Clarence Perry, L’Unità di Vicinato, dal Regional Survey of New York and its Environs, Volume VII, Neighborhood and Community Planning, New York 1929 (traduzione di Fabrizio Bottini)

 
 
 
 

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Introduzione

Indice

  • Prefazione (di Thomas Adams)
  • L’UNITÀ DI VICINATO. UN PROGRAMMA DI ORGANIZZAZIONE PER LA VITA FAMILIARE DI COMUNITÀ
  • Introduzione (di Shelby M. Harrison)
  • La grande città e la comunità locale
  • Lo scopo di questo studio
  • PERCHÈ UN PIANO DI VICINATO?
  • La vita familiare pone domande speciali all’ambiente
  • Carenze del vicinato non necessarie
  • Perché i vicinati sono difettosi
  • La definizione del vicinato indotta dall’automobile
  • La crescente domanda per la qualità dell’ambiente residenziale
  • L’UNITÀ DI VICINATO
  • Principi dell’Unità di Vicinato
  • Quartiere suburbano a basso costo
  • Unità di vicinato per una zona industriale
  • Unità di case ad appartamenti
  • Unità a cinque isolati di case ad appartamenti
  • FIG.1   FIG2     FIG.3  FIG.4
     
  • DIMENSIONI E CONFINI
  • Le sfere di servizio in aree residenziali per famiglie
  • La popolazione auspicabile per la Scuola Elementare
  • Densità residenziale e area
  • Considerazioni sulla sicurezza
  • Circolazione generale e cellule chiuse
  • Area e caratteristiche residenziali
  • Area e organizzazioni locali
  • Variazioni sulla dimensione standard
  • Dimensione delle unità a case d'appartamenti
  • Limiti fisici dell'Unità
  • Metodi di demarcazione

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    Densità residenziale e area

    Nella regione di New York, i distretti residenziali sono predominantemente di due tipi, e cioè: (a) zone residenziali con abitazioni unifamiliari, e in alcuni casi con una miscela di edifici bifamiliari, e (b) zone ad appartamenti o case in affitto. Ci sono, naturalmente, molte sezioni che hanno una combinazione di entrambi i tipi. Nelle città americane al di sotto della dimensione metropolitana, la maggior parte dei settori residenziali è destinata ad abitazioni unifamiliari. In tutti questi distretti, la densità è determinata dalle dimensioni del lotto. La questione dunque è: quanti lotti, o abitazioni, sono richieste da una popolazione di 4.800 persone? Il numero medio di persone per abitazione, secondo il Censimento del 1920, è di 5,1 per gli Stati Uniti. Nella regione di New York questa media può essere tranquillamente fissata a 4,5 e nelle zone di case ad appartamenti probabilmente non supera le 4,2 persone. A queste quote, la popolazione che fornisce 800 alunni delle scuole elementari, corrisponderebbe a livello nazionale a 941 case, e nella regione di New York a 1.067. Per comodità di cifre tonde, prendiamo come esempio illustrativo un terreno contenente 1.000 alloggi e vediamo quale area avrà con varie densità.
    Nella Tabella VI sono stati considerate le dimensioni di edifici/lotti – dalla villa di mezzo acro, o lotto da country club district, al sito della casa a schiera da 25 piedi – presentate prima secondo il numero approssimativo di case per acro netto, e poi secondo il numero di acri che un insediamento di 1.000 lotti richiederebbe se il 30 per cento della superficie fosse destinato a strade e il 10 per cento a spazi aperti.

