Presidente Iannotta A - Relatore Amatucci A - P.M. Golia A (Conf.) - Rossi ed altri c. Cacopardo

LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI (LEGGE 27 LUGLIO 1978 N. 392, COSIDDETTA SULL'EQUO CANONE) - USO DIVERSO DA QUELLO PATTUITO - Immobile per uso promiscuo - Inesistenza di pattuizioni contrattuali sull'uso prevalente - Ricorso al criterio dell'uso prevalente di fatto - Ammissibilità.

In tema di immobile concesso in locazione ad uso promiscuo (abitativo e non) quando il giudice del merito - secondo l'insindacabile apprezzamento a lui istituzionalmente riservato - abbia escluso una comune volontà delle parti di stabilire quale degli usi consentiti debba essere quello prevalente, ai fini dell'individuazione del regime giuridico applicabile, deve ritenersi consentita a detto giudice l'indagine sull'uso effettivo prevalente dell'immobile, in applicazione analogica del criterio di cui all'art. 80 della legge 27 luglio 1978 n. 392.

1.1. Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 80, l.n. 392 del 1978, e 1362 ss. c.c., nonche' motivazione illogica e contraddittoria, in riferimento all'art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c., dolendosi che la Corte territoriale, dopo aver correttamente affermato (richiamando anche Cass., 18 gennaio 1993, n. 583) che ai fini dell'accertamento dell'uso prevalente di un immobile locato ad uso promiscuo debba anzitutto darsi rilevanza alla volonta' manifestata dalle parti, abbia invece deciso la controversia con esclusivo riguardo ai criteri spaziali e temporali, che pure aveva qualificato sussidiari.

E tale volonta' - affermano - avrebbe dovuto univocamente indurre a concludere nel senso della prevalenza dell'uso non abitativo sulla sorta degli elementi costituiti dalla determinazione di un corrispettivo superiore all'equo canone, dalla previsione del diritto di prelazione del conduttore in caso di vendita, dalla maggiore convenienza per il locatore del regime giuridico applicabile alle locazioni aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, dalla previsione dell'aggiornamento del canone in base alle variazioni accertate dall'ISTAT a partire dal quarto anno, dalla esclusiva sottolineatura, contenuta nel testo del contratto, di espressioni tipiche delle locazioni ad uso commerciale.

1.2. La censura e' infondata. La Corte territoriale ha anzitutto escluso (a pagina 7 della sentenza gravata) che dal contratto nel suo complesso e dalla clausola di cui all'art. 13 fosse dato evincere che le parti avevano voluto un uso prevalente; ha poi dato atto che, come riconosciuto dagli stessi appellanti (in questa sede ricorrenti), non era utilizzabile il criterio temporale; ha dunque conferito rilevanza a quello spaziale, non senza tenere conto di quello funzionale (come risulta dalle pagine 8, 9, e 10 della sentenza).

Ha dunque correttamente indagato sull'uso prevalente voluto dalle parti al fine della individuazione della disciplina giuridica del rapporto locativo dell'immobile adibito ad uso promiscuo, abitativo e non (in conformita' ai principi fissati dalla citata sentenza n. 583 del 1993, cui ldde Cass., 4482 del 1994), ed ha esteso l'indagine all'uso cui l'immobile era stato in concreto destinato, in applicazione analogica del principio dell'uso effettivo prevalente stabilito dal secondo comma dell'art. 80 della l. n. 392 del 1978 per l'ipotesi di mutamento parziale della destinazione (cfr. Cass. n. 6223 del 1993), solo dopo aver escluso - con apprezzamento di fatto insindacabile in cassazione se, come nella specie, immune da vizi logici ed errori giuridici - che le parti avessero inteso concordare un uso prevalente.

Invero, l'osservazione che "le parti, pur prevedendo la destinazione a piu' usi, vollero stipulare e tener fermo, anche per il caso di prevalenza dell'uno o dell'altro, un contratto non solo formalmente ma anche sostanzialmente unico... "rende palese che la Corte ha del tutto ragionevolmente concluso che, essendo stato ipotizzato un possibile uso prevalente in relazione alla effettiva destinazione dell'immobile, le parti non avevano stabilito quale invece dovesse essere l'uso prevalente in base alla loro comune volonta'. Il che e' evidentemente assorbente di ogni altra indagine volta all'accertamento di una comunita' volonta', per definizione esclusa sul punto.

