Catasto italiano  

A. Normativa

1. Circolare n. 63 del 24.11.1970 (§ "C" lettera c ultimo periodo)

Nel caso di più fabbricati appartenenti a ditte diverse, insistenti su di un'unica particella originaria o comunque su di un appezzamento continuo di terreno, è ammesso che venga redatto un unico tipo mappale che sconta l'importo di bollo ed i tributi speciali una sola volta;

le domande Mod. 3/SPC ad esso collegate devono essere però tante quanti sono i distinti fabbricati, e portare un esplicito riferimento all'unico tipo mappale anzidetto.

2. Lettera 6 novembre 1996 - Prot. n. C2/1090/95

Denuncia di cambiamento nello stato dei terreni mod. 3SPC. Chiarimenti

In esito a quanto rappresentato da codesta Direzione Compartimentale con la nota che si riscontra si precisa quanto segue:

- il tipo mappale mod. 51 che ha l'esclusiva funzione di aggiornamento cartografico, è allegato alla denuncia di cambiamento mod. 3SCP (parag. 29-30 cap. III d.m. 5.11.1969 di approvazione dell'istruzione provvisoria per l'attuazione legge 1.10.1969, n. 679, parag. 1.2.2. circolare n. 2/84);

- il tipo mappale deve essere redatto secondo le norme vigenti per i tipi di frazionamento, (parag. 31 cap. III d.m. 5.11.1969 e comma 4 parag. 61 cap. V Istruzione XIV mod.); pertanto può rappresentare più lotti edificati (come i tipi di frazionamento più particelle frazionate) fatte salve le note limitazioni imposte dalla procedura PREGEO;

- la busta mod. 58 va intesa come unità logica che può essere articolata in più elementi fisici (comma 3, parag. 1.2.3. circolare n. 2/84);

- nella busta mod. 58 deve essere conservato l'originale del mod. 3SPC e non quello del tipo mappale (comma 2 parag. 1.2.3. circolare n. 2/84).

Sulla base di quanto innanzi precisato si può confermare che il tipo mappale, redatto su mod. 51, può - a scelta del libero professionista - rappresentare più lotti edificati costituiti da particelle o loro porzioni provenienti da partite intestate alla medesima ditta ovvero anche a ditte diverse, ferme restando le limitazioni di foglio e di Comune. Anche il mod. 3SPC, per recepire questa possibilità di formazione di più lotti è stato appositamente adeguato (cfr. circolare n. 15 del 29.7.1985 della Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE.).

Qualora l'atto di aggiornamento riguardi più lotti, formati da particelle intestate alla medesima ditta, dovrà essere prodotta unica denuncia di cambiamento mod. 3SPC che, successivamente, verrà conservata in originale nella busta in mod. 58 relativa al primo lotto ed in copia nelle successive (con richiamo alla busta dove è custodito l'originale).

Invece, nel caso di più lotti rappresentati purché contigui, intestati a ditte diverse, dovranno essere prodotte tante denunce di cambiamento mod. 3SPC quante sono le ditte interessate, che, analogamente al caso precedente, verranno conservate nelle buste mod. 58 concernente il singolo lotto, ovvero in originale nella prima busta ed in copia nelle successive, se il mod. 3SPC è riferito a più lotti (cfr. circ. n. 63/1970,

paragr. "C" lettera c ultimo periodo).

Nel contempo l'originale del tipo mappale verrà sempre archiviato unitamente ad uno dei mod. 3SPC in originale.

Relativamente a quanto rappresentato dall'U.T.E. di ... omissis... con la nota 31.8.1996 prot. 48/RIS, le disposizioni richiamate (capo primo parag. 1.2.3. circolare 2/84 della Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE.) non sono da ritenersi superate ma da interpretare in forma corretta. La trattazione è riferita in generale al catasto di denuncia di accatastamento più verosimilmente ricorrente di fabbricati

edificati su un singolo lotto, essendo agevolmente ed automaticamente estensibile la metodologia al caso di formazione di più lotti. Infine la stessa circolare n. 2/84 reca come esempio (Allegato 2 - figura 2) la formazione di più lotti.

In relazione a quanto sopra codesta Direzione compartimentale avrà cura di impartire, senza indugio, opportune disposizioni al dipendente U.T.E. di... omissis ... affinché si adegui a quanto già osservato con precedente nota C2/855/96 del 31.7.1996.

B. Quadro riassuntivo

1. Come il tipo di frazionamento può frazionare più particelle, analogamente il tipo mappale può contestualmente rappresentare più lotti edificati;

2. I lotti edificati possono essere costituiti da particelle, o loro porzioni, intestate alla medesima ditta oppure a ditte diverse;

3. Qualora il tipo mappale riguardi più lotti, anche disgiunti, formati da particelle intestate alla medesima ditta, dovranno essere prodotti un originale tipo mappale ed un solo originale mod. 3SPC; tali originali saranno riprodotti, in attestato e copia, per quanti sono i lotti denunciati;

4. Qualora il tipo mappale riguardi più lotti, purché congiunti, formati da particelle intestate a ditte diverse, dovranno essere prodotti un originale tipo mappale e tanti modd. 3SPC originali, tutti con lo stesso unico n° di protocollo del tipo mappale, per quanti sono i lotti denunciati, riportanti le ditte interessate; a ciascun mod. 3SPC originale si allegherà una copia del tipo mappale per le successive riproduzioni di attestato e copia .        

Normativa di riferimento:
1. Codice civile, artt. 934 e 935;
2. Circolare n. 2 del 20 gennaio 1984, (§ I.2.1, 6° cv);
3. Nota C2/1174/95 del 2.12.1995;
4. Il nuovo sistema informativo Client Server;
5. Circolare n. 9 del 26.11.2001;
6. Nota n. 15232 del 21.2.2002
7. Circolare n. 3 del 2.5.2002;
8. Circolare n. 6 del 13.8.2002;
9. Nota n. C/59540 del 21.8.2002.

Sintesi

La prassi amministrativa (note e circolari) e la prassi operativa (struttura del sistema informativo) spiegano che l’interazione della banca dati catastale con la banca dati delle ex conservatorie ha portato alla necessaria uniformità delle scritture catastali ai titoli vigenti nei registri immobiliari; conseguentemente non è più possibile continuare ad utilizzare annotazioni catastali non codificate da titoli pubblici che come tali non sono iscrivibili nei registri immobiliari: una di queste annotazioni è la dicitura “ciascuno per i propri diritti”.

1. Codice civile, artt. 934, 936
L’art. 934 del c.c. regola il principio dell’accessione relativamente alle opere fatte sopra e sotto il suolo:
“Qualunque piantagione, costruzione o opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo salvo quanto è disposto dagli artt. 935, 936, 937, 938 c.c.e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge (952, 975, 976, 1150, 1593)”.
Con il verificarsi dell’accessione una proprietà, già esistente, attrae un altro bene che prima le era estraneo. Un caso tipico di accessione diretta si ha quando un terreno (proprietà già esistente) attrae un fabbricato (un altro bene) ivi costruito e che prima non esisteva. In altri termini la costruzione fatta sul suolo si lega indissolubilmente al suolo stesso appartenendo così allo stesso proprietario del terreno anche nel caso che questi non ne sia a conoscenza. Costui, già proprietario della cosa principale, terreno, diventa proprietario della cosa secondaria ossia la costruzione.
Da ciò consegue che l’accessione può intendersi come l’“espansione” di una preesistente proprietà: la proprietà preesistente del terreno si espande fino ad inglobare la costruzione che sorge sul terreno prescindendo da chi ha eseguito l’opera.
In definitiva si definisce accessione quel modo di acquisto della proprietà per il quale due beni (ad esempio terreno e costruzione che vi insiste ) appartenenti a diversi proprietari (ad esempio, A, proprietario del terreno e B che ha eseguito la costruzione con materiale proprio) si fondono originando una “cosa” sola in modo che il proprietario del bene più importante (A, che è il proprietario del terreno) acquisisce anche la proprietà del bene meno importante (fabbricato costruito da B) con la conseguenza di vedersi accresciuta la sua preesistente proprietà (solo terreno), proprietà che adesso consiste nel terreno e nella costruzione che sorge sopra di esso.
Poiché la proprietà si estende (almeno in teoria) dal sottosuolo allo spazio sovrastante il suolo, è chiaro che l’accessione riguarda anche le opere eseguite sotto il suolo.
Gli articoli 935, 936 e 937 c.c. trattano di chi esegue la costruzione adoperando materiali propri o altrui. Nella pratica catastale è molto frequente scontrarsi con chi interpreta erroneamente l’art. 936. Si sente dire spesso: è vero che il terreno è di un altro però il fabbricato l’ho costruito io a mie spese e quindi è mio; di conseguenza l’intestazione catastale deve essere
• B, proprietario del fabbricato;
• A, proprietario dell’area.

Queste richieste di intestazione sono errate per quanto disposto dall’art. 934 già visto in precedenza e per il diritto di superficie.
Diamo una lettura all’articolo 936 che tratta delle opere fatte da un terzo con materiale proprio: “Quando le piantagioni, costruzioni od opere sono state fatte da un terzo con i suoi materiali, il proprietario del fondo ha diritto di ritenerle o di obbligare colui che le ha fatte a levarle. Se il proprietario del fondo preferisce di ritenerle deve pagare a sua scelta il valore dei materiali ed il prezzo della mano d’opera oppure l’aumento di valore recato al fondo (1150, 2040).
Se il proprietario del fondo domanda che siano tolte, esse devono togliersi a spese di colui che le ha fatte (2933). Questi può inoltre essere condannato al risarcimento dei danni.
Il proprietario non può obbligare un terzo a togliere le piantagioni, costruzioni ed opere, quando sono state fatte dal terzo in buona fede.
La rimozione non può essere domandata trascorsi sei mesi dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell’incorporazione (2964).”
In questo articolo sono puntualmente elencati le facoltà e gli obblighi del proprietario del terreno nei confronti di chi ne ha eseguito l’opera.
L’articolo esclude categoricamente che chi ha costruito con materiale proprio abbia la possibilità di divenire proprietario del fabbricato; l’articolo dice che se il proprietario del terreno preferisce ritenere il fabbricato egli deve pagare le spese della costruzione a chi l’ha eseguito e se invece preferisce non ritenere il fabbricato, allora colui che ha costruito lo deve demolire.
Non è minimamente messa in discussione dunque la proprietà del fabbricato che rimane sempre regolata dall’art. 934.

2. Circolare n. 2 del 20 gennaio 1984, § I.2.1, 6° cv);
L’Amministrazione catastale ha introdotto per la prima volta l’annotazione “Ciascuno per i propri diritti” con la Circolare n. 2 del 1984. Lo scopo era, in mancanza di documenti traslativi giustificativi, regolare l’ipotesi di discontinuità tra la ditta denunciante il cambiamento nello stato dei terreni a causa dell’edificazione di fabbricati da intendersi immobili urbani (ditta che doveva essere riportata sul frontespizio del mod. 3/SPC) e la ditta iscritta nei registri catastali.
La discontinuità in parola scaturiva nell’ultimo passaggio (ditta dichiarata sul mod. 3/SPC priva di titolo formale).
La Circolare 2/84 indicò che la ditta da iscrivere al catasto urbano dovesse essere una ditta complessa costituita dalla ditta dichiarata, dalla ditta iscritta al catasto terreni con l’aggiunta della clausola “ciascuno per i propri diritti”.
Tale norma valeva anche se il terreno era di proprietà demaniale.
Per quanto rappresentato al punto 1 si andava certamente in contrasto con l’art. 934 del codice civile.
Bisogna tuttavia pensare che in quell’epoca era preminente l’aspetto fiscale del catasto e pertanto si preferiva acquisire tutte le intestazioni, anche quelle non giuridicamente provate, ma certamente rispondenti allo stato di fatto.
Si tenga ben presente, inoltre, che la stessa Circolare 2/84 prevedeva che in caso di trasferimento di diritti di un immobile - intestato alla ditta complessa, ossia cointestata con la dicitura “ciascuno per i propri diritti, - poiché la ditta cedente non sarebbe stata uguale a quella intestata, la ditta acquirente sarebbe stata gravata dall’annotazione di riserva “Ris1”.
Dunque, in buona sostanza, fatta salva la prima iscrizione, si sarebbe presto rientrati nella consueta normativa catastale.