    TABELLA VI: SUPERFICIE DI UNA LOTTIZZAZIONE DI 1.000 LOTTI DI VARIE DIMENSIONI CON IL 40 PER CENTO DESTINATO A STRADE E SPAZI APERTI

    Dimensioni del lotto (piedi)
    Case per acro netto (*)
      Acri
    100x200
    2
    765
    100x150 
    3
    574
    100x100
    4
    383
    75x100
    6
    287
    50x100
    9
    191
    40x100
    11
    153
    25x100
    17
    96
    (*) “Netto” significa la superficie edificata, escluse quelle per strade e spazi aperti

    Dunque vediamo che un insediamento di ville ad alto costo grande a sufficienza per 1.000 mille alloggi occuperebbe 765 acri, mentre lo stesso numero, compresso nelle schiere dei lotti da 25 piedi, avrebbe bisogno solo di 96 acri.
    Prendiamo ora in considerazione una superficie fissa, e vediamo come la popolazione varia con la densità. Una dimensione di lotto comune reperibile nelle lottizzazioni commerciali americane, è quella di 40x100 piedi. Con riferimento alla tabella precedente, osserviamo che una lottizzazione con 1.000 spazi per case di quella dimensione copre 153 acri. Per avere una superficie più facile da convertire nelle dimensioni lineari, prendiamo 160 acri, che è un quadrato di mezzo miglio di lato. Nella Tabella VII mostriamo la popolazione (contando cinque persone a lotto) che può essere alloggiata in un insediamento di 160 acri, articolata per ciascuna delle dimensioni di lotto mostrate nella tabella precedente. La sottrazione per strade e campi da gioco è di 64 acri (o il 40 per cento), e lascia 96 acri disponibili per le case.

    TABELLA VII: POPOLAZIONE DI UN INSEDIAMENTO DI 160 ACRI A VARIE DENSITÀ CON IL 40 PER CENTO DESTINATO A STRADE E SPAZI APERTII

    Dimensioni del lotto 
    Case per acro netto
      Lotti per 96 acri
    Popolazione
    100x200
    2
    209
    1.045
    100x150 
    3
    279
    1.395
    100x100
    4
    418
    2.090
    75x100
    6
    558
    2.790
    50x100
    9
    836
    4.180
    40x100
    11
    1045
    5.225
    25x100
    17
    1673
    8.365

    Da queste cifre vediamo che ritagliare un appezzamento di 160 acri in lotti di mezzo acro fornisce case solo per 1.045 persone, mentre una densità di 17 case per acro netto rende lo stesso terreno in grado di accogliere oltre 8.365 persone. La densità che ci fa ottenere, alla quota di uno a sei, una popolazione scolastica di 800 bambini, è rappresentata nel modo più prossimo dalle 11 case per acro, e da una dimensione del lotto di 40x100 piedi, che come è stato accennato è quella che si trova nella maggior parte delle lottizzazioni commerciali americane di classe media.
    Naturalmente, un intervento che destinasse una percentuale minore di terreno alle strade, o alloggiasse una parte della popolazione in appartamenti, potrebbe allargare proporzionatamente la dimensione del singolo lotto.
    In Inghilterra il Ministero della Sanità ha indicato come guida per le autorità locali una densità media di 12 abitazioni per acro lordo. Questa quota è esattamente la stessa delle 20 case per acro netto quando il 40 per cento è destinato a spazi aperti e strade. Applicato ai 160 acri e contando cinque persone per alloggio, dà una popolazione di 9.600 persone, o 1.600 alunni delle elementari. Anche questa cifra sta ben al di sotto del limite superiore di 2.400 alunni, che secondo il rapporto Strayer-Engelhardt citato sopra è un numero ammissibile di iscrizioni in una scuola di New York City.
    La conclusione a cui siamo portati dai calcoli precedenti, è che la superficie desiderabile per un distretto di vicinato, dal punto di vista della popolazione scolastica, e con alloggi distribuiti secondo le abituali densità abitative monofomiliari, è di circa 160 acri. Dato che questa superficie in forma di quadrato ha un lato di circa mezzo miglio, un unico sito centrale potrebbe fornire sia il servizio scolastico che quello dei campi da gioco – se si rendesse disponibile un solo lotto – visto che la maggioranza degli alunni, abitando in quel distretto, non si sposterebbero di oltre un quarto di miglio per frequentare la scuola, e i più lontani dovrebbero percorrere solo un terzo di miglio circa. I negozi a gruppi sugli angoli, o localizzati sparsi ai margini, in un quadrato di 160 acri consentirebbero a tutte le donne di casa di trovare alimentari e altri articoli a meno di mezzo miglio dalla porta di casa. Con una forma a triangolo equilatero, ciascun lato sarebbe leggermente superiore a tre quarti di miglio e la distanza di spostamento ai servizi di vicinato non sarebbe molto cambiata. In più, un distretto di queste dimensioni potrebbe avere un incremento di popolazione ben oltre la densità di 11 case per acro e ancora non superare il numero di alunni che possono comodamente essere accolti in un tipo di scuola elementare moderna ampliabile. Ci sono, ad ogni modo, altre considerazioni che condizionano il problema della superficie ideale per una comunità locale modello.

