Densità
residenziale e area
Nella regione di New York, i
distretti
residenziali sono predominantemente di due tipi, e cioè: (a)
zone
residenziali con abitazioni unifamiliari, e in alcuni casi con una
miscela
di edifici bifamiliari, e (b) zone ad appartamenti o case in affitto.
Ci
sono, naturalmente, molte sezioni che hanno una combinazione di
entrambi
i tipi. Nelle città americane al di sotto della dimensione
metropolitana,
la maggior parte dei settori residenziali è destinata ad
abitazioni
unifamiliari. In tutti questi distretti, la densità è
determinata
dalle dimensioni del lotto. La questione dunque è: quanti lotti,
o abitazioni, sono richieste da una popolazione di 4.800 persone? Il
numero
medio di persone per abitazione, secondo il Censimento del 1920,
è
di 5,1 per gli Stati Uniti. Nella regione di New York questa media
può
essere tranquillamente fissata a 4,5 e nelle zone di case ad
appartamenti
probabilmente non supera le 4,2 persone. A queste quote, la popolazione
che fornisce 800 alunni delle scuole elementari, corrisponderebbe a
livello
nazionale a 941 case, e nella regione di New York a 1.067. Per
comodità
di cifre tonde, prendiamo come esempio illustrativo un terreno
contenente
1.000 alloggi e vediamo quale area avrà con varie densità.
Nella Tabella VI sono stati
considerate
le dimensioni di edifici/lotti – dalla villa di mezzo acro, o lotto da
country
club district, al sito della casa a schiera da 25 piedi –
presentate
prima secondo il numero approssimativo di case per acro netto, e poi
secondo
il numero di acri che un insediamento di 1.000 lotti richiederebbe se
il
30 per cento della superficie fosse destinato a strade e il 10 per
cento
a spazi aperti.
TABELLA VI: SUPERFICIE DI
UNA LOTTIZZAZIONE
DI 1.000 LOTTI DI VARIE DIMENSIONI CON IL 40 PER CENTO DESTINATO A
STRADE
E SPAZI APERTI
Dimensioni del lotto
(piedi)
|
Case per acro netto
(*)
|
Acri
|
100x200
|
2
|
765
|
100x150
|
3
|
574
|
100x100
|
4
|
383
|
75x100
|
6
|
287
|
50x100
|
9
|
191
|
40x100
|
11
|
153
|
25x100
|
17
|
96
|
(*) “Netto”
significa la superficie
edificata, escluse quelle per strade e spazi aperti
Dunque vediamo che un
insediamento di ville
ad alto costo grande a sufficienza per 1.000 mille alloggi occuperebbe
765 acri, mentre lo stesso numero, compresso nelle schiere dei lotti da
25 piedi, avrebbe bisogno solo di 96 acri.
Prendiamo ora in considerazione
una superficie
fissa, e vediamo come la popolazione varia con la densità. Una
dimensione
di lotto comune reperibile nelle lottizzazioni commerciali americane,
è
quella di 40x100 piedi. Con riferimento alla tabella precedente,
osserviamo
che una lottizzazione con 1.000 spazi per case di quella dimensione
copre
153 acri. Per avere una superficie più facile da convertire
nelle
dimensioni lineari, prendiamo 160 acri, che è un quadrato di
mezzo
miglio di lato. Nella Tabella VII mostriamo la popolazione (contando
cinque
persone a lotto) che può essere alloggiata in un insediamento di
160 acri, articolata per ciascuna delle dimensioni di lotto mostrate
nella
tabella precedente. La sottrazione per strade e campi da gioco è
di 64 acri (o il 40 per cento), e lascia 96 acri disponibili per le
case.