3. Nota C2/1174/95 del 2.12.1995
Con questa nota il Dipartimento del Territorio rispose ad una serie di quesiti posti da un Ufficio del Territorio tra i quali uno interessava la costruzione da parte di terzi, privi di concessione a costruire, su terreno demaniale.
La risposta al quesito fu che “… se la ditta dichiarante non è provvista di concessione … il tipo mappale, …., dovrà riportare quale ditta da intestare al C.E.U.. quella risultante al C.T…. Peraltro, al fine di consentire la ricerca automatica di tali situazioni anomale nell’intestazione sarà riportata oltre alla ditta di diritto comprovata, anche la ditta “dichiarante il fabbricato”.
Inoltre, il campo annotazione della particella dovrà contenere la dicitura “dichiarazione prot. … n. … resa da (dati anagrafici del dichiarante)”

Un bel guazzabuglio, non c’è dubbio.
Ma almeno una cosa chiara c’è: la scomparsa della dicitura “ciascuno per i propri diritti” (sia pure per i terreni demaniali).
Non risulta che tale nota sia stata inviata anche agli altri Uffici.

4. Il nuovo sistema informativo Client Server
Alla fine degli anni ’90 l’Amministrazione del Catasto decise che era arrivato il momento di sostituire l’esistente sistema informativo Digital Vax.
II nuovo sistema informativo in architettura client-server venne realizzato per fare fronte all’obsolescenza tecnologica adottata e per la necessità di una revisione delle banche dati nell'ottica di una maggiore integrazione con le Conservatorie dei Registri Immobiliari. Ricordiamo, infatti, che con la costituzione del Dipartimento del Territorio (ora Agenzia) le Conservatorie dei Registri Immobiliari furono assorbite dagli ex Uffici Tecnici Erariali.
Questo nuovo sistema informativo comportò, tra l’altro, l’unificazione della banca dati dei terreni con quella fabbricati con la conseguente unificazione dei soggetti tra terreni e fabbricati.
Una ulteriore standardizzazione fu effettuata con una nuova codifica dei diritti reali censibili integrandola con quella delle Conservatorie; in altri termini gli Uffici del Territorio uniformarono i titoli a quelli in uso presso le Conservatorie.
In conclusione, alla fine degli anni ’90, si ebbero due novità:
1. unificazione dei soggetti tra terreni e fabbricati;
2. le scritture catastali si uniformarono a quelle delle conservatorie.
(L’attuale sistema informativo basato sull’architettura Web non ha aggiunto nulla in merito a quanto ora rappresentato);

5. Circolare n. 9 del 26.11.2001
L’Amministrazione del Catasto inizia ad emettere Circolari operative con le quali inizia a puntualizzare che le titolarità catastali devono uniformarsi a quelle vigenti nelle ex Conservatorie dei Registri Immobiliari.

§ 5
• …….
• la natura del possesso o godimento (cosiddetta titolarità) è codificata con le modalità in uso negli Ufficia di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatorie);
• ……
§ 7
• a seguito della codifica dei diritti non è più possibile variare e fondere unità immobiliari aventi titolarità diverse che - nella prassi comune – venivano caricate ad una nuova ditta avente come titolarità “ciascuno per i propri diritti”.

6. Nota n. 15232 del 21.2.2002
Con la suddetta nota l’Amministrazione ha fornito i chiarimenti del caso su alcuni tipi di particolare intestazione richiamandosi sempre al primato delle iscrizioni della pubblicità immobiliare rispetto a quelle in di solito usate in catasto.
“Come è noto, questa Direzione centrale, nell'ambito del processo di miglioramento della qualità delle banche dati catastali, ha introdotto, con la circolare n. 9, emanata in data 26 novembre 2001, innovate modalità in merito alla registrazione negli atti del catasto dei diritti reali di godimento. Si è tentato, per quanto possibile, considerati i diversi impianti normativi che regolano la conservazione dei registri immobiliari e del catasto, di allineare le metodologie di aggiornamento delle titolarità da iscrivere negli atti catastali, privilegiando la prassi in uso per la redazione delle formalità.
In catasto sono iscritti alcuni diritti specifici la cui gestione può determinare incertezze nell'operato del professionista incaricato, considerata l'elevata codificazione introdotta con la circolare sopra citata. Si ritiene utile, pertanto, proporre di seguito alcune intestazioni catastali particolari, scelte tra quelle più diffuse.”

Sono particolarmente chiarificatori gli esempi riportati ai §§ 2 e 3.
§ 2 Nuovo accatastamento con mod. 3 SPC riportante a pagina 3 una ditta priva dì titolo legale reso pubblico.

Questa fattispecie si presenta esclusivamente nel caso in cui la ditta da intestare al catasto urbano sia dichiarata, dalle parti interessate, priva di titolo legale reso pubblico. Tale dichiarazione può avvenire barrando l'ultima casella del mod. 3 SPC, in terza pagina, ovvero con apposita attestazione.(sembra snobbata l’annotazione prestampata “ciascuno per i propri diritti)
La dichiarazione di accatastamento deve riportare, nel campo "Eventuale specificazione del diritto", la dicitura "Ris 1 - Ditta priva di titolo legale reso pubblico".
L'Ufficio provvede, dopo la registrazione della dichiarazione, ad inserire la "Ris. atti pass. interm. non esist." ed a cancellare nel contempo l'annotazione riportata dal tecnico nel campo "Eventuale specificazione del diritto".
Data l’ambiguità con cui si presenta il titolo del paragrafo (se confrontato con quello successivo dove è esplicitato la mancanza del diritto di superficie) si può intendere che le “parti interessate” siano sia il costruttore dell’edificio e sia il proprietario del terreno. L’esempio classico è quando il padre concede al figlio il permesso a edificare in sopra elevazione o sul suo terreno, quando il marito e moglie costruiscono sul terreno della sola moglie, quando esiste una scrittura privata, magari registrata ma non trascritta, con la quale si concede l’edificazione del fabbricato sul proprio terreno,….
In ogni caso, quale che sia il motivo, entrambi i dichiaranti devono sottoscrivere il mod. 3/SPC e tutta l’altra documentazione.
Soltanto in questo caso la nuova ditta da dichiarare al NCEU può essere il costruttore del fabbricato (con la Ris 1).
Ovviamente se il firmatario della denuncia è esclusivamente il costruttore del fabbricato, senza che appaia il proprietario del terreno, allora si deve intestare al proprietario del terreno (vedi art. 934 c.c.) come indicato dal successivo § 3.

§3. Fabbricato costruito su particelle con intestazioni diverse (senza un atto reso pubblico disciplinante il diritto di superficie)
Nell'eventualità di un fabbricato costruito su due o più particelle con intestazioni diverse, è necessario procedere a distinte dichiarazioni di nuova costruzione, ciascuna con la corretta intestazione e con la quota parte dell'unità immobiliare associata a ciascuna ditta (principio dell’accessione).

Se si guarda bene è il caso precedente (seconda possibilità) che interessa però, invece che una particella, due particelle, una magari principale e l’altra dove si sconfina.
Si intesta ai proprietari del terreno a prescindere di chi sia il dichiarante.
In buona sostanza i due paragrafi dicono la medesima cosa: la nuova costruzione si intesta sempre al proprietario del terreno salvo nel caso in cui il costruttore ed il proprietario del terreno firmano entrambi la dichiarazione.

7. Circolare n. 3 del 2.5.2002
Con la suddetta Circolare si mette in evidenza cosa succede nelle scritture catastali quando la ditta venditrice è diversa da quella iscritta agli atti (del catasto).
Ovviamente è quello che sempre capita quando la ditta catastale è affetta dalla dicitura “ciascuno per i propri diritti” dal momento che l’intestato del terreno difficilmente comparirà nel trasferimento dei diritti.

§ 6 ……
Nell’ipotesi, invece, in cui nella ditta catastale compaiono soggetti che non vengono menzionati nel modello unico, la procedura dà ugualmente luogo alla esecuzione della voltura riportando, solo per i suddetti intestati catastali, in corrispondenza della descrizione dei diritti e delle quote, l’annotazione “da verificare”.

Esempio:
ditta catastale:
A (colui che ha costruito, senza titolo, il fabbricato sul terreno di B)
B (proprietario del terreno)
ciascuno per i propri diritti.
Nel modello unico compare soltanto A (colui che vende) mentre non compare B;
nelle scritture catastali, in corrispondenza della ditta C, che ha acquistato, appare l’annotazione “da verificare” nel campo dei diritti e delle quote.
Si osservi che l’Ufficio può verificare ben poco in quanto non ci sono atti intermedi da controllare e da introdurre e quindi, verificati gli intestati in banca dati catastale precedente all’esecuzione della domanda di voltura, verificata l’impossibilità di operare la correzione, non rimane che qualificare l’immobile con la dicitura “Immobile non recuperabile” (vedi allegato alla nota n. 19792 del 16.3.2005 a proposito delle modalità operative di bonifica della banca dati).

8. Circolare n. 6 del 13.8.2002
La Circolare n. 6 del 13.8.2002, pur occupandosi della cosiddetta domanda di voltura digitale, ovvero dell’aggiornamento delle ditte nell’ambito del solo sistema catastale, senza relazionarsi quindi con gli sportelli di Pubblicità Immobiliare, sottolinea ugualmente l’adeguamento dei diritti da iscrivere in catasto con i diritti reali, ovvero con i diritti iscrivibili nei registri immobiliari.
Infatti:
“Al fine di rendere coerenti le risultanze degli atti del catasto con i diritti reali di godimento esercitati sui beni immobili, il programma contiene la previsione di controlli e limitazioni che permettono l’acquisizione in forma completa e codificata della nuova intestazione catastale”.

9. Nota n. C/59540 del 21.8.2002
La nota evidenzia come, talvolta, l’aggiornamento della banca dati catastale, può avvenire con il solo trasferimento delle ditte presenti nel sistema informativo della pubblicità immobiliare senza presentazione di nessuna domanda di voltura.
“Nella ipotesi che non venga richiesta la registrazione automatica della voltura da nota di trascrizione, risultando non compilato l'apposito campo del modello, si fa presente che la procedura di "voltura automatica" acquisisce, comunque, dal "modello di nota informatizzata" i dati necessari all'aggiornamento degli archivi catastali. Successivamente la procedura medesima, attraverso riscontri automatici, esegue la
registrazione, allorquando riconosce che sia stata presentata ed acquisita al protocollo dell'Ufficio la relativa domanda (cartacea o in formato digitale).
Trascorsi centoottanta giorni dalla data di presentazione della formalità, il sistema informatico da luogo ugualmente all'aggiornamento della banca dati catastale, anche in assenza del riscontro di avvenuta presentazione della domanda di voltura”.

Conclusioni
Da tutta la narrativa che precede sembra ormai sufficientemente motivato che con la fusione della Conservatoria dei Registri Immobiliari e dell’Ufficio Tecnico Erariale, che hanno dato luogo all’Ufficio provinciale del Territorio, l’annotazione “ciascuno per i propri diritti” è ormai abbondantemente superata.
I due gradi di libertà dell’immobile (soggetto e oggetto) sono governati da un lato (il soggetto) dai titoli iscrivibili nei registri immobiliari e dall’altro (l’oggetto) dall’identificativo fornito dal catasto:
ad ogni immobile, o porzione di immobile, deve essere associato un soggetto titolato dalla norma giuridica.
Il concetto di unità immobiliare (anche costituita da un insieme di distinte porzioni catastalmente identificate e intestate a singole ditte) cede il passo alla singola ditta a cui sono associate singoli identificativi catastali che corrispondono a porzioni di unità immobiliare:
in altri termini l’univocità della ditta titolata supera l’unicità dell’unità immobiliare.

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- D.M. n. 701, art. 1 commi 5 e 8

- Circolare n. 194/T del 13.07.1995

- Circolare n. 49/T del 27.02.1996

- Nota n. 89150 dell’11.11.2003

- … e qualcos’altro …

Cominciamo dall’inizio …

La sottoscrizione dei Tipi di Aggiornamento (TT.A.), da parte dei titolari dei diritti sui terreni variati, ha seguito alterne vicende dettate dalla legislazione che si è evoluta (?), o involuta (?), nel tempo;

Distinguiamo tra tipo mappale e tipo di frazionamento.

Il Tipo mappale: il nipotino del Tipo di frazionamento

• Mentre il tipo di frazionamento nasce assieme al catasto (ne parla già la L. n. 321/1901, art. 4), il tipo mappale è relativamente giovane perché è stato istituito soltanto nel 1969, ossia circa settantanni dopo….;

• Il T.M. non è capace di vita propria, è soltanto un allegato alla denuncia di cambiamento nello stato dei terreni a causa di costruzioni di fabbricati urbani; la denuncia si compila sopra un modulo a stampa meglio conosciuto come Mod. 3/SPC ovvero Semplificazioni Procedure Catastali.

E prima del 1969, come si faceva?....