    Considerazioni sulla sicurezza       -------- torna su

    Il New York Times del 27 gennaio 1926 conteneva la seguente notizia:
    “Una dozzina di mamme degli alunni della Public School al 148 di Ellery Street, Brooklyn, ha tenuto ieri un picchetto davanti al Municipio. Hanno marciato su e giù per la piazza antistante il Comune, e poi hanno invaso i corridoi dell’edificio. Portavano numerosi cartelli. ... Una delle scritte diceva, “I nostri figli non devono essere ammazzati mentre vanno a scuola”. Spiegando questa frase, le mamme hanno detto che i loro figli devono attraversare pericolose arterie di traffico nel percorso da e per gli edifici scolastici più importanti, e sei bambini sono rimasti uccisi a uno di questi incroci”.
    Incidenti di questo tipo sono sempre più frequenti nelle nostre grandi città e mostrano una situazione che si sta sviluppando in un serio monito alla nostra civiltà. I dati della Metropolitan Life Insurance Company mostrano che una media del 36,7 per cento delle vittime di incidenti automobilistici sono bambini di età inferiore ai quindici anni. Questo terribile fatto ci appare più chiaro se leggiamo affermazioni come questa: “Nel periodo di cinquantun giorni a partire da Labor Day, cinquantaquattro bambini – una media di più di uno al giorno – hanno trovato la morte nelle strade di New York City.
    Con questi fatti di fronte, possiamo capire perché il Committee on School House Planning della National Education Association, già citato, raccomandi enfaticamente che “le scuole elementari in particolare, non devono essere localizzate su strade principali pericolose”. Se la loro proibizione avesse detto “su strade principali di attraversamento” avrebbero potuto omettere, in quanto superflua, la parola “pericolose”. Rispettare questa raccomandazione, ad ogni modo, e al tempo stesso localizzare la scuola al centro del suo naturale ambito di servizio, diventa possibile salvo in casi eccezionali solo quando il sito e il sistema stradale sono pianificati in contemporanea, ed in rapporto l’uno con l’altro. In altre parole, si tratta di una questione urbanistica, che può essere affrontata adeguatamente solo in zone non edificate o in distretti di ristrutturazione urbana.
    Se una scuola non deve essere localizzata su una strada di attraversamento (a meno che, naturalmente, tutti i bambini provengano dall’area adiacente al lato su cui è costruita la scuola), allora è ugualmente vero che anche la sfera di servizio non deve mai essere attraversata da una strada principale. Il tipo planimetrico di una zona scolastica indicato da considerazioni di sicurezza, quindi, è una cellula o unità di vicinato all’interno del sistema stradale, protetto da tutto il traffico di attraversamento. Ovviamente, tutti i distretti adiacenti dovrebbero essere protetti nello stesso modo dal traffico. Ma i viaggiatori diretti verso destinazioni poste oltre le aree protette devono avere qualche tipo di canale per raggiungerle. La soluzione evidente è di provvedere un percorso fra i distretti; dunque le pareti delle nostre cellule protette saranno le autostrade urbane.
    Così la definizione dell’area desiderabile per una unità di vicinato si arricchisce. I requisiti di servizio della scuola, campi da gioco e negozi fissano la sua dimensione normale, secondo una densità di lotti per abitazioni unifamiliari, a circa 160 acri. La sicurezza dal traffico automobilistico veloce per bambini e adulti richiede che la sua superficie non sia attraversata da strade principali. Le necessità generali della circolazione impongono che i suoi confini siano strade particolarmente adatte all’uso da parte del traffico di attraversamento.
    Ora sorge una domanda: supponendo di avere una planimetria stradale composta da cellule di 160 acri impermeabili al traffico di attraversamento, i canali fra gli interstizi di queste cellule saranno abbastanza ampi per le domande di un efficiente sistema generale di traffico? Se quadrati di 160 acri sono troppo grandi, che dimensione si potrà usare?