TABELLA VII: POPOLAZIONE DI
UN INSEDIAMENTO
DI 160 ACRI A VARIE DENSITÀ CON IL 40 PER CENTO DESTINATO A
STRADE
E SPAZI APERTII
Dimensioni del
lotto
|
Case per acro netto
|
Lotti per 96
acri
|
Popolazione |
100x200
|
2
|
209
|
1.045
|
100x150
|
3
|
279
|
1.395
|
100x100
|
4
|
418
|
2.090
|
75x100
|
6
|
558
|
2.790
|
50x100
|
9
|
836
|
4.180
|
40x100
|
11
|
1045
|
5.225
|
25x100
|
17
|
1673
|
8.365
|
Da queste cifre vediamo che
ritagliare
un appezzamento di 160 acri in lotti di mezzo acro fornisce case solo
per
1.045 persone, mentre una densità di 17 case per acro netto
rende
lo stesso terreno in grado di accogliere oltre 8.365 persone. La
densità
che ci fa ottenere, alla quota di uno a sei, una popolazione scolastica
di 800 bambini, è rappresentata nel modo più prossimo
dalle
11 case per acro, e da una dimensione del lotto di 40x100 piedi, che
come
è stato accennato è quella che si trova nella maggior
parte
delle lottizzazioni commerciali americane di classe media.
Naturalmente, un intervento che
destinasse
una percentuale minore di terreno alle strade, o alloggiasse una parte
della popolazione in appartamenti, potrebbe allargare
proporzionatamente
la dimensione del singolo lotto.
In Inghilterra il Ministero della
Sanità
ha indicato come guida per le autorità locali una densità
media di 12 abitazioni per acro lordo. Questa quota è
esattamente
la stessa delle 20 case per acro netto quando il 40 per cento è
destinato a spazi aperti e strade. Applicato ai 160 acri e contando
cinque
persone per alloggio, dà una popolazione di 9.600 persone, o
1.600
alunni delle elementari. Anche questa cifra sta ben al di sotto del
limite
superiore di 2.400 alunni, che secondo il rapporto Strayer-Engelhardt
citato
sopra è un numero ammissibile di iscrizioni in una scuola di New
York City.
La conclusione a cui siamo portati
dai
calcoli precedenti, è che la superficie desiderabile per un
distretto
di vicinato, dal punto di vista della popolazione scolastica, e con
alloggi
distribuiti secondo le abituali densità abitative monofomiliari,
è di circa 160 acri. Dato che questa superficie in forma di
quadrato
ha un lato di circa mezzo miglio, un unico sito centrale potrebbe
fornire
sia il servizio scolastico che quello dei campi da gioco – se si
rendesse
disponibile un solo lotto – visto che la maggioranza degli alunni,
abitando
in quel distretto, non si sposterebbero di oltre un quarto di miglio
per
frequentare la scuola, e i più lontani dovrebbero percorrere
solo
un terzo di miglio circa. I negozi a gruppi sugli angoli, o localizzati
sparsi ai margini, in un quadrato di 160 acri consentirebbero a tutte
le
donne di casa di trovare alimentari e altri articoli a meno di mezzo
miglio
dalla porta di casa. Con una forma a triangolo equilatero, ciascun lato
sarebbe leggermente superiore a tre quarti di miglio e la distanza di
spostamento
ai servizi di vicinato non sarebbe molto cambiata. In più, un
distretto
di queste dimensioni potrebbe avere un incremento di popolazione ben
oltre
la densità di 11 case per acro e ancora non superare il numero
di
alunni che possono comodamente essere accolti in un tipo di scuola
elementare
moderna ampliabile. Ci sono, ad ogni modo, altre considerazioni che
condizionano
il problema della superficie ideale per una comunità locale
modello.
Considerazioni
sulla sicurezza
-------- torna su
Il New York Times del
27 gennaio
1926 conteneva la seguente notizia:
“Una dozzina di mamme degli
alunni
della Public School al 148 di Ellery Street, Brooklyn, ha tenuto ieri
un
picchetto davanti al Municipio. Hanno marciato su e giù per la
piazza
antistante il Comune, e poi hanno invaso i corridoi dell’edificio.
