Agevolazioni sulla casa

Ultimo aggiornamento 23/12/14

Le agevolazioni sulla "prima casa"

La vivacità delle compravendite immobiliari registrata di recente ha portato il Legislatore a modificare alcune disposizioni di legge per ampliare le agevolazioni fiscali in questo settore. Una corretta impostazione della compravendita e degli atti conseguenti consente, se fatta per tempo, di ottenere notevoli vantaggi.

Con la Finanziaria dell'anno 2001 ad esempio per la sola detrazione Irpef degli interessi passivi su mutui ipotecari è sufficiente che nella casa acquistata dimori semplicemente un familiare; inoltre la quota di detrazione di interessi non usufruita da parte di chi è comproprietario dell'immobile (ad esempio la moglie che non ha redditi) non viene più persa ma diviene detraibile da parte del marito.

Queste norme vanno coordinate anche con altre disposizioni di legge che favoriscono i mutui stipulati per finanziare lavori di ristrutturazione. Di seguito si traccia una panoramica delle diverse norme che comunque richiedono condizioni diverse per fruire delle agevolazioni.

Non va trascurata l'agevolazione per l'acquisto di un'abitazione facente parte di un edificio che è stato ristrutturato nel 2002. In tale caso spetta una detrazione Irpef del 36% da calcolarsi sul 25% del prezzo pagato per l'acquisto dell'immobile, . Tale detrazione Irpef dovrà essere ripartita in 10 anni e spetta fino a concorrenza dell'Irpef dovuta nell'anno. Vale a dire che tale detrazione non potrà determinare per il contribuente un diritto al rimborso.

	Interessi passivi su mutui ipotecari contratti per l'acquisto della stessa.	Interessi passivi su mutui ipotecari contratti per la costruzione o la ristrutturazione della prima casa	Agevolazioni "prima casa" imposta di registro
Tipo di agevolazione	Si detrae dall'Irpef dovuta una quota pari al 19% degli interessi. Il tetto massimo degli interessi è fissato in Lit. 7.000.000.	Si detrae dall'Irpef dovuta una quota pari al 19% degli interessi, con un massimale di Lit. 5.000.000. La predetta detrazione (nel caso di ristrutturazione) è cumulabile con quella prevista per i mutui contratti per l'acquisto. Il cumulo è però ammesso solo per il periodo dei lavori e per i successivi 6 mesi dalla fine dei lavori.	In sede di atto notarile si paga l'imposta di registro del 3% anziché del 7%; inoltre le imposte ipotecarie e catastali pari al 3% vengono pagate in misura fissa di L. 250.000
Proprietà dell'immobile	Deve sussistere la proprietà o la nuda proprietà dell'immobile in capo a chi acquista la casa ed intende detrarre gli interessi passivi relativi al mutuo, il quale deve sempre essere intestato a chi ha la proprietà.	E' richiesa la proprietà dell'immobile o un altro diritto reale sullo stesso, da parte di chi stipula il mutuo.	E' richiesto l'acquisto della piena proprietà, o anche dell'usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà
Stato dell'immobile	Può essere anche acquistato prima del definitivo completamento (c.d. rustico). Deve però trattarsi sempre di fabbricato abitativo, non rurale e non di lusso.	I lavori di costruzione devono iniziare nei 6 mesi anteriori o successivi alla stipula del mutuo. Entro 6 mesi dalla fine della costruzione è necessario adibire l'immobile ad abitazione principale.	Può essere anche acquistato prima del definitivo completamento (c.d. rustico). Deve però trattarsi sempre di fabbricato abitativo, non rurale salvo che non sia iscritto al NCEU, e non di lusso. L'agevolazione riguarda anche le pertinenze classificate C/2, C/6, C/7.
Ipoteca sull'immobile	E' necessario che il mutuo sia ipotecario; l'ipoteca a seguito della modifica legislativa può essere iscritta anche su un immobile diverso da quello acquistato, sempre di proprietà dell'intestatario del mutuo.	Il mutuo che deve essere stipulato da colui che ha la proprietà o altro diritto reale, deve sempre essere ipotecario. L'ipoteca può essere iscritta anche su un altro immobile.	Non richiesta
Residenza.	Non è richiesta più la dimora dell'intestatario dell'immobile. E' sufficiente che l'immobile sia adibito ad abitazione anche di un familiare (figli, fratelli, nonni, suoceri e cognati) entro i 12 mesi successivi dall'acquisto (in precedenza il termine era di 6 mesi). Se c'è un periodo di abbandono della residenza la detrazione per questo periodo non spetta.	Entro sei mesi dalla fine dei lavori l'immobile deve essere destinato ad abitazione principale di colui che usufruisce della detrazione (proprietario o titolare di diritto reale)	E' necessario che entro diciotto mesi dall'acquisto si trasferisca la propria residenza, oppure venga svolta la propria attività, nel comune ove è ubicato l'immobile. Non è ammessa la residenza in un comune limitrofo.
Presenza di più immobili	La detrazione degli interessi passivi è consentita qualora il mutuo sia destinato a finanziare l'acquisto di una sola abitazione.		L'agevolazione prima casa è consentita per una sola abitazione. Se questa viene venduta e viene acquistata la nuova abitazione entro un anno , è possibile detrarre dalle imposte dovute (registro o iva) per il trasferimento, quelle già pagate in occasione del primo acquisto.
Coniuge fiscalmente a carico dell'altro coniuge	Se il mutuo è cointestato, così come la proprietà dell'immobile, ed uno dei coniugi non ha redditi la quota parte di detrazione spettante non viene persa ma viene usufruita dall'altro coniuge (solo a partire dal 2001).
Limite	7 milioni massimo all'anno di interessi passivi, da dividere in due in caso di mutuo cointestato. Prima del 2001, nel caso di mutuo cointestato, non è possibile detrarre la quota di interessi del coniuge a carico che non ha reddito. Se viene rinegoziato il mutuo si applica la normativa sulla detrazione vigente all'epoca del primo mutuo. L'unico elemento rinegoziabile è il tasso e la scadenza ma non il capitale residuo o l'immobile concesso in garanzia.	5 milioni massimo all'anno di interessi passivi, da dividere in due in caso di mutuo cointestato.	Non esiste un limite: l'agevolazione deve essere riferita ad immobili non di lusso o che non siano rurali.