Prima del 1969 tutte le variazioni nello stato e nelle rendite dei terreni, tra cui “lo stralcio di un terreno dal catasto fondiario pel suo trasporto al catasto dei fabbricati” (§106 R.D. 8.12.1938 n. 2153), erano denunciate in catasto mediante il Mod 26 (§184 D.M. 1.3.1949 – Istruzione XIV);

I cambiamenti nello stato e nei redditi dei terreni, sia in aumento che in diminuzione, devono essere denunciati entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello in cui si sono verificate le variazioni;

Se più persone sono obbligate a presentare la stessa dichiarazione la presentazione fatta da una esonera le altre (art. 17 T.U. 28.1.1938, n. 645), (poi confermato in tutti i seguenti Testi Unici e richiamato nell’attuale stampato Mod. 26).

E adesso, come si fa?....

Con la L.1.10.1969, n. 679, in vigore dal 5.11.1969, il cambiamento nello stato dei terreni in dipendenza di costruzioni di fabbricati urbani, non si esegue più con il Mod. 26 bensì con un nuovo stampato, il Mod. 3/SPC, al quale è allegato un nuovo elaborato grafico chiamato Tipo mappale;

L’art. 8 della citata legge specifica che la denuncia (Mod. 3/SPC+T.M.) deve essere presentata all’U.T.E. nel termine di sei mesi dalla data di riconosciuta abitabilità o agibilità dei locali;

Il tipo mappale deve essere firmato da un tecnico e deve essere sottoscritto per accettazione dal possessore delle particelle allibrate nel catasto terreni (rimane inteso che la denuncia di uno degli obbligati esonera gli altri).

Conclusione

IL TIPO MAPPALE (ED ANCHE IL MOD. 3/SPC) DEVE ESSERE SOTTOSCRITTO DA ALMENO UNO DEI POSSESSORI OBBLIGATI ALLA DENUNCIA.

LA SOTTOSCRIZIONE RIGUARDA UNO DEGLI OBBLIGATI E NON TUTTI;

(Se poi firmano tutti, le firme non aggiungono niente alla validità della denuncia).

Ma la storia continua, il Tipo mappale diventa adulto …..

Con la Circolare n. 2 del 10.1.1984 è stato normato che con il Tipo mappale era possibile costituire il lotto urbano - ossia la particella con sovrastante fabbricato da denunciare al NCEU - operando uno stralcio da una una particella di maggior consistenza;

La Circolare n. 15 del 29.7.1985 permise, in caso d’uso, la trasformazione del Tipo mappale con stralcio già depositato all’U.T.E. in Tipo di frazionamento con l’integrazione degli elaborati necessari ed il deposito presso il Comune (art. 18 L. n. 47/85);

La Circolare n. 7 del 27 luglio 1992, impose il deposito preventivo in Comune del Tipo mappale con stralcio a prescindere che venisse utilizzato o meno come Tipo di frazionamento.

Già, e le firme ? ….

Rimandiamo la Conclusione sulle sottoscrizioni del Tipo mappale, e del Tipo mappale con stralcio d’area, alla definizione delle firme da apporre sul Tipo di frazionamento.

(Ricordiamoci poi di dire qualcosa anche sulle firme sul Mod. 3/SPC in quanto contenitore del Tipo mappale).

Il Tipo di frazionamento

Come detto all’inizio il Tipo di frazionamento ha più di un secolo di vita e probabilmente era un documento tecnico già utilizzato nei catasti pre-unitari;

La normativa che ne fa cenno è abbastanza nutrita e mutevoli sono state nel tempo gli obblighi delle parti.

Come cambia nel tempo ……

L. 321/01, art. 4: Il T.F. si allega alla voltura;

R.D. 1572/31, art. 56: Il T.F. si esibisce al notaio;

R.D. 2153/38, art. 21: Il T.F. deve prodursi all’Ufficio Registro entro 15 gg. dalla presentazione della domanda di voltura (D.V.) all’Ufficio stesso;

D.M. 1.3./49, § 47, 61, 84: Il T.F. si unisce alla D.V.;

L. 679/69, artt. 3, 5: Il T.F., dichiarato regolare dall’UTE, si allega alla D.V.;

DPR 650/72, art. 5: Il T.F., approvato dall’UTE, si allega all’atto;

D.M. 701/94, art. 1, c. 8: Il T.F. è menzionato nell’atto.

Quando il T.F. era parte integrante dell’atto ….

Per capire il presente dobbiamo comprendere il passato, almeno quello …prossimo (ma basterà? …..)

Limitiamoci, quindi, a ricordare il DPR 650/72, art. 5, secondo il quale il Tipo di frazionamento, approvato dall’Ufficio, deve essere per prima cosa “sottoscritto per accettazione dalle parti interessate” e dopo deve essere unito al documento traslativo di cui forma parte integrante.

Ma lo scopo, qual’era?

Al fine di comprendere lo scopo del legislatore dobbiamo fare un passo indietro fino a raggiungere il passato remoto anzi remotissimo: l’impianto del catasto;

La legge istitutiva del catasto – L. n. 3682/1886 – impose la “formazione” secondo “lo stato di fatto controllato” perché con una successiva legge si sarebbe reso probatorio il catasto.

Come vorrei ma non posso (raggiungere la probatorietà) …

Per il raggiungimento della probatorietà era necessario che lo stato di fatto fosse stato assai prossimo allo stato di diritto e quindi la delimitazione dei terreni avveniva alla presenza di un perito catastale che, in uno al possessore del fondo ed ai possessori confinanti, avrebbe redatto apposito verbale di terminazione;

Per mancanza di tempo e di soldi le operazioni di terminazione furono abbandonate, ma rimase il principio (teorico) di evitare il divario tra diritto e stato di fatto anche se la legge sulla probatorietà del catasto fu abbandonata.

Come non ti raggiungo la probatorietà ….

Prima del 1972 niente impediva di redigere il tipo di frazionamento dopo la stipula dell’atto e di conseguenza quanto descritto nel titolo non sempre trovava una corretta e corrispondente descrizione catastale;

Il risultato fu una frattura sempre più netta tra stato di diritto e lo stato di fatto con tanti saluti allo stato di fatto controllato.

Come ti accetto le scritture catastali …

Con il DPR 650/72, (art. 5) il legislatore fece si che le misure riportate sul frazionamento, ed il conseguente loro riporto sul foglio di mappa catastale, venissero accettate dalle parti interessate prima della stipula;

Le parti (i possessori prima della stipula) approvano le nuove misure, le nuove superfici, i nuovi estimi e con la stipula viene resa pubblica l’accettazione delle nuove scritture catastali;

Se le parti non accettano il frazionamento si deve rifare.

L’impatto delle nuove tecnologie

Conseguentemente il DPR 650/72 non poteva prevedere la sottoscrizione preventiva del tipo di frazionamento perché rimandava le firme a poco prima della stipula;

La Circolare n. 5 del 20.10.1989, nel prendere atto delle nuove tecnologie, ricorda che, a causa del trattamento informatico del tipo, il ricarico obbligatorio delle particelle derivate nella partita catastale di pertinenza ha fatto perdere significatività all’approvazione preventiva del tipo stesso.

La legislazione si arrende alla tecnologia

Il D.M. 701/94, (art. 1, c. 8) recepisce (con notevole ritardo) la novità delle nuove realtà ininformatiche nella trattazione dei tipi;

Conseguentemente, se le nuove particelle derivate sono già in partita e disponibili quindi

per la visura e la certificazione, non ha più senso pretendere di allegare il tipo all’atto, basta farne menzione;

E le firme?

Quando si firma e chi firma

Considerata la nuova situazione non rimane altro che sottoscrivere il tipo PRIMA che sia protocollato dall’Ufficio;

E chi deve firmare?:

Ovviamente TUTTI i titolari dei diritti, come avveniva, vigente il DPR 650/72, quando TUTTI i titolari firmavano prima della stipula.

La prassi

Le Circolari che chiariscono il senso, le modalità, e le eccezioni, delle sottoscrizioni dei tipi di aggiornamento sono:

- Circolare n. 194/T del 13 luglio 1995;

- Circolare n. 49/T del 27 febbraio 1996.

La Circolare n. 194/T/95

• Richiama il Decreto 701/94 quando prescrive la sottoscrizione dei tipi;

• Rileva che la menzione del tipo nell’atto “comporta l’esigenza di pervenire alla correttezza e completezza dell’atto tecnico anche sotto il profilo civilistico e pubblicistico”, e quindi

• “La firma da parte dei soggetti titolari di diritti reali sul bene oggetto di variazione deve essere apposta da TUTTI i soggetti interessati PRIMA che l’atto venga ricevuto dagli uffici”.

La Circolare n. 194/T/95

La Circolare precisa che i tipi mappali con stralcio d’area sono equiparati, per la sottoscrizione, ai tipi di frazionamento;

La Circolare ricorda anche come il decreto 701/94 preveda l’eccezione all’apposizione delle firme nei casi di procedimento per causa di pubblica utilità iniziati d’ufficio (e quindi non da privati);

La Circolare regola la mancata sottoscrizione da parte di tutti i titolari attraverso l’allegazione, al tipo, di una lettera di incarico con la quale uno od alcuni dei titolari dichiarino di essere stati autorizzati al conferimento del mandato al professionista anche dagli altri contitolari.

POSTILLA

• LA CIRCOLARE N. 194/T/95 PRESCRIVE CHE QUALORA L’ATTO DI AGGIORNAMENTO - DA REDIGERE A CAUSA DI PROCEDIMENTO AMMINISTRATIVO - SIA ESEGUITO DA TECNICO PROFESSIONISTA, SARA’ CURA DI QUESTI ALLEGARVI LA LETTERA DI INCARICO DA PARTE DELL’ENTE PROMOTORE DEL PROCEDIMENTO ESPROPRIATIVO.

La Circolare n. 49/T/96

Qualora il tipo non sia conforme (per le firme) ai dettati del decreto 701/94, (ovvero quando c’è la lettera di incarico) la Circolare prescrive all’Ufficio di annotare, nelle particelle derivate, la dicitura “Atto di aggiornamento non conforme all’art. 1, comma 8, del decreto ministeriale n. 701/1994”;

La Circolare chiarisce che la presenza della lettera di incarico non deve consentire all’Ufficio di sindacare sulle incoerenze tra contitolari e sottoscrittori;

La lettera di incarico deve essere redatta sul modello ministeriale e, in ogni caso, deve contenere tutte le informazioni che in essa sono prestampate.

Il controllo dell’Ufficio sulle firme: zero, zero

Dal confronto comparato tra Decreto 701, Circolare 194 e Circolare 49 emerge con chiarezza che (in mancanza di lettera di incarico) TUTTE le firme devono essere apposte PRIMA che il tipo sia protocollato e QUINDI l’ufficio NON deve controllare se i sottoscrittori siano i titolari e se siano tutti i titolari: la responsabilità di eventuali mancate sottoscrizioni apparterrebbero ad altri……(ehm,….ehm,…) ....

CONCLUSIONI SULLE FIRME

• Modello 3/SPC: Almeno uno dei titolari

• Tipo mappale senza stralcio: Almeno uno dei titolari

• Tipo mappale con stralcio: Tutti i titolari

• Tipo di frazionamento: Tutti i titolari

LA PRESENTAZIONE DELLA LETTERA DI INCARICO SANA L’INCOERENZA TRA TITOLARI E SOTTOSCRITTORI.

E il Demanio?

Il Demanio dello Stato è la “ditta” titolare dei diritti sui beni demaniali;

La Circolare n. 49/T/96 specifica che “Non sono oggetto di trattazione i tipi di frazionamento interessanti beni demaniali la cui redazione non sia stata preventivamente autorizzata dall’Amministrazione che gestisce gli immobili” ;

La mancata autorizzazione costituisce motivo di non protocollazione dell’atto tecnico.

Tuttavia subentra la legge 1° agosto 2003, n. 212, art. 5 bis

1. Le porzioni di aree appartenenti al patrimonio e al demanio dello Stato, … che… risultino interessate dallo sconfinamento di opere eseguite … su fondi attigui di proprietà altrui, … , e comunque sia quelle divenute area di pertinenza, …, sono alienate a cura della filiale dell' Agenzia del demanio … mediante vendita diretta in favore del soggetto legittimato che ne faccia richiesta. L'estensione dell'area di cui si chiede l'alienazione oltre a quella oggetto di sconfinamento per l'esecuzione dei manufatti assentiti potrà comprendere, alle medesime condizioni, una superficie di pertinenza entro e non oltre tre metri dai confini dell'opera.