Portavano
numerosi cartelli. ... Una delle scritte diceva, “I nostri figli non
devono
essere ammazzati mentre vanno a scuola”. Spiegando questa frase, le
mamme
hanno detto che i loro figli devono attraversare pericolose arterie di
traffico nel percorso da e per gli edifici scolastici più
importanti,
e sei bambini sono rimasti uccisi a uno di questi incroci”.
Incidenti di questo tipo sono
sempre più
frequenti nelle nostre grandi città e mostrano una situazione
che
si sta sviluppando in un serio monito alla nostra civiltà. I
dati
della Metropolitan Life Insurance Company mostrano che una media del
36,7
per cento delle vittime di incidenti automobilistici sono bambini di
età
inferiore ai quindici anni. Questo terribile fatto ci appare più
chiaro se leggiamo affermazioni come questa: “Nel periodo di cinquantun
giorni a partire da Labor Day, cinquantaquattro bambini – una media di
più di uno al giorno – hanno trovato la morte nelle strade di
New
York City.
Con questi fatti di fronte,
possiamo capire
perché il Committee on School House Planning della National
Education
Association, già citato, raccomandi enfaticamente che “le scuole
elementari in particolare, non devono essere localizzate su strade
principali
pericolose”. Se la loro proibizione avesse detto “su strade principali
di attraversamento” avrebbero potuto omettere, in quanto superflua, la
parola “pericolose”. Rispettare questa raccomandazione, ad ogni modo, e
al tempo stesso localizzare la scuola al centro del suo naturale ambito
di servizio, diventa possibile salvo in casi eccezionali solo quando il
sito e il sistema stradale sono pianificati in contemporanea, ed in
rapporto
l’uno con l’altro. In altre parole, si tratta di una questione
urbanistica,
che può essere affrontata adeguatamente solo in zone non
edificate
o in distretti di ristrutturazione urbana.
Se una scuola non deve essere
localizzata
su una strada di attraversamento (a meno che, naturalmente, tutti i
bambini
provengano dall’area adiacente al lato su cui è costruita la
scuola),
allora è ugualmente vero che anche la sfera di servizio non deve
mai essere attraversata da una strada principale. Il tipo planimetrico
di una zona scolastica indicato da considerazioni di sicurezza, quindi,
è una cellula o unità di vicinato all’interno del sistema
stradale, protetto da tutto il traffico di attraversamento. Ovviamente,
tutti i distretti adiacenti dovrebbero essere protetti nello stesso
modo
dal traffico. Ma i viaggiatori diretti verso destinazioni poste oltre
le
aree protette devono avere qualche tipo di canale per raggiungerle. La
soluzione evidente è di provvedere un percorso fra i distretti;
dunque le pareti delle nostre cellule protette saranno le autostrade
urbane.
Così la definizione
dell’area desiderabile
per una unità di vicinato si arricchisce. I requisiti di
servizio
della scuola, campi da gioco e negozi fissano la sua dimensione
normale,
secondo una densità di lotti per abitazioni unifamiliari, a
circa
160 acri. La sicurezza dal traffico automobilistico veloce per bambini
e adulti richiede che la sua superficie non sia attraversata da strade
principali. Le necessità generali della circolazione impongono
che
i suoi confini siano strade particolarmente adatte all’uso da parte del
traffico di attraversamento.
Ora sorge una domanda: supponendo
di avere
una planimetria stradale composta da cellule di 160 acri impermeabili
al
traffico di attraversamento, i canali fra gli interstizi di queste
cellule
saranno abbastanza ampi per le domande di un efficiente sistema
generale
di traffico? Se quadrati di 160 acri sono troppo grandi, che dimensione
si potrà usare?