2.1. Col secondo motivo, deducendosi violazione e falsa applicazione delle stesse disposizioni di legge e vizio di motivazione si assume che la Corte d'appello la comunque errato in punto di valutazione degli elementi sussidiari, omettendo di attribuire rilievo alla variazione catastale di destinazione e conferendola, per converso, all'anteriorita' cronologica dei lavori di sistemazione della parte dell'immobile destinata ad uso abitativo (effettuati nel 1974) rispetto a quelli relativi all'altra porzione (realizzati nel 1977), senza considerare, tra l'altro, che il contratto era stato concluso nel 1980; e che ha, inoltre, erroneamente considerato rilevante che l'immobile fosse ubicato in una via residenziale di Napoli (via Petrarca), che l'attivita' editoriale svolta dal Rossi non richiedesse la sua continua presenza, che l'area della porzione destinata ad uso abitativo fosse lievemente piu' estesa (senza tenere conto che il salone dell'abitazione era stato utilizzato anche per l'attivita' commerciale).

2.2. Laddove non si risolve nella prospettazione di presunti vizi della sentenza per avere i giudici del merito apprezzato le risultanze probatorie in senso difforme da quello auspicato, la censura, in tale parte inammissibile e' infondata.

La Corte ha puntualmente considerato l'elemento relativa alla richiesta di variazione catastale, del tutto logicamente ritenendolo inconferente in ragione del fatto che la variazione riguardava il piano terra, pacificamente destinato ad uso non abitativo; ed ha fatto riferimento alle date di esecuzione dei lavori ai due diversi piani come ad una delle molteplici ragioni che inducevano a ritenere negativo per gli appellanti anche "l'accertamento che non tenga conto della sola superficie" (pag. 9 della sentenza).

Benche', dunque, l'argomentazione riferentesi a date anteriori all'inizio del rapporto locativo appaia alquanto oscura (in difetto di precisazioni ulteriori che, ad esempio, chiarissero che l'immobile era condotto in locazione dal medesimo conduttore da data anteriore alla conclusione del contratto del 1980), la non unicita' della ratio decidendi toglie pregio alla censura, posto che la sentenza risulta comunque sorretta da motivazione adeguata in ordine a tutti gli altri elementi non illogicamente presi in esame, quali l'ubicazione dell'immobile, l'attivita' svolta dal conduttore, l'utilizzazione del salone.

3.1. Col terzo motivo di ricorso - deducendosi violazione e falsa applicazione degli artt. 1575, 1576, 1577, 1592 e 1593 c.c., nonche' vizio di motivazione - i ricorrenti si dolgono che la Corte d'appello abbia apoditticamente escluso che i lavori effettuati nell'immobile fossero di straordinaria manutenzione (in contrasto con la qualificazione loro assegnata dalle parti con l'art. 11 del contratto), omettendo di esaminarne la concreta natura.

3.2. Anche tale censura e' infondata.

Il riferimento della Corte territoriale alle "opere anche trascritte nell'atto d'appello", rende palese che esse sono state prese in esame dai giudici di secondo grado che, con apprezzamento di fatto in se non censurabile in questa sede, hanno motivatamente escluso che essi integrassero una "manutenzione straordinaria", al di la' del riferimento alla straordinaria manutenzione contenuto nell'art. 11 del contratto di locazione, peraltro non richiamato in atto d'appello.

4. Il ricorso va, in conclusione, rigettato.

Non v'e' luogo a provvedere sulle spese, non avendo l'intimato svolto attivita' difensiva.

la Corte rigetta il ricorso.
Roma, 27 novembre 1997
DEPOSITATA IN CANCELLERIA, 2 LUG. 1998

- In tema di immobile rilasciato ad uso promiscuo, Cass. 14 novembre 1997 n. 11266.