• 2. La domanda di acquisto … deve essere … corredata dalla seguente documentazione:

• b) il frazionamento catastale;

E nasce la necessità dello snellimento dell’iter procedurale

L’Agenzia del Territorio, su richiesta dell’Agenzia del Demanio, acconsente alla deroga al disposto di cui all’art. 1, comma 8, del D. M. n. 701/94 e con la Territoriale 11 novembre 2002, n. 89150, detta le nuove procedure agevolative;

Tali procedure non prevedono più la sottoscrizione del Tipo di aggiornamento da parte dell’Agenzia del Demanio.

La sottoscrizione è sostituita da:

La firma del Demanio è sostituita dalla lettera di incarico al professionista sottoscritta dal potenziale acquirente e, per accettazione, dal professionista;

La lettera di incarico e l’atto di aggiornamento devono contenere la dicitura: “Atto di aggiornamento presentato ai sensi e per gli effetti dell’art. 5 bis del decreto legge 24 giugno 2003, n. 143, convertito con modificazioni in legge 1° agosto 2003, n. 212”.

Mentre gli Uffici del Territorio …

Accettano tali atti di aggiornamento e tuttavia (cfr. Circolare n. 49/96) apporranno alle particelle interessate dal tipo l’annotazione: “Atto di aggiornamento non conforme all’art. 1, comma 8, del decreto ministeriale n. 701/94”;

L’annotazione si trasporterà negli eventuali stadi successivi degli atti del catasto e sarà annullata al momento della volturazione oppure, per le particelle non trasferite su esplicita richiesta dell’Agenzia del Demanio.

APPENDICE: LE ISCRIZIONI DELLE DITTE CATASTALI

Attraverso la Circolare n. 9 del 26.11.2001 e la nota Territoriale n. 15232 del 21.2.2002 è stato rivisto il sistema delle registrazioni degli atti in Catasto e si è scelto di allineare le metodologie di aggiornamento delle titolarità da iscrivere negli atti catastali, privilegiando la prassi in uso per la redazione delle formalità;

In altri termini l’iscrizione le ditte catastali deve sottostare ai principi delle iscrizioni degli atti in Conservatoria tanto più che molte volte l’aggiornamento delle ditte catastali avviene attraverso la formalità;

Per consentire che questo accada, ossia per consentire la voltura, è necessario che l’oggetto ed il soggetto che devono essere trasferiti siano coerentemente identificabili;

Da ciò consegue che certe intestazioni catastali, tipiche per casi particolari come gli sconfinamenti o le costruzioni su terreno altrui, devono essere ricondotte alla codifica vigente per la conservazione dei registri immobiliari;

SE NON E’ ANCORA CHIARO, LA DICITURA “CIASCUNO PER I PROPRI DIRITTI” DEVE SPARIRE.

Esempi di intestazioni catastali 1/7

• Unità immobiliari composte da due o più porzioni, sulle quali gravano diritti reali non omogenei.

• Le uu.ii.uu. non si fondono e le ditte rimangono quelle prima intestate.

• E' ribadito – ogni eccezione, o casistica particolare, rimossa - che la fusione tra immobili può avvenire soltanto se vi sia coincidenza assoluta di soggetti, titoli, quote.

Esempi di intestazioni catastali 2/7

• Nuovo accatastamento con mod. 3 SPC riportante a pag 3 una ditta priva di titolo legale reso pubblico.

• La ditta da iscrivere è quella dichiarante il fabbricato accompagnata da "Ris 1".

• Il mod. 3 SPC deve essere firmato da entrambi gli interessati cioè da chi dichiara il fabbricato e dal proprietario del terreno;

• esempio tipico è la scrittura privata non autenticata con cui il padre cede al figlio il diritto a costruire sul cortile o in sopraelevazione; sarebbe opportuno, ma non è prescritto, allegare il titolo.

Esempi di intestazioni catastali 3/7

• Nuovo accatastamento con mod. 3 SPC riportante a pag 3 una ditta priva di titolo legale reso pubblico e di qualunque altro titolo.

• La ditta da iscrivere è quella intestata al catasto terreni.

• II mod. 3 SPC è firmato soltanto da chi dichiara il fabbricato in quanto, non esistendo titoli, l'intestato del terreno non è co-firmatario della dichiarazione. Tale esempio sostituisce quello normato con la circolare 2/84, con il quale si intestava al dichiarante e al proprietario del terreno con l'aggiunta della dicitura "ciascuno per i propri diritti".

Esempi di intestazioni catastali 4/7

• Fabbricato costruito su particelle con intestazioni diverse (senza un atto reso pubblico disciplinante il diritto di superficie).

• Dipende se c'è o meno il titolo privato.

• Se firmano gli interessati, ossia in presenza di titolo privato, si procede come nell’esempio 2; se invece manca il titolo privato, e quindi firma soltanto il dichiarante, si intesta al proprietario del terreno come nel caso 3.

Esempi di intestazioni catastali 5/7

• Fabbricato ricostruito in condominio con diritti reali non precisamente determinati.

• Oltre che alla demolizione totale, può applicarsi allo svuotamento interno del fabbricato.

• Ogni uiu ricostruita deve intestarsi a tutti i condomini, come già iscritti precedentemente in catasto o come risultante da titolo legale reso pubblico;

ovviamente, se i diritti reali sono stati invece precisamente determinati, ciascuna uiu si intesta al legittimo proprietario.

Esempi di intestazioni catastali 6/7

• Unità immobiliare costruita su terreno di terzi.

• Mediante un atto (non trascrivibile e quindi non un diritto di superficie) è data facoltà di edificare (costruzione o impianto) e l'edificato rimane proprietà del soggetto che dichiara.

Es.: cabine Enel, Telecom, Snam, edicole,..

• La ditta proprietaria del terreno si indica come "concedente" e la ditta detentrice del fabbricato o dell'impianto, si indica con la dicitura "per il fabbricato".

Esempi di intestazioni catastali 7/7

• Unità immobiliari edificate su terreni per i quali è in corso la procedura di esproprio.

• Deve esserci il decreto di occupazione d'urgenza.

• Le uiu si intestano al proprietario del terreno ed all'Ente espropriante (con la dicitura Esproprio in corso di perfezionamento).

L'annotazione apposta alle particelle o alle unità immobiliari urbane viene registrata nei successivi passaggi o frazionamenti, e può essere cancellata su domanda dei possessore cui le particelle o le unità immobiliari urbane risultano intestate.

La domanda di cancellazione deve essere corredata dalle copie autentiche degli atti idonei a dimostrare l'estinzione dei motivi per i quali la formalità era stata accesa. tale documentazione non è necessaria qualora sia trascorso un ventennio dalla data dell'atto che dette origine all'annotazione di riserva.

(Legge 11 ottobre 1969, n. 679, art. 12)

A partire dalla data di entrata in vigore della legge 1° ottobre 1969, n. 679, ogni qualvolta l'ufficio debba far constare negli atti del catasto che un’annotazione è stata eseguita ai soli fini della conservazione del catasto medesimo, senza pregiudizio di qualsiasi ragione o diritto, provvede a contrassegnare ciascuna delle particelle od unità immobiliari urbane interessate con apposita sigla, giusta la seguente nomenclatura:

RIS 1: per inesistenza di alti legali giustificanti uno o più passaggi intermedi;

RIS 2: per errati riferimenti catastali nel documento traslativo che da luogo a voltura;

RIS 3: per errate generalità nel documento traslativo che da luogo a voltura;

RIS 4: per cointestazione provocata dalla mancata presentazione del tipo di frazionamento;

RIS 5: per mancata concordanza della superficie dichiarata nel documento traslativo con quella risultante in Catasto o per dichiarazione di inidoneità del tipo e conseguente rettifica eseguita dall'ufficio;

RIS 6: per accertamento d'ufficio in base allo stato di fatto, non ancora convalidato da atto legale, di opere di pubblico interesse portanti intestazione.

Le indicate sigle seguiranno i numeri distintivi delle particelle o delle unità immobiliari in ogni ulteriore operazione catastale e saranno comunque trascritte unitamente ai numeri stessi.

(D.M. 5.11.1969 Istruzione per l'attuazione della legge 1° ottobre 1969, n. 679 § 15).

Si premette che l'annotazione di riserva si appone nei soli casi previsti dal § 15 dell'Istruzione provvisoria, e pertanto si chiarisce in particolare che:

La Ris.1 riguarda l'inesistenza di atti legali giustificanti i passaggi intermedi. Soltanto le domande di volture recanti la cronistoria dei passaggi intermedi al Quadro B2 dei mod. 13 SPC provocano pertanto l'apposizione di questa annotazione di riserva, mentre gli atti dimostranti i passaggi intermedi, elencati al Quadro 1, come si è già ampiamente chiarito, non danno luogo ad annotazioni di riserva trattandosi di documenti esistenti e regolarmente registrati;

le Ris.2 e 3 si riferiscono a manchevolezze riscontrate nel documento di trasferimento, richiedenti altro atto a rettifica del precedente.

la Ris.4 deriva dalla mancata presentazione dei tipo di frazionamento o dalla presentazione di tipo già scaduto nella sua validità, perché trascorsi i termini di cui al punto B 7, e in tali casi - come noto - l'Ufficio esegue la voltura cointestando le particelle da frazionate ad entrambe le parti, creando pertanto una nuova ditta.

la Ris.5 si riferisce al casi di discordanza - eccedente la tolleranza catastale - tra la superficie indicata in Catasto non menzionata nell'atto, e quella effettiva riportata nel documento traslativo, quando sia precisato che la vendita è “a misura”, invece nei trasferimenti "a corpo e non a misura" la differenza di superficie non da luogo ad annotazione di riserva. Del pari noti si applica l'annotazione di riserva qualora nel documento traslativo la differenza tra le dite superfici (catastale e reale) sia dichiarata.

La medesima annotazione di riserva con la sigla Ris.5 si applica inoltre anche nei casi in cui il tipo di frazionamento sia stato rettificato dallo Ufficio nelle linee dividenti, perché le parti non vi hanno provveduto (Art. 6 ultimi due commi della legge 1-10-1969, n. 679).

la Ris.6 si appone nei casi in cui l'Ufficio ha eseguito rilievi di opere di pubblico interesse che - si noti bene - siano soggette ad intestazione (quali ad esempio le autostrade), per le quali non è stato ancora perfezionato il trasferimento, così che l'Ufficio introduce in atti le variazioni per stato di fatto. Va ben precisato che l'annotazione di riserva non si appone alle porzioni di particella le residue, ma unicamente a quelle su cui insiste l'opera di pubblico interesse.

Analogamente, quando si introducano in atti, per stato di fatto, iscrivendole alle partite speciali, opere pubbliche non ancora convalidate da atto pubblico a rettifica di quanto prescrive il § 211 della vigente Istruzione XIV non si deve più apporre alcuna annotazione di riserva né alle porzioni di particelle residue, nè - ovviamente – alle partite speciali. Per queste ultime la traccia della situazione anomala resta nello stato dei cambiamenti.

Per l'iscrizione della riserva l'Ufficio, oltre a far uso della consueta formula (“la voltura viene seguita ai soli fini della conservazione del Catasto ecc. …” ) dopo i dati di voltura, riporta la sigla "Ris.", seguita dal numero di competenza, in corrispondenza di ogni particella interessata, inserendola nella seconda colonna dei carico del registro partite (pagina dalla quale si fa il trasporto nel registro delle partite del Catasto dei fabbricati), che attualmente non ha più nessuna utilizzazione. Anche se la medesima sigla si ripete per successive particelle, non sono annesse le virgolette indicanti la ripetizione: la sigla deve sempre essere ripetuta.

Si ricorda che anche passando ad altra ditta le particelle gravate da sigla di riserva portano con sé l'iscrizione della sigla stessa, fintanto che non pervenga l'atto portante la necessaria rettifica o convalidante il passaggio intermedio omesso: lo stesso dicasi per le nuove particelle, derivate da quelle per frazionamento.

La cancellazione, mediante annotamento di convalida, della annotazione di riserva (§ 16 dell'Istruzione provvisoria) ha luogo dietro presentazione di apposita domanda in bollo, corredata dei documenti comprovanti l'estinzione dei motivi per i quali la formalità era stata accesa. Nel caso in cui siano trascorsi venti anni dalla data del documento traslativo che dette origine all'annotazione di riserva, basta la sola domanda in bollo.

Quest'ultima ha in definitiva i caratteri di una domanda di volture: e pertanto quando la documentazione necessaria dovesse pervenire annessa ad una domanda di volture ordinaria, non si renderebbe più necessaria, ovviamente, la specifica domanda prevista dal menzionato § 16. Questa non può mancare invece in tutti gli altri casi; in particolare è obbligatoria per presentare tipi omessi o non rettificati a richiesta dell'Ufficio.