    Circolazione generale e cellule chiuse       -------- torna su

    Questo argomento è trattato approfonditamente da Ernest P. Goodrich in un saggio intitolato “La progettazione del sistema stradale in rapporto al traffico veicolare” (The Design of the Street System in Relation to Vehicular Traffic, in Proceedings of the Fourteenth National Conference on City Planning, Springfield 1922, p. 102). Le sue conclusioni sono basate su dati concreti sul traffico, e riguardo al tema che ci interessa egli dice:
    “Le arterie principali nei distretti residenziali di case unifamiliari dovrebbero essere distanziate non più di 3.000 piedi l’una dall’altra; 2.000 in distretti di case bifamliari, e 1.250 in distretti multifamiliari”.
    Dunque dal punto di vista dei canali necessari per il traffico di attraversamento, la tipica dimensione della cellula di vicinato, con il suo mezzo miglio o 2.640 piedi, si adatta bene ad un auspicabile schema stradale. Nello stesso saggio, Goodrich indica che “in generale la densità di popolazione varia in modo inversamente proporzionale alla distanza dal centro di una comunità”. Allo stesso modo, una serie di unità di vicinato, variando in densità dalle case unifamiliari sui margini urbani a quelle multifamiliari nelle parti centrali della città, può diminuire proporzionatamente di dimensione e pur mantenere ancora lo standard scuola/popolazione.
    Un’altra risposta alla medesima domanda, e con riferimento particolare alla distanza più adatta dalle strade tangenziali di circonvallazione, è contenuta nel recente piano della Transit Commission di Detroit, Michigan, per una strada sopraelevata con rampe e accessi dalle vie perpendicolari ad ogni mezzo miglio. Se entrambi i lati di questa autostrada veloce fossero fiancheggiati da vicinati a forma di quadrato, le strade di accesso coinciderebbero esattamente con i confini delle unità. Possiamo quindi concludere, che lo standard fissato come dimensione auspicabile per un distretto di comunità locale può essere applicato senza danni per le strutture di traffico generali.

    Area e caratteristiche residenziali       -------- torna su

    A prima vista può apparire in qualche modo donchisciottesco considerare in tutti i suoi aspetti e connessioni un argomento tanto sottile come il “tono” o “carattere” di un distretto residenziale. Ciò sarebbe vero se il “tono” fosse una cosa che la gente non apprezza, se fosse qualcosa che va e viene indipendentemente dalla volontà e dai desideri umani. Il nostro punto di partenza, comunque, è che il “carattere” del distretto in cui si vive è qualcosa di cui si può essere fieri, per cui in qualche caso si sostengono sacrifici finanziari, e per il quale in altri casi si avverte non solo una mancanza di orgoglio, ma una fastidiosa vergogna. Si crede anche che la desiderabile qualità emerga in certe, determinate condizioni, che possa essere consapevolmente cercata e positivamente creata, che abbia una relazione concreta con l’area. Certo è, che esistono aree troppo piccole, e altre troppo grandi, perchè sia possibile conferir loro alcun “carattere” degno di questo nome.