Circolazione
generale e cellule chiuse
-------- torna su
Questo argomento è
trattato approfonditamente
da Ernest P. Goodrich in un saggio intitolato “La progettazione del
sistema
stradale in rapporto al traffico veicolare” (The Design of the
Street
System in Relation to Vehicular Traffic, in Proceedings of the
Fourteenth
National Conference on City Planning, Springfield 1922, p. 102). Le
sue conclusioni sono basate su dati concreti sul traffico, e riguardo
al
tema che ci interessa egli dice:
“Le arterie principali nei
distretti
residenziali di case unifamiliari dovrebbero essere distanziate non
più
di 3.000 piedi l’una dall’altra; 2.000 in distretti di case bifamliari,
e 1.250 in distretti multifamiliari”.
Dunque dal punto di vista dei
canali necessari
per il traffico di attraversamento, la tipica dimensione della cellula
di vicinato, con il suo mezzo miglio o 2.640 piedi, si adatta bene ad
un
auspicabile schema stradale. Nello stesso saggio, Goodrich indica che “in
generale la densità di popolazione varia in modo inversamente
proporzionale
alla distanza dal centro di una comunità”. Allo stesso modo,
una serie di unità di vicinato, variando in densità dalle
case unifamiliari sui margini urbani a quelle multifamiliari nelle
parti
centrali della città, può diminuire proporzionatamente di
dimensione e pur mantenere ancora lo standard scuola/popolazione.
Un’altra risposta alla medesima
domanda,
e con riferimento particolare alla distanza più adatta dalle
strade
tangenziali di circonvallazione, è contenuta nel recente piano
della
Transit Commission di Detroit, Michigan, per una strada sopraelevata
con
rampe e accessi dalle vie perpendicolari ad ogni mezzo miglio. Se
entrambi
i lati di questa autostrada veloce fossero fiancheggiati da vicinati a
forma di quadrato, le strade di accesso coinciderebbero esattamente con
i confini delle unità. Possiamo quindi concludere, che lo
standard
fissato come dimensione auspicabile per un distretto di comunità
locale può essere applicato senza danni per le strutture di
traffico
generali.
Area
e caratteristiche residenziali
-------- torna su
A prima vista può
apparire in qualche
modo donchisciottesco considerare in tutti i suoi aspetti e connessioni
un argomento tanto sottile come il “tono” o “carattere” di un distretto
residenziale. Ciò sarebbe vero se il “tono” fosse una cosa che
la
gente non apprezza, se fosse qualcosa che va e viene indipendentemente
dalla volontà e dai desideri umani. Il nostro punto di partenza,
comunque, è che il “carattere” del distretto in cui si vive
è
qualcosa di cui si può essere fieri, per cui in qualche caso si
sostengono sacrifici finanziari, e per il quale in altri casi si
avverte
non solo una mancanza di orgoglio, ma una fastidiosa vergogna. Si crede
anche che la desiderabile qualità emerga in certe, determinate
condizioni,
che possa essere consapevolmente cercata e positivamente creata, che
abbia
una relazione concreta con l’area. Certo è, che esistono aree
troppo
piccole, e altre troppo grandi, perchè sia possibile conferir
loro
alcun “carattere” degno di questo nome.
Aspetti fisici del “tono”
residenziale
– Ci sono almeno tre modi in cui si instaura una relazione fra la
dimensione
di un distretto e il suo “carattere”. La prima è di natura
fisica.
Dopo tutto, è quello che noi pensiamo di un distretto e quello
che
ne pensano altri, che ci interessa. Possiamo anche non rendercene
conto,
ma se i nostri prati e cespugli non attirassero l’ammirazione del
pubblico
perderebbero gran parte del piacere che ci danno. In modo simile, la
desolazione
che sentiremmo nell’abitare in un vicolo squallido non sarebbe
così
grande se non fosse per l’ovvio disprezzo manifestato da altre persone.