Trattandosi, come si è detto, in ogni caso di una procedura assimilabile alla presentazione di una domanda di volture, la domanda deve essere assunta a protocollo mod. 7 e deve essere compilata d'Ufficio la relativa nota. Per questo, come per tutti gli altri casi di compilazione di note d'Ufficio, è consentito avvalersi, ove debba risultare più pratico, del vecchio stampato mod. 13 Istruzione XIV.

Può talora verificarsi la necessità di sottoporre la medesima particella, con la stessa o con distinte annotazioni, a riserve corrispondenti a sigle diverse. In tal caso si adotteranno sigle composte, del tipo "Ris.1-3" e simili.

Le sigle afferenti a ciascuna particella vanno ripetute anche in sede di rilascio di certificati attuali; è pertanto opportuno che venga data ampia diffusione dei loro significato. La loro cancellazione si opera con semplice depennamento in rosso.

(Estratto da Circolare n. 5 del 24 gennaio 1970 - § A2.6 Annotazioni di riserva)

Annotazione di riserva. Notifica

Per le notifica delle annotazioni di riserva apposte nell'esecuzione delle volture ai sensi dell'art. 8 del DPR 650/1972 trova applicazione l'articolo 8 del DPR n. 650 del 26/10/1972. Tale normativa testualmente dispone: "Le volture richieste con domande corredate dalla dichiarazione di cui alla seconda parte del settimo comma dell'art. 4 vengono eseguite con riserva, limitatamente alle particelle interessate dall'anzidetta dichiarazione, e notificate alle ditte alle quali in catasto le particelle medesime risultano iscritte." Pertanto è necessario che la notifica prevista venga effettuata a tutti i soggetti già intestatari in catasto e a quelli di nuova intestazione risultante dall'evasione delle domande di volture richiamate alla seconda parte del comma settimo dell'art. 4 del DPR 650/72.

(Nota n. 87934 del 17.11.2004).

Sempre più frequentemente si presentano in catasto denunce di fabbricati, sia di nuova costruzione che di variazione, inagibili e/o inabitabili.

Si ricordi che per il catasto la prima denuncia di un rudere equivale sempre ad una nuova costruzione perché, per la prima volta, le informazioni vengono immesse nella banca dati.

Nella vecchia terminologia catastale per indicare un rudere si usava dire diruto ma oggi, che siamo più istruiti, diciamo collabente. Il nuovo aggettivo è un termine medico ed indica un organo vuoto che si affloscia e le cui pareti vengono a contatto ed è forse con sottile perfidia masochista che è stato fatto proprio dal catasto …

Nella denuncia dei fabbricati collabenti è opportuno differenziare le nuove costruzioni dalle variazioni.

NUOVE COSTRUZIONI

E’ consentita (non è un obbligo) la denuncia in catasto al solo fine di acquisire l’identificativo catastale al pari delle aree urbane, dei lastrici solari, dei fabbricati in corso di costruzione,…; dal momento che i fabbricati inagibili non producono reddito essi non sono censibili e quindi non deve essere presentata la planimetria e non è necessario il sopralluogo dell’Ufficio del Territorio.

VARIAZIONI

Si distinguono le inagibilità temporanee e le permanenti.

Inagibilità temporanea

L’art. 3, comma 55, della Legge n. 662/96 prevede che l’Amministrazione comunale rilasci il relativo certificato attestante lo stato di inagibilità temporanea, certificato che deve essere unito alla denuncia di variazione.

Si precisa che l’inagibilità può interessare l’intero immobile o parte di esso.

Se riguarda una parte dell’unità l’Ufficio si limita a variare in diminuzione la consistenza e la conseguente rendita. Se invece riguarda l’intero immobile l’Ufficio provvede all’azzeramento della rendita. In entrambi i casi si procede senza la necessità del sopralluogo e non si appone alcuna annotazione particolare in banca dati.

Per l’Ufficio è consigliabile notificare l’avvenuta variazione di rendita all’Amministrazione comunale invitandola a seguire l’evoluzione dello stato di inagibilità temporanea onde segnalare per tempo l’eventuale ripristino delle condizioni di abitabilità.

Inagibilità permanente

In base alla documentazione ricevuta (certificazione comunale attestante la permanenza della inagibilità più la consueta denuncia di variazione),

l’Ufficio, senza sopralluogo, azzera la rendita conservando gli identificativi ed apponendo la seguente annotazione nel campo delle mutazioni: unità dichiarata permanentemente inagibile dal Comune di ………………... con nota protocollo n. …………... del ……………

Sarà compito dell’Ufficio vigilare affinché non sia successivamente proposta dalla parte una variazione per acquisire pretestuosamente una rendita catastale molto bassa ai fini di una alienazione dell’immobile (L. 154/88)

In entrambi i casi di inagibilità non si presenta la planimetria.

Non sempre è necessario allegare la planimetria alla denuncia catastale; la normativa non appare tuttavia adeguatamente conosciuta dagli operatori del settore né tanto meno dai comuni che molte volte richiedono planimetrie non dovute.

Si ritiene utile esporre alcune personali considerazioni sull'argomento supportate dalla puntuale citazione (con estratti) delle fonti quali circolari, lettere-circolari, ministeriali e norme di legge.

Si fa precedere la prospettata disamina da uno stralcio della Circolare n. 85 del 28 settembre 1966.

Come è noto, gli articoli 7 e 28 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, convertito con modificazioni nella legge 11 agosto 1939, n. 1249, modificata dal D.L. 8 aprile 1948, n. 514, sanciscono che, per il censimento nel nuovo Catasto edilizio urbano dei fabbricati urbani sia di vecchia che di nuova costruzione, gli aventi l'obbligo devono presentare, oltre alle dichiarazioni scritte di cui ai precedenti articoli 3 e 6, anche le planimetrie delle unità immobiliari che compongono tali immobili, in scala non inferiore a 1:200.
..........
E' subito da rilevare che le planimetrie in argomento - non comprese, a norma degli articoli 16 ed 89, rispettivamente della legge e del regolamento citati, fra gli atti che costituiscono il nuovo Catasto edilizio urbano - sono essenzialmente degli atti strumentali nel senso che hanno lo scopo di agevolare i compiti degli Uffici Tecnici Erariali nell'accertamento delle unità immobiliari urbane e più particolarmente nella determinazione della loro consistenza ..........

Seguono adesso la legislazione e le ministeriali che interessano l'argomento:

R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, nella Legge 11 agosto 1939, n. 1249 - Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano - .
Art. 17. - Il nuovo catasto edilizio urbano è conservato e tenuto al corrente, .........., allo scopo di tenere in evidenza .......... le mutazioni che avvengono:
a) ..........
b) nello stato dei beni, per quanto riguarda la consistenza e l'attribuzione della categoria e della classe.
.......... .
Istruzione provvisoria per la conservazione del nuovo catasto edilizio urbano. (1961)
§ 2 - Scopo della conservazione
La conservazione ha lo scopo di tenere al corrente il Nuovo catasto edilizio urbano .......... introducendo negli atti le variazioni necessarie per porre in evidenza:
a) ..........
b) le mutazioni nello stato dei beni, per quanto riguarda la consistenza e l'attribuzione della categoria e classe;
c) ..........
§ 14 - Compilazione delle denunce..........
Per le mutazioni che comportino variazione della consistenza dell'unità immobiliare, la denuncia deve essere corredata da una planimetria che rappresenti il nuovo stato dell'unità stessa .......... .

D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 650 - Perfezionamento e revisione del sistema catastale -

Art. 15 - Iscrizione in catasto edilizio urbano delle aree scoperte e dei lastrici solari

Ad integrazione e modifica di quanto è stabilito con la legge 11 agosto 1939, n. 1249, modificata con decreto legge 8 aprile 1948, n. 514, e con il regolamento approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142, nel catasto edilizio urbano verranno anche iscritti, con indicazione della sola superficie, i lastrici solari nonché le aree scoperte di pertinenza o dipendenza delle unità immobiliari urbane.

.......... .

Circolare n. Circolare n. 2 del 20 gennaio 1984, S.T.C.III, prot. n. 3/166 - Assunzione nell'archivio catastale delle informazioni relative agli immobili urbani di nuova costruzione.
I. 4. 2. - Porzioni in corso di definizione.
Il presentatore deve, anche per queste porzioni, produrre la normale dichiarazione mod. 1 - peraltro non corredata da planimetria - ..........
I. 4. 3. - Fabbricati in corso di costruzione.
La richiesta di accatastamento deve essere corredata da:
..........
- una dichiarazione mod. 1 senza planimetria ..........
II. 2. 6. - Variazioni che non comportano la presentazione di una nuova planimetria.
Questo genere di variazioni può riguardare il cambio di destinazione, la modifica delle caratteristiche intrinseche dell'u.i. (impianti, finiture, ecc. ), il cambio di toponomastica, variazioni del reddito, rettifiche di errori non di intestazione, ecc.
..........
II. 2. 10. - Demolizione totale
E' questa una particolare variazione per effetto della quale un immobile urbano si varia in area urbana che, a norma dell'art. 15 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 650, va censita, senza rendita, in C.E.U.
Il richiedente pertanto dovrà presentare il prescritto mod. 44 con l'avvertenza che come porzione derivata; dovrà indicare ;AREA URBANA DI mq. . . . .
Lettera - Circolare 14 ottobre 1989 S.T.C., prot. n. 3/3405 - C.E.U. Variazioni -
..........
In particolare per conseguire un idoneo ed uniforme comportamento operativo, si chiarisce che non costituiscono oggetto di denuncia in catasto tutte quelle modifiche interne all'unità immobiliare, comprese nell'art. 26 della Legge 47/85.(*)
..........

(*) Legge 28 febbraio 1985, n. 47 - Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive -
Art. 26 - (Opere interne) - Non sono soggette a concessione né ad autorizzazione le opere interne alle costruzioni che non siano in contrasto con gli strumenti urbanistici adottati o approvati e con i regolamenti edilizi vigenti, non comportino modifiche della sagoma, della costruzione, dei prospetti, né aumento delle superfici utili e del numero delle unità immobiliari, non modifichino la destinazione d'uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari, non rechino pregiudizio alla statica dell'immobile e, per quanto riguarda gli immobili compresi nelle zone indicate alla lettera A dell'articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968, rispettino le originarie caratteristiche costruttive. Ai fini dell'applicazione del presente articolo non è considerato aumento delle superfici utili l'eliminazione o lo spostamento di pareti interne o di parti di esse.
Nei casi di cui al comma precedente, contestualmente all'inizio dei lavori, il proprietario dell'unità immobiliare deve presentare al sindaco una relazione, a firma di un professionista abilitato alla progettazione, che asseveri le opere da compiersi e il rispetto delle norme di sicurezza e delle norme igienico-sanitarie vigenti.
Le sanzioni di cui al precedente art. 10, ridotte di un terzo, si applicano anche nel caso di mancata presentazione della relazione di cui al precedente comma.
le disposizioni di cui ai commi precedenti non si applicano nel caso di immobili vincolati ai sensi delle leggi 1° giugno 1939, n. 1089, e 29 giugno 1939, n. 1497, e successive modificazioni ed integrazioni.
Gli spazi di cui all'articolo 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli articolo 817, 818, e 819 del codice civile.

__________
Guida operativa "Docfa tecnico" (1995) - Istruzioni per la compilazione dei modelli-
Non devono essere oggetto di denuncia di variazione catastale: gli interventi descritti alle lettere a), b), nonché quelli di cui alla lettera c) dell'articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, finché gli stessi non abbiano interessato un intero edificio, e non abbiano comportato un aumento di valore di ciascuna unità immobiliare superiore al 20% di quello antecedente gli interventi stessi.
Dovranno comunque essere oggetto di denuncia in catasto, sino all'entrata in vigore dei nuovi criteri di calcolo della consistenza catastale, espressa in metri quadrati, le variazioni delle unità immobiliari del gruppo A che abbiano comportato un aumento o una diminuzione della relativa consistenza catastale superiore o uguale al mezzo vano.
Sono in ogni caso privi di rilevanza censuaria gli interventi di adeguamento funzionale distributivo dei locali e di adeguamento degli impianti tecnologici alle normative tecniche e di sicurezza, di riparazione e di rinnovo di impianti, di consolidamento e conservazione degli elementi strutturali.
Sono di norma oggetto di denuncia di variazione catastale gli interventi edilizi di cui alla lettera d) del suddetto articolo 31 della legge n. 457/78, nonché quelli che abbiano comportato una modifica permanente della destinazione d'uso incidente nella definizione della categoria catastale.(*)

__________
(*) Legge 5 agosto 1978, n. 457 - Norme per l'edilizia residenziale -
Art. 31 - (Definizione degli interventi) - Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono così definiti:
a) interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovazione e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
d) interventi di ristrutturazione edilizia, quelli volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti;
e) interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con l'altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la, modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della sede stradale.
Le definizioni del presente articolo prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi. Restano ferme le disposizioni e le competenze previste dalle leggi 1° giugno 1939, n. 1089, e 29 giugno 1939, n. 1497, e successive modificazioni ed integrazioni.