    Aspetti fisici del “tono” residenziale – Ci sono almeno tre modi in cui si instaura una relazione fra la dimensione di un distretto e il suo “carattere”. La prima è di natura fisica. Dopo tutto, è quello che noi pensiamo di un distretto e quello che ne pensano altri, che ci interessa. Possiamo anche non rendercene conto, ma se i nostri prati e cespugli non attirassero l’ammirazione del pubblico perderebbero gran parte del piacere che ci danno. In modo simile, la desolazione che sentiremmo nell’abitare in un vicolo squallido non sarebbe così grande se non fosse per l’ovvio disprezzo manifestato da altre persone.
    La prova migliore che un certo distretto ha impressionato la gente per avere un certo carattere generale è quando, nel gergo locale, viene indicato con un certo nome a causa di quel carattere. Naturalmente non tutti questi nomi fanno riferimento al tipo di gusto residenziale di cui ci stiamo occupando qui. Un distretto può farsi notare per la posizione geografica, o il numero dei teatri che contiene. Quello che abbiamo in mente, comunque, sono solo attributi che condizionano la piacevolezza di un distretto come luogo di residenza. La maggior parte delle città fornisce esempi. Si parla di “Park Avenue section”, a significare una zona di belle case, o di “Mulberry Bend section” a significare un distretto di slum.
    Ora la questione è: su un’area di quali dimensioni si deve distendere uno specifico carattere residenziale, per impressionare l’opinione pubblica e produrre una particolare “etichetta”?
    I limiti inferiori di questa dimensione sono probabilmente rappresentati da sezioni di parco o strada come quelle citate, grandi tre o quattro isolati. Quali sono i limiti superiori? Questi sono difficili da stabilire perché non sono per nulla uniformi. Possiamo affermare per certo, comunque, che essi sono stati superati in qualunque area tanto grande da venir distinta con più di un solo nome particolare per ciascuna “sezione” al suo interno. Può succedere, questo, in un’area di un miglio quadrato? È probabile. In un’area di mezzo miglio, comunque, non altrettanto probabilmente, per come stanno le cose oggi. Un’area di questo tipo può contenere una singola “sezione” la cui particolarità non comprende tutta la zona semplicemente perché la qualità architettonica su cui si basa non si è estesa, ma nei limiti dell’area ci sarà difficilmente spazio per due o più “sezioni” distinte, a meno che esse non abbiano caratteri marcatamente differenziati e siano ulteriormente ritagliati da evidenti confini fisici. La questione dei limiti ha molto da spartire con gli effetti fisici dell’area, e questo aspetto sarà trattato nel prossimo paragrafo. Il punto che comunque sembra importante sottolineare qui, è quello positivo secondo cui un terreno di 160 acri (mezzo miglio quadrato) è certamente grande abbastanza per acquisire un “carattere” nella valutazione pubblica se le sue caratteristiche fisiche sono distinte e degne di nota.

    “Carattere” e gestione dell’intervento – La seconda relazione fra area e carattere residenziale, riguarda il processo attraverso il quale sono create le particolari qualità fisiche. È chiaro che una sezione residenziale progettata, completata di arredi a verde, realizzata e messa in commercio da un sistema coordinato di gestione avrà definizione caratteristica particolare, che non è possibile ottenere in un’area simile in cui ciascuna struttura è stata realizzata come intervento a sé. Naturalmente alcune caratteristiche fisiche emergenti, come una macchia di pini, possono accordare un particolarissimo carattere a qualunque accozzaglia di edifici, ma a parte queste qualità accidentali è piuttosto chiaro come la particolarità caratteristica sia proporzionata al grado in cui tutti gli elementi del progetto sono posti sotto il controllo di una singola gestione, guidati da un piano coordinato e generale.
    La questione se l’unità di vicinato costituisca un’operazione immobiliare grande abbastanza per garantire un approccio unitario e articolato, non ha bisogno di essere discussa. Alloggiare una popolazione da 3.000 a 10.000 persone è un’impresa di dimensioni sufficienti a rendere qualunque altro approccio altamente dispendioso, a confronto con le economie possibili con la produzione di massa ed una quota di costi ben distribuita. Lo studio di Whitten, già citato, mostra i considerevoli risparmi realizzati nel miglioramento stradale quando si lottizzano 160 acri secondo lo schema di unità di vicinato. E si possono trovare esempi di interventi suburbani più piccoli, che dimostrano comunque un carattere distintivo a causa della gestione unitaria, nella maggior parte delle città in espansione del paese.