La prova migliore che un certo
distretto
ha impressionato la gente per avere un certo carattere generale
è
quando, nel gergo locale, viene indicato con un certo nome a causa di
quel
carattere. Naturalmente non tutti questi nomi fanno riferimento al tipo
di gusto residenziale di cui ci stiamo occupando qui. Un distretto
può
farsi notare per la posizione geografica, o il numero dei teatri che
contiene.
Quello che abbiamo in mente, comunque, sono solo attributi che
condizionano
la piacevolezza di un distretto come luogo di residenza. La maggior
parte
delle città fornisce esempi. Si parla di “Park Avenue section”,
a significare una zona di belle case, o di “Mulberry Bend section” a
significare
un distretto di slum.
Ora la questione è: su
un’area
di quali dimensioni si deve distendere uno specifico carattere
residenziale,
per impressionare l’opinione pubblica e produrre una particolare
“etichetta”?
I limiti inferiori di questa
dimensione
sono probabilmente rappresentati da sezioni di parco o strada come
quelle
citate, grandi tre o quattro isolati. Quali sono i limiti superiori?
Questi
sono difficili da stabilire perché non sono per nulla uniformi.
Possiamo affermare per certo, comunque, che essi sono stati superati in
qualunque area tanto grande da venir distinta con più di un solo
nome particolare per ciascuna “sezione” al suo interno. Può
succedere,
questo, in un’area di un miglio quadrato? È probabile. In
un’area
di mezzo miglio, comunque, non altrettanto probabilmente, per come
stanno
le cose oggi. Un’area di questo tipo può contenere una singola
“sezione”
la cui particolarità non comprende tutta la zona semplicemente
perché
la qualità architettonica su cui si basa non si è estesa,
ma nei limiti dell’area ci sarà difficilmente spazio per due o
più
“sezioni” distinte, a meno che esse non abbiano caratteri marcatamente
differenziati e siano ulteriormente ritagliati da evidenti confini
fisici.
La questione dei limiti ha molto da spartire con gli effetti fisici
dell’area,
e questo aspetto sarà trattato nel prossimo paragrafo. Il punto
che comunque sembra importante sottolineare qui, è quello
positivo
secondo cui un terreno di 160 acri (mezzo miglio quadrato) è
certamente
grande abbastanza per acquisire un “carattere” nella valutazione
pubblica
se le sue caratteristiche fisiche sono distinte e degne di nota.
“Carattere” e gestione
dell’intervento
–
La seconda relazione fra area e carattere residenziale, riguarda il
processo
attraverso il quale sono create le particolari qualità fisiche.
È chiaro che una sezione residenziale progettata, completata di
arredi a verde, realizzata e messa in commercio da un sistema
coordinato
di gestione avrà definizione caratteristica particolare, che non
è possibile ottenere in un’area simile in cui ciascuna struttura
è stata realizzata come intervento a sé. Naturalmente
alcune
caratteristiche fisiche emergenti, come una macchia di pini, possono
accordare
un particolarissimo carattere a qualunque accozzaglia di edifici, ma a
parte queste qualità accidentali è piuttosto chiaro come
la particolarità caratteristica sia proporzionata al grado in
cui
tutti gli elementi del progetto sono posti sotto il controllo di una
singola
gestione, guidati da un piano coordinato e generale.
La questione se l’unità di
vicinato
costituisca un’operazione immobiliare grande abbastanza per garantire
un
approccio unitario e articolato, non ha bisogno di essere discussa.
Alloggiare
una popolazione da 3.000 a 10.000 persone è un’impresa di
dimensioni
sufficienti a rendere qualunque altro approccio altamente dispendioso,
a confronto con le economie possibili con la produzione di massa ed una
quota di costi ben distribuita. Lo studio di Whitten, già
citato,
mostra i considerevoli risparmi realizzati nel miglioramento stradale
quando
si lottizzano 160 acri secondo lo schema di unità di vicinato. E
si possono trovare esempi di interventi suburbani più piccoli,
che
dimostrano comunque un carattere distintivo a causa della gestione
unitaria,
nella maggior parte delle città in espansione del paese.