Evidenziato che lo scopo del catasto urbano consiste nel calcolo della consistenza e nell'attribuzione della categoria e classe dei beni, osservato che la planimetria è un allegato alla dichiarazione dei beni stessi (che facilita, appunto, il calcolo della consistenza), considerato che la consistenza è, a sua volta, finalizzata all'attribuzione della rendita catastale, appare evidente come l'Amministrazione catastale abbia specificato i casi in cui non necessita allegare alla denuncia la planimetria, casi che, sostanzialmente, si possono ricondurre all'impossibilità del bene di produrre reddito (ad esempio il bene in corso di costruzione) oppure all'invarianza della rendita catastale già in atti (ad esempio la denuncia di variazione per cambio toponomastica).

In merito all'invarianza della rendita si evidenzia che la normativa (cfr., ad esempio, la massima n. 34 tratta dal Massimario del 1941) obbliga a rappresentare le dipendenze di uso esclusivo (e quindi il cortile esclusivo di una abitazione) sulla stessa planimetria dell'unità immobiliare. Se una unità immobiliare acquisisce un cortile esclusivo, se ne deve ripresentare la planimetria anche nel caso che la consistenza dovesse rimanere invariata; ugualmente, se in una unità immobiliare il cortile esclusivo diventa accessorio comune (il cortile esclusivo di una villetta diventa comune perché vi viene costruito il garage), occorre, a parere di chi scrive, la presentazione della nuova planimetria (anche se, come nel caso precedente, la consistenza dovesse rimanere invariata).
In sintesi non si presentano planimetrie (per denunce di nuove costruzioni/nuovi accatastamenti o per denunce di variazione) nei seguenti casi:

Circolare n. 2 del 20 gennaio 1984, S.T.C.III, prot. n. 3/166 - Assunzione nell'archivio catastale delle informazioni relative agli immobili urbani di nuova costruzione.

I. 4. 2. - Porzioni in corso di definizione.

Il presentatore deve, anche per queste porzioni, produrre la normale dichiarazione mod. 1 - peraltro non corredata da planimetria - ..........

I. 4. 3. - Fabbricati in corso di costruzione.

La richiesta di accatastamento deve essere corredata da:

..........

- una dichiarazione mod. 1 senza planimetria ..........

II. 2. 6. - Variazioni che non comportano la presentazione di una nuova planimetria.

Questo genere di variazioni può riguardare il cambio di destinazione, la modifica delle caratteristiche intrinseche dell'u.i. (impianti, finiture, ecc. ), il cambio di toponomastica, variazioni del reddito, rettifiche di errori non di intestazione, ecc.

..........

II. 2. 10. - Demolizione totale

E' questa una particolare variazione per effetto della quale un immobile urbano si varia in area urbana che, a norma dell'art. 15 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 650, va censita, senza rendita, in C.E.U.

Il richiedente pertanto dovrà presentare il prescritto mod. 44 con l'avvertenza che come porzione derivata; dovrà indicare ;AREA URBANA DI mq. . . . .

Lettera - Circolare 14 ottobre 1989 S.T.C., prot. n. 3/3405 - C.E.U. Variazioni -

..........

In particolare per conseguire un idoneo ed uniforme comportamento operativo, si chiarisce che non costituiscono oggetto di denuncia in catasto tutte quelle modifiche interne all'unità immobiliare, comprese nell'art. 26 della Legge 47/85.(*)

..........

__________

(*) Legge 28 febbraio 1985, n. 47 - Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive -

Art. 26 - (Opere interne) - Non sono soggette a concessione né ad autorizzazione le opere interne alle costruzioni che non siano in contrasto con gli strumenti urbanistici adottati o approvati e con i regolamenti edilizi vigenti, non comportino modifiche della sagoma, della costruzione, dei prospetti, né aumento delle superfici utili e del numero delle unità immobiliari, non modifichino la destinazione d'uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari, non rechino pregiudizio alla statica dell'immobile e, per quanto riguarda gli immobili compresi nelle zone indicate alla lettera A dell'articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968, rispettino le originarie caratteristiche costruttive. Ai fini dell'applicazione del presente articolo non è considerato aumento delle superfici utili l'eliminazione o lo spostamento di pareti interne o di parti di esse.

Nei casi di cui al comma precedente, contestualmente all'inizio dei lavori, il proprietario dell'unità immobiliare deve presentare al sindaco una relazione, a firma di un professionista abilitato alla progettazione, che asseveri le opere da compiersi e il rispetto delle norme di sicurezza e delle norme igienico-sanitarie vigenti.

Le sanzioni di cui al precedente art. 10, ridotte di un terzo, si applicano anche nel caso di mancata presentazione della relazione di cui al precedente comma.

le disposizioni di cui ai commi precedenti non si applicano nel caso di immobili vincolati ai sensi delle leggi 1° giugno 1939, n. 1089, e 29 giugno 1939, n. 1497, e successive modificazioni ed integrazioni.

Gli spazi di cui all'articolo 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli articolo 817, 818, e 819 del codice civile.

Guida operativa "Docfa tecnico" (1995) - Istruzioni per la compilazione dei modelli-
Non devono essere oggetto di denuncia di variazione catastale: gli interventi descritti alle lettere a), b), nonché quelli di cui alla lettera c) dell'articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, finché gli stessi non abbiano interessato un intero edificio, e non abbiano comportato un aumento di valore di ciascuna unità immobiliare superiore al 20% di quello antecedente gli interventi stessi.
Dovranno comunque essere oggetto di denuncia in catasto, sino all'entrata in vigore dei nuovi criteri di calcolo della consistenza catastale, espressa in metri quadrati, le variazioni delle unità immobiliari del gruppo A che abbiano comportato un aumento o una diminuzione della relativa consistenza catastale superiore o uguale al mezzo vano.
Sono in ogni caso privi di rilevanza censuaria gli interventi di adeguamento funzionale distributivo dei locali e di adeguamento degli impianti tecnologici alle normative tecniche e di sicurezza, di riparazione e di rinnovo di impianti, di consolidamento e conservazione degli elementi strutturali.
Sono di norma oggetto di denuncia di variazione catastale gli interventi edilizi di cui alla lettera d) del suddetto articolo 31 della legge n. 457/78, nonché quelli che abbiano comportato una modifica permanente della destinazione d'uso incidente nella definizione della categoria catastale.(*)
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(*) Legge 5 agosto 1978, n. 457 - Norme per l'edilizia residenziale -
Art. 31 - (Definizione degli interventi) - Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono così definiti:
a) interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovazione e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
d) interventi di ristrutturazione edilizia, quelli volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti;
e) interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con l'altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la, modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della sede stradale.
Le definizioni del presente articolo prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi. Restano ferme le disposizioni e le competenze previste dalle leggi 1° giugno 1939, n. 1089, e 29 giugno 1939, n. 1497, e successive modificazioni ed integrazioni.

Evidenziato che lo scopo del catasto urbano consiste nel calcolo della consistenza e nell'attribuzione della categoria e classe dei beni, osservato che la planimetria è un allegato alla dichiarazione dei beni stessi (che facilita, appunto, il calcolo della consistenza), considerato che la consistenza è, a sua volta, finalizzata all'attribuzione della rendita catastale, appare evidente come l'Amministrazione catastale abbia specificato i casi in cui non necessita allegare alla denuncia la planimetria, casi che, sostanzialmente, si possono ricondurre all'impossibilità del bene di produrre reddito (ad esempio il bene in corso di costruzione) oppure all'invarianza della rendita catastale già in atti (ad esempio la denuncia di variazione per cambio toponomastica).

In merito all'invarianza della rendita si evidenzia che la normativa (cfr., ad esempio, la massima n. 34 tratta dal Massimario del 1941) obbliga a rappresentare le dipendenze di uso esclusivo (e quindi il cortile esclusivo di una abitazione) sulla stessa planimetria dell'unità immobiliare. Se una unità immobiliare acquisisce un cortile esclusivo, se ne deve ripresentare la planimetria anche nel caso che la consistenza dovesse rimanere invariata; ugualmente, se in una unità immobiliare il cortile esclusivo diventa accessorio comune (il cortile esclusivo di una villetta diventa comune perché vi viene costruito il garage), occorre, a parere di chi scrive, la presentazione della nuova planimetria (anche se, come nel caso precedente, la consistenza dovesse rimanere invariata).
In sintesi non si presentano planimetrie (per denunce di nuove costruzioni/nuovi accatastamenti o per denunce di variazione) nei seguenti casi:

a. Fabbricato correttamente inserito in mappa e mai denunciato al Nceu:

Mod. 3/SPC + estratto (o copia) di mappa con valore di tipo mappale, sul quale verrà apposto dal professionista la dichiarazione di rispondenza topografica;

(Cfr. Circolare n. 2 prot n. 3/166/84, paragrafo I.2.2., 5° c.v.)

b. Fabbricato correttamente inserito in mappa, denunciato al NCEU, sul quale si opera la sopra elevazione di una nuova uiu:

Mod. 3/SPC senza estratto…..; poiché il programma di gestione del protocollo non “vede” il mod. 3/SPC ma “riconosce” soltanto il T.M. occorre procedere come al punto 1; non si vedono particolari difficoltà perché l’operazione non costa nulla.

(Cfr. Circolare n. 2 prot n. 3/166/84, paragrafo I.4.1., 1° c.v.)

c. Fabbricato correttamente inserito in mappa, denunciato al NCEU, sul quale si opera un ampliamento in sopraelevazione di una uiu:

Non si presenta Mod. 3/SPC e l’estratto; se l’ampliamento fosse in pianta occorrerebbe il T.M. ma non il Mod. 3/SPC.

(Cfr. Circolare n. 2 prot n. 3/166/84, paragrafo II.2.5., 1° c.v.)

Le considerazioni che seguono trovano origine, fondamento e motivazioni, principalmente, nelle Circolari n. 23 del 31 luglio 1973, n. 6 del 13 maggio 1983 e n. 11 del 24 dicembre 1988.

Si premette che il primo originale del tipo di frazionamento sconta l’imposta di bollo all’atto del rilascio dell’estratto di mappa redatto sul mod.51 lucido con il seguente conteggio:

1. Estratto di mappa redatto su mod.51: sconta un’unità d’imposta di bollo;

2. Estratto di mappa redatto su mod.51 a cui è stato aggiunto un foglio lucido che può essere inferiore, uguale o maggiore del formato A4 fino a raggiungere il formato A3: sconta due unità di imposta di bollo;

3. Estratto di mappa redatto su mod.51 a cui sono stati aggiunti un foglio lucido di formato A3 ed un’altra porzione di foglio lucido variabile da meno di A4 fino ad A3 (come nel caso 2): sconta tre unità di imposta di bollo.

In altri termini, atteso che il mod.51 ha formato A3, l’unità d’imposta di bollo scatta ogni qualvolta si aggiunge, al preesistente formato A3, un foglio lucido avente le dimensioni massime del formato A3.

Quando il tipo di frazionamento (primo e secondo originale) si presenta all’Ufficio del Territorio non è dovuta un’ulteriore imposta di bollo perché l’imposta di bollo sul primo originale, come già detto, è stata assolta all’atto del rilascio dell’estratto di mappa (ed è stata calcolata solo e soltanto sul detto estratto) mentre l’imposta di bollo sul secondo originale dovrà essere pagata al tempo del ritiro del tipo approvato.

Si precisa ulteriormente che l’imposta di bollo sul primo originale si paga e si conteggia soltanto sull’estratto di mappa: non rientrano nel calcolo dell’entità dell’imposta di bollo gli allegati prodotti dal professionista qualunque essi siano. Non sono quindi soggetti al bollo il mod.51FTP, lo schema del rilievo, il libretto delle misure, la relazione tecnica e quanto altro (cfr. la Circolare 11/88).