    La conservazione del “carattere” – Il terzo aspetto della questione è connesso ai metodi per conservare un dato gusto residenziale, una volta creato. I modi abitualmente usati sono, naturalmente, l’applicazione degli impegni formalizzati nei documenti e il mantenimento di destinazioni d’uso, altezze e rapporti di copertura stabilite dalla municipalità. Questi sono gli strumenti principali e più validi, e devono essere utilizzati nel modo più esteso possibile. Va comunque ricordato che gli impegni sottoscritti nei documenti non si mantengono da soli, e i proprietari non desiderano sempre ricorrere ai tribunali anche quando il caso è chiarissimo. La sola intraprendenza negli affari è spesso sufficiente ad infrangere un vincolo, e rivendicarlo di solito richiede costose cause. Una ordinanza di zoning può essere chiara nell’enunciato, ma applicata in modo imperfetto in una determinata località. I vincoli sono utili solo nel mantenimento dello status quo; e spesso si mettono di traverso agli sforzi di migliorarlo. Il potere di zoning, è vero, può essere utilizzato per elevare il tenore residenziale di un’area, ma solo se impiegato da proprietari che agiscono di concerto.
    Uno degli strumenti migliori per conservare il carattere residenziale è l’associazionismo volontario locale. I suoi poteri sono stati dimostrati in molti quartieri suburbani in tutto il paese. L’associazione dei contribuenti non solo fa applicare i vincoli, ma porta avanti parecchie iniziative connesse al “tono” del distretto, che non sono previste dagli impegni scritti, e impossibili da includere in essi. Campagne per mantenere le strade pulite dai rifiuti, per eliminare i parassiti da alberi e cespugli, per mantenere i cartelli “In Vendita” lontani dai prati sul fronte strada, per i trattamenti antizanzare, hanno molto a che vedere con il consolidamento del piacevole vivere di vicinato, ma non possono essere previste o attuate attraverso lo zoning. Esse possono essere animate unicamente dall’associazione volontaria dei proprietari. Questi organismi possono portare i benefici di alcuni vincoli in distretti dove essi non esistono, e qualche volta l’aiuto dello zoning in posti dove sinora è stato carente. In una parola, l’associazione dei contribuenti locali non è soltanto un solido alleato dello zoning e dei vincoli, ma il promotore costantemente attivo dei più concreti interessi della comunità. Di seguito riportiamo cosa ne dice J.C. Nichols, costruttore dei 3.000 acri del “Country Club District” alla periferia di Kansas City, Missouri, in un discorso alla National Association of Real Estate Boards:
    “La state creando, un’atmosfera e una morale residenziale, importante come quella militare, alla quale hanno diritto e per cui hanno avuto fede in voi, quando accogliete le loro famiglie nella vostra proprietà? State pensando ad associazioni di manutenzione che prendano a cuore i bisogni della comunità, forniscano servizi comunitari economici, garantiscano una corretta manutenzione e cura dei parchi, ingressi e altri elementi ornamentali, e proseguano a farlo nel tempo, dopo che la proprietà è stata venduta e la vostra struttura organizzativa se ne è andata? State creando fin dall’inizio quella organizzazione comunitaria che vigilerà perché i vincoli siano rispettati, che la proprietà non debba soffrire in futuro di abbandono da parte delle autorità civiche o dei servizi pubblici, e che sviluppi e mantenga uno spirito comunitario e di vicinato, tanto importante nel far crescere il rispetto e tradizionale amore per la propria casa e il quartiere, così fondamentale nel creare orgoglio civico per una città, e vero patriottismo per la nazione?”