La conservazione del
“carattere” –
Il terzo aspetto della questione è connesso ai metodi per
conservare
un dato gusto residenziale, una volta creato. I modi abitualmente usati
sono, naturalmente, l’applicazione degli impegni formalizzati nei
documenti
e il mantenimento di destinazioni d’uso, altezze e rapporti di
copertura
stabilite dalla municipalità. Questi sono gli strumenti
principali
e più validi, e devono essere utilizzati nel modo più
esteso
possibile. Va comunque ricordato che gli impegni sottoscritti nei
documenti
non si mantengono da soli, e i proprietari non desiderano sempre
ricorrere
ai tribunali anche quando il caso è chiarissimo. La sola
intraprendenza
negli affari è spesso sufficiente ad infrangere un vincolo, e
rivendicarlo
di solito richiede costose cause. Una ordinanza di zoning può
essere
chiara nell’enunciato, ma applicata in modo imperfetto in una
determinata
località. I vincoli sono utili solo nel mantenimento dello
status
quo; e spesso si mettono di traverso agli sforzi di migliorarlo. Il
potere
di zoning, è vero, può essere utilizzato per elevare il
tenore
residenziale di un’area, ma solo se impiegato da proprietari che
agiscono
di concerto.
Uno degli strumenti migliori per
conservare
il carattere residenziale è l’associazionismo volontario locale.
I suoi poteri sono stati dimostrati in molti quartieri suburbani in
tutto
il paese. L’associazione dei contribuenti non solo fa applicare i
vincoli,
ma porta avanti parecchie iniziative connesse al “tono” del distretto,
che non sono previste dagli impegni scritti, e impossibili da includere
in essi. Campagne per mantenere le strade pulite dai rifiuti, per
eliminare
i parassiti da alberi e cespugli, per mantenere i cartelli “In Vendita”
lontani dai prati sul fronte strada, per i trattamenti antizanzare,
hanno
molto a che vedere con il consolidamento del piacevole vivere di
vicinato,
ma non possono essere previste o attuate attraverso lo zoning. Esse
possono
essere animate unicamente dall’associazione volontaria dei proprietari.
Questi organismi possono portare i benefici di alcuni vincoli in
distretti
dove essi non esistono, e qualche volta l’aiuto dello zoning in posti
dove
sinora è stato carente. In una parola, l’associazione dei
contribuenti
locali non è soltanto un solido alleato dello zoning e dei
vincoli,
ma il promotore costantemente attivo dei più concreti interessi
della comunità. Di seguito riportiamo cosa ne dice J.C. Nichols,
costruttore dei 3.000 acri del “Country Club District” alla periferia
di
Kansas City, Missouri, in un discorso alla National Association of Real
Estate Boards:
“La state creando, un’atmosfera
e una
morale residenziale, importante come quella militare, alla quale hanno
diritto e per cui hanno avuto fede in voi, quando accogliete le loro
famiglie
nella vostra proprietà? State pensando ad associazioni di
manutenzione
che prendano a cuore i bisogni della comunità, forniscano
servizi
comunitari economici, garantiscano una corretta manutenzione e cura dei
parchi, ingressi e altri elementi ornamentali, e proseguano a farlo nel
tempo, dopo che la proprietà è stata venduta e la vostra
struttura organizzativa se ne è andata? State creando fin
dall’inizio
quella organizzazione comunitaria che vigilerà perché i
vincoli
siano rispettati, che la proprietà non debba soffrire in futuro
di abbandono da parte delle autorità civiche o dei servizi
pubblici,
e che sviluppi e mantenga uno spirito comunitario e di vicinato, tanto
importante nel far crescere il rispetto e tradizionale amore per la
propria
casa e il quartiere, così fondamentale nel creare orgoglio
civico
per una città, e vero patriottismo per la nazione?”