Il secondo originale del tipo di frazionamento è soggetto all’imposta di bollo nella stessa misura del primo (cfr. Circ. 23/73).
Pertanto sul secondo originale l’imposta di bollo viene esatta, all’atto del suo ritiro, per un importo pari a quello già versato a suo tempo per la consegna dell’estratto di mappa su cui fu redatto il primo originale.

a. Supporto degli elaborati costituenti il tipo di frazionamento
L’art. 5 del DPR 26.10.1972, n. 650, si limita a precisare che il tipo di frazionamento si deve presentare in doppio originale, uno dei quali costituito dalla copia del primo. Nient’altro è specificato in merito alle caratteristiche, qualità e tipologia dei supporti cartacei da utilizzare.
Poiché l’estratto di mappa è riprodotto su lucido (mod. 51) è invalsa l’abitudine di presentare la rimanente documentazione costituente il primo originale (salvo il mod. 51 FTP) in lucido mentre il secondo originale, per origine storiche legate ai sistemi di riproduzione dell’epoca, è da sempre riprodotto in copia radex del primo.
Non esistendo tuttavia norme che fissino le specifiche dei supporti cartacei (salvo che per l’estratto di mappa e per il mod. 51 FTP) si è dell’avviso che non possa costituire impedimento alla accettazione del tipo la sua rappresentazione (si parla soltanto della rappresentazione dello schema del rilievo e del libretto delle misure) sopra un supporto cartaceo diverso da quello abitualmente in uso presso l’Ufficio.
In sintesi:

1° ORIGINALE DEL TIPO DI FRAZIONAMENTO da presentare all'Ufficio.
estratto di mappa: Mod. 51 lucido;
dimostrazione di frazionamento (conviene sempre presentarlo): Mod. 51FTP cartaceo;
schema del rilievo: qualunque supporto cartaceo
libretto delle misure: qualunque supporto cartaceo
documentazione varia (relazione, monografie,…cartellina): qualunque supporto cartaceo.

2° ORIGINALE DEL TIPO DI FRAZIONAMENTO
da restituire al professionista (cfr. Circolare n. 11 del 24.12.1988).
mod. 51: qualunque supporto cartaceo (radex, carta comune,..)
mod. 51 FTP: come sopra;
schema del rilievo: come sopra;
libretto delle misure: come sopra.

b. Copie di tipo mappale allegate all’originale
La circolare n.2/84, al § I.2, precisa che la denuncia mod. 3 SPC e tipo mappale dovranno essere presentati con unite due copie ciascuno prodotte in carta libera e ottenute per semplice riproduzione ottico meccanica (ovvero fotocopia in carta opaca).
La norma è chiara e non si comprende perché (ed in base a che cosa..) le copie del tipo mappale debbano presentarsi in radex.

c. Manomissione del secondo originale del tipo di frazionamento
Il secondo originale del tipo di frazionamento, in quanto tale, deve essere una copia esatta del primo e pertanto non può essere consentito, dopo la sua riproduzione dal primo originale, effettuarvi qualunque segnalazione e/o evidenziazione sia pure per meglio individuare nuove dividenti od altri particolari.
In merito non esiste (e non può esistere!) nessuna norma e, conseguentemente, qualsiasi richiesta in tal senso - sia pure fatta con le migliori intenzioni - è assolutamente arbitraria.

d. Cartellina contenitrice del tipo di aggiornamento
Nessuna norma prescrive l’uso di cartellina contenitrice dei tipi di aggiornamento;
in considerazione però del gran numero di elaborati che, con l’uso della procedura Pregeo, costituiscono il tipo, ciascun Ufficio, autonomamente, ha realizzato un proprio modello di cartellina in funzione dell’organizzazione del proprio archivio e del flusso operativo interno.
Non è pertanto possibile proporre un modello di cartellina unico per tutti gli Uffici.
Tuttavia dev’essere ben chiaro che la non presentazione della cartellina o la presentazione di un esemplare diverso da quello in uso in Ufficio non è motivo di mancata accettazione del tipo appunto perché non esiste la norma che l'ha istituita.

Variazione di denominazione sociale di società in nome collettivo - Obbligo di presentazione della voltura catastale - Annotamenti.

Oggetto dello studio è l'obbligatorietà o meno della domanda di voltura a seguito di "modifica patti sociali".
La fattispecie tratta di una scrittura privata, autenticata e repertoriata da un notaio, con la quale veniva deliberato di variare la denominazione di una società commerciale.
Premesso che non esiste l'obbligo (ma soltanto la facoltà) di presentare la nota di trascrizione alla Conservatoria dei RR.II, si ritiene che, per quanto attiene ai Catasto, non debba essere domandata la voltura bensì l’annotamento che consiste, esclusivamente, in una domanda, che sconta l'imposta di bollo corredata da una copia del documento societario costitutivo.
Si precisa ancora che non sono dovuti i diritti/tributi di qualsiasi natura previsti per le domande di voltura e che non è neppure possibile elevare verbale per ritardata presentazione dal momento che il DPR 650/72 - artt. 3, 4 e 12 - fa espresso riferimento alle sole domande di voltura e non anche alle domande di annotamento.
A supporto della tesi ora espressa si rimanda al D.M. 1° marzo 1949 (Istruzione XIV) trascrivendo, per la parte ancora in vigore, il § 114:

Gli annotamenti catastali, di cui al Capo IV del Titolo I del regolamento, hanno per iscopo di perfezionare le intestazioni catastali mediante:
e) l'indicazione delle quote spettanti alle diverse persone o ai diversi enti, che compongono una partita già inscritta in catasto senza indicazione di quote, nonché la correzione dei valori delle quote già indicate;
h) la convalida delle intestazioni dì impianto, in base ad atti anteriori all'impianto stesso;
l) le rettifiche ed il perfezionamento delle intestazioni delle società purché non diano luogo a trasferimenti di beni o mutamenti nell'essenza delle società stesse;
L’iscrizione di nuovi annotamenti, la cancellazione o modificazione di quelli preesistenti, non danno luogo all'esazione di diritti stabiliti dalla tariffa per le volture ordinarie.

In ogni caso, però), a corredo della domanda ... da presentarsi all'Ufficio ... , devono essere prodotti dagli interessati gli atti, i decreti, le sentenze od altri documenti legali per giustificare il nuovo annotamento, o Ia cancellazione, o modificazione dell’annotamento scritto.
Tali documenti sono esclusivamente quelli indicati per le volture ...
Inoltre le domande per gli annotamenti catastali, e per le variazioni e le cancellazioni relative, vanno estese su competente carta da bollo e presentate, in uno con i documenti da cui che il cambiamento risulta...
(art. 44, Regolamento conservazione catasto R.D. 8.12.1938, n. 2153).

Ad ulteriore chiarimento della questione ora affrontata si ritiene utile riportare l’art. 41 del Regolamento ed una sentenza della Corte di Cassazione che concorrono a definire l’essenza dell’annotamento rispetto alla domanda di voltura:

Annotamenti - costituiscono sempliei annotamenti in catasto quelli che hanno lo scopo non gia di correggere. ma di perfezionare la intestazione di partite già accese con regolare voltura. ...
(Art. 41, Regolamento conservazione catasto R.D. 8.12.1938. n. 2153)

"La voltura si opera quando si è verificato un passaggio da una ad altra persona... anche se trattasi di passaggi o di divisioni tra persone cointestate.
Per tale disposizione è chiaro che non è richiesto che il negozio giuridico base della voltura sia un atto traslativo di diritto immobiliare; può essere anche un atto semplicemente dichiarativo (divisione): ma è richiesto che, traslativo o dichiarativo, 1'atto, esso produca effetto di spostare la intestazione da un soggetto ad un altro. Quando tale spostamento non si abbia, quando difetti la duplicità dei soggetti, qualunque novità, entro la sfera giuridica dell'unico soggetto senza alternare l’immanenza è materia di voltura ma di annotazione. Non si ha voltura da un soggetto ad uno stesso soggetto. ma si annota in relazione. rispetto allo stesso soggetto. Il soggetto rimane identico: ma se ne chiarisee e se ne aggiorna la sua condizione giuridica.
Nell'ambito di tale norma rientra precisamente il caso di società commerciale che si trasformi soltanto da un tipo ad un altro che cioè adotta un cambiamento nel suo atto costitutivo in base al quale rimanendo identico il soggetto questo assume altra forma influente soltanto nel grado di responsabilita dei soci verso i terzi. (Cass, S.U. II-5/16.6.1953).

Art. 3, comma 156, legge n. 662/96
Con uno o più regolamenti da emanare ai sensi dell'articolo 17, comma 2,della legge 23 agosto 1988, n. 400, e' disposta la revisione dei criteri di accatastamento dei fabbricati rurali previsti dall'articolo 9 del decreto-legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, tenendo conto del fatto che la normativa deve essere applicata soltanto all'edilizia rurale abitativa con particolare riguardo ai fabbricati siti in zone montane e che si deve provvedere all'istituzione di una categoria di immobili a destinazione speciale per il classamento dei fabbricati strumentali, ivi compresi quelli destinati all'attività' agrituristica, considerando inoltre per le aree montane l'elevato frazionamento fondiario e l'elevata frammentazione delle superfici agrarie e il ruolo fondamentale in esse dell'agricoltura a tempo parziale e dell'integrazione tra più attività economiche per la cura dell'ambiente. Il termine del 31 dicembre 1995, previsto dai commi 8, primo periodo, e 9 dell'articolo 9 del decreto-legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e successive modificazioni, e' ulteriormente differito al 31 dicembre 1999.

Circolare n. 96/T del 9.4.1998
Più in particolare, le costruzioni strumentali all'esercizio dell'attività' agricola saranno censite come unità a destinazione abitativa ovvero come unità funzionali ad attività produttiva agricola. Le prime saranno classate nella categoria ordinaria più rispondente tra quelle presenti nei quadri di qualificazione vigenti. Le seconde - così come previsto dall'art. 3, comma 156, della legge n. 662/96 - saranno censite di norma in una categoria speciale, semprechè le caratteristiche di destinazione e tipologiche delle singole costruzioni e del compendio immobiliare siano tali da non consentire, senza radicali trasformazioni, una destinazione diversa da quella agricola per la quale sono state originariamente costruite. A tal fine e' stata istituita - con il provvedimento di attuazione della norma sopra richiamata, di prossima pubblicazione - la specifica categoria "D/10 - fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

DPR 1° dicembre 1949, n. 1142:
Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano.
Testo: in vigore dal 19/03/1950

Art. 55: Preavviso della visita sopra luogo.
L'avviso prescritto dall'ari. 31 della legge per l'accesso alle proprietà private deve essere dato mediante spedizione postale raccomandata o mediante consegna, a mezzo del messo comunale, al possessore nella propria residenza o ad uno della sua famiglia o a persona addetta al suo servizio.
Qualora la residenza del possessore non risulti dalla dichiarazione presentata ai sensi dell'articolo successivo, e non sia possibile accertarla mediante attestazione anagrafica, l'avviso deve essere affisso all'albo comunale e alla porta dello stabile. Nel caso di ditta costituita da più possessori, l'avviso dato ad uno solo di è valido anche nei confronti degli altri.

RDL 13 aprile 1939, n. 652.
Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano.
Testo: in vigore dal 06/05/1939

Art. 31: Accesso alle proprietà private. Sanzioni.
Per le operazioni di formazione e di conservazione del nuovo catasto edilizio urbano i funzionari degli uffici tecnici erariali, ed i componenti le Commissioni censuarie, espressamente delegati e muniti di speciale tessera di riconoscimento, hanno diritto di accedere alle proprietà private dietro preavviso scritto di almeno sette giorni. Chiunque fa opposizione è punito con l'ammenda da L. 100 a L. 2000, a meno che il fatto costituisca reato più grave. Con la stessa pena è punito colui che non adempie gli obblighi di cui agli articoli 3, 7, 20 e 28.
(Attualmente la sanzione è compresa tra € 10 ed € 103 - D. L. 27.11.1989, n. 384).

Modello di preavviso utilizzato dagli uffici

RACCOMANDATA RR.

Agenzia del Territorio

_________, ______________

Ufficio Provinciale di ___________
Settore Gestione banca dati e Servizi tecnici

Prot. n°

Allegati:
Rif. nota del

Prot. n°

Al Sig. ____________________

____________________

___________________

e, p. c.,

Al Sig. Sindaco del Comune di ______________

Oggetto: Preavviso di visita sopra luogo.

Con lettera raccomandata n. ________ del ________ e n. 11465 del 22.11.2002, il Sindaco del Comune di _________ ha segnalato a questo Ufficio alcune supposte incongruenze sul classamento dell'unità immobiliare urbana
Fg.___ , mapp.___ , sub.___, categoria,___, classe,___ ,consistenza ___, R. C. € ________________
II Sindaco, richiamandosi alla L. 23.12.1996, n. 662, art. 3, comma 58, secondo cui "II comune chiede all'Ufficio Tecnico Erariale (ora Agenzia del Territorio) la classificazione di immobili il cui classamento risulti non aggiornato ovvero palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche..." ha chiesto allo scrivente di "verificare prioritariamente la suddetta posizione catastale con l'intervento diretto" dei tecnici dell'Ufficio.
Tanto premesso, come prescritto dal RDL 1° dicembre 1949, n. 1142. art. 55, si informa la S. V.
che giorno,___ mese,___ il geometra,_________________________
di questo Ufficio, munito di copia della presente nota, sarà presente presso la sede dell'unità immobiliare in questione per verificare il classamento attualmente agli atti.
Si avvisa la S. V. che, a norma del RDL 13 aprile 1939, n. 652, art. 31, chiunque faccia opposizione all'accesso del nominato geometra è punito con l'ammenda da € 10 a € 103.
L'esito dell'eventuale nuovo classamento sarà notificato con le procedure di rito mentre si darà comunque comunicazione della riconferma del medesimo.

Il Direttore

_________

Art. 10 del Decreto Ministero delle Finanze 02.01.1998 n. 28 (G.U. n. 45 del 24.02.1998)
(Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale)

Accesso alla proprietà privata.
1. Per le operazioni di formazione e di conservazione del catasto dei fabbricati, i funzionari degli uffici del territorio, espressamente delegati e muniti di speciale tessera di riconoscimento, hanno diritto di accedere alle proprietà private dietro preavviso di almeno sette giorni.
2. Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche ai tecnici professionisti abilitati alla redazione di atti di aggiornamento cartografico, limitatamente all'accesso, ove necessario, a punti fiduciali. Gli ordini professionali rilasciano, a tal fine, speciali tessere di riconoscimento.

Sono state fissate nel 2005 con il comma 338, art. 1 Legge finanziaria 2005 n. 311/04 e Territoriale n. 17628 del 7.3.2005.

La Procedura Operativa ancora vigente è la n. 59/10.12.2003 e quindi non si applicano le nuove normative sulle deleghe;

Si consiglia vivamente di utilizzare il modello di delega allegato a detta Procedura;

Il delegante può essere uno qualunque dei titolari dei diritti gravanti sulla u.i.;

Per l’autentica della firma, se il delegato NON E’ un professionista, necessita allegare alla delega la copia leggibile di un documento di riconoscimento non scaduto del delegante mentre se il delegato E’ un professionista non occorre tale copia ma sarà sufficiente la sottoscrizione della delega da parte dello stesso professionista;

La P. O si riferisce a “professionista regolarmente iscritto negli Albi Professionali di categorie abilitate alla presentazione di atti tecnici di aggiornamento del CEU”.

(per i notai vige la circolare n. 9/25.11.2003 nella quale si fa riferimento ad una dichiarazione sottoscritta dallo stesso notaio).

NON E’ AMMESSA LA “SUB DELEGA” o delega indiretta ossia il delegato non può, a sua volta, delegare altri.

Si applica la Territoriale n. 72441/11.10.2006 secondo la quale possono presentare-ritirare le denunce il tecnico redattore o uno dei titolari di diritti sull’immobile;
Il titolare deve essere identificato mediante la presentazione di un valido documento di riconoscimento (i cui estremi, ovviamente, devono essere acquisiti dall’Ufficio);
Il professionista redattore può delegare chiunque mediante una delega occasionale o continuativa; si consiglia vivamente di utilizzare i modelli di delega predisposti dalla Direzione Regionale per il Veneto;

La delega occasionale si presenta insieme alla copia leggibile di un documento di riconoscimento non scaduto del delegante;
L’Ufficio identifica il delegato e unisce la delega, con la copia del documento di riconoscimento, alla denuncia Docfa-Pregeo;
La delega continuativa, con copia leggibile di un documento di riconoscimento non scaduto del delegante, è redatta in doppia copia, è protocollata dall’Ufficio e l’esemplare restituito può essere mostrato allo sportello che trascriverà gli estremi di protocollazione sulla denuncia oppure può essere riprodotto in copia e consegnato per essere unito alla denuncia;
L’Ufficio può identificare il delegato;
Nel caso che sia il delegato a ritirare la documentazione, oltre alla presentazione della delega (occasionale/continuativa) occorre esibire l’originale della ricevuta;
Se l’originale della ricevuta è stato smarrito si deve presentare il tecnico redattore che attesterà per iscritto l’avvenuto smarrimento.

NON E’ AMMESSA LA “SUB DELEGA” o delega indiretta ossia il delegato non può, a sua volta, delegare altri.

Si procede come per la presentazione-ritiro delle denunce Docfa – Pregeo (Territoriale n. 72441/11.10.2006);

NON E’ AMMESSA LA “SUB DELEGA” o delega indiretta ossia il delegato non può, a sua volta, delegare altri.

Si applica la Territoriale n. 72441/11.10.2006 e la previdente nota n. 57922/04.08.2006;
Sul duplo della richiesta che rimane all’Ufficio saranno apposti gli estremi del documento di riconoscimento del richiedente;

Se chi ritira è persona diversa dal richiedente necessita esibire delega (vedi i casi precedenti) ed originale della ricevuta;

Nell’eventualità di smarrimento della ricevuta si deve presentare il richiedente che attesterà per iscritto l’avvenuta circostanza.
NON E’ AMMESSA LA “SUB DELEGA” o delega indiretta ossia il delegato non può, a sua volta, delegare altri..

ISTANZA

Sottoscrizione - presentazione

Si applica la Territoriale n. 77368/30.10.2006;
Le istanze relative alla richiesta di identificativo catastale e di correzione di errore: -sulla persona cui è intestato l’immobile – ortografico nell’intestazione – codice fiscale, luogo e data di nascita – diritti, quote, annotazioni – dati toponomastica – consistenza, devono essere sottoscritte da uno dei titolari dei diritti reali e possono essere presentate anche da un altro soggetto senza delega;

Tuttavia se nell’istanza è dichiarato che la presentazione della medesima è correlata alla redazione di un atto di aggiornamento catastale allora l’istanza stessa può essere sottoscritta e presentata dal professionista;
L’istanza volta a chiedere la variazione di classamento deve essere sottoscritta e presentata da uno dei titolari di diritti reali sull’immobile oppure può essere presentata da un delegato (vedi i casi precedenti).

NON E’ AMMESSA LA “SUB DELEGA” o delega indiretta ossia il delegato non può, a sua volta, delegare altri.

VISURA

La visura è regolata dal provvedimento 12.12.2006;
Il richiedente è chi si presenta allo sportello;
Il richiedente deve compilare l’apposita richiesta, con l’indicazione delle proprie generalità e del proprio codice fiscale, e la deve sottoscrivere;

NON E’ AMMESSA LA DELEGA.

11.03.1998

01.07.2001

31.12.2001

Termine ultimo fissato dalla legge finanziaria 2001 (L. 388/2000, art. 64, co. 4) entro il quale si potevano denunciare in catasto senza incorrere in sanzioni i F.R. che hanno perso i requisiti di ruralità a causa di successione, compravendita, affitto a ditte che non godono del possesso dei requisiti soggettivi per l’esenzione.

01.01.2005

Entra in vigore la L. 311/2004 che determina da tale data la nuova entità delle sanzioni catastali variabili da € 258 ad € 2066. Questi nuovi importi si applicano in due soli casi ovvero per la mancata dichiarazione e denuncia di variazione uiu ultimata dopo il 17.3.1985 e per la mancata dichiarazione dei fabbricati che dalla
categoria degli esenti passano a quelli soggetti all’imposta (gli ex F.R.); inoltre, affinché si applichino le nuove sanzioni, l’utilizzazione della uiu (il c. d. “evento” ) deve avvenire entro il 2004 perché il 1° giorno sanzionabile sarebbe il 2 febbraio 2005, data in cui sono già vigenti i nuovi importi.

12.03.2006

Entra in vigore la L. 80/2006 che fissa in 30 giorni, decorrenti dalla data di utilizzazione della uiu, il nuovo termine utile per la presentazione della denuncia catastale. Prima di tale data il termine utile rimane il 31 gennaio dell'anno successivo del giorno in cui l'uiu è utilizzabile; quindi per la uiu utilizzabile l’11.03.2006 il 1° giorno sanzionabile (nuove sanzioni) sarebbe il 01.02.2007.

Slittamento disposto dal D. L. 30.12.2005, n. 273 per il termine ultimo entro cui è possibile effettuare l'integrazione della documentazione, tra cui la denuncia catastale senza incorrere nelle nuove sanzioni, per il completamento della domanda di condono edilizio.

Data ultima entro la quale devono essere dichiarati in catasto senza incorrere nelle nuove sanzioni i F.R. che hanno perso i requisiti di ruralità solamente a causa della cancellazione del titolo di imprenditore agricolo dall’elenco del registro delle imprese (D.L. n. 262/2006, art. 2, comma 38).

Data ultima entro la quale devono essere dichiarati in catasto senza incorrere nelle nuove sanzioni le uiu già censite nelle categorie E, ed anche le nuove costruzioni e le denuncie di variazione, destinate ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato, od anche non strettamente strumentale all’esercizio della uiu principale, purché presentino autonomia funzionale e reddituale (art. 2, comma 41, D.L. n. 262/2006, art. 3 Provvedimento 02.01.2007).

all’attualità si presentano le denuncie Pregeo e Docfa;

· se la denuncia si presenta dopo i cinque anni dalla data dell’evento (costruzione/variazione) vale la prescrizione quinquennale;

· se la denuncia si presenta entro i cinque anni dall’evento si applicano le sanzioni;

· da € 10 ad € 103 nel caso in cui l’evento si sia verificato fino al 31.12.2003 perché se l’evento si fosse verificato proprio il 31.12.2003, la prima data sanzionabile sarebbe stata lo 01.02.2004 giorno in cui valevano le vecchie sanzioni; quindi per tutti gli eventi verificatisi fino al 31.12.2003, denunciati in qualunque data entro i cinque anni, si applicano le vecchie sanzioni;

· da € 258 a € 2066 nel caso in cui l’evento si sia verificato dopo il 31.12.2003 perché se l’evento si fosse verificato proprio lo 01.01.2004, la prima data sanzionabile sarebbe stata lo 01.02.2005 giorno in cui valevano le nuove sanzioni; quindi per tutti gli eventi verificatisi dopo il 31.12.2003, denunciati in qualunque data entro i cinque anni, si applicano le nuove sanzioni.

· valgono le stesse considerazioni svolte a proposito del caso precedente;

· ovviamente non si sarebbe applicata sanzione se la denuncia fosse stata eseguita entro il 31.12.2001.

entro il 30.06.2007 si accatasta mediante le procedure Pregeo e Docfa senza incorrere in sanzioni;

· se l’accatastamento avviene dallo 01.07.2007 sono dovute le nuove
sanzioni;

· se la denuncia è presentata entro 90 giorni dall’evento il denunciante può avvalersi del “ravvedimento operoso” e versare contestualmente alla cassa € 32,25 (1/8 di 258) + interessi (cfr. art. 13, co. 1a, d.l.vo n. 472/1997);

· se la denuncia fosse presentata dopo 90 giorni ma entro 1 anno dall’evento il denunciante potrebbe avvalersi del “ravvedimento operoso” e versare contestualmente alla cassa € 51,60 (1/5 di 258) +
interessi (cfr. art. 13, co. 1b, d.l.vo n. 472/1997);

· se il denunciante non vuole usufruire del ravvedimento l’Ufficio eleva atto di contestazione con sanzione che può variare tra 258 e 2066 euro + interessi;

· se la sanzione è pagata entro 60 giorni dal ricevimento della sua notifica si può versare 1/4 dell’importo fissato + interessi (è la c.d. definizione agevolata, cfr. art. 16, co. 3, d.l.vo n. 472/1997);

· all’attualità (2007), essendo trascorso il termine quinquennale di decadenza, le denuncie di tali UIU non incorrono più in sanzioni.

sono sanzionabili le denuncie presentate dopo il 30.04.2006;

· si applicano le nuove sanzioni variabili da € 258 ad € 2066;

· se la denuncia è presentata entro il 30.04.2007 (entro un anno dal 30.04.2006) il denunciante può avvalersi del “ravvedimento operoso” e versare contestualmente alla cassa € 51,60 (1/5 di 258) + interessi;

· se il denunciante non vuole usufruire del ravvedimento l’Ufficio eleva atto di contestazione con sanzione che può variare tra 258 e 2066 euro + interessi;

· se la sanzione è pagata entro 60 giorni dal ricevimento della sua notifica si può versare 1/4 dell’importo fissato + interessi (è la c.d. definizione agevolata).

· ultima data utile per la denuncia catastale è il 31.01.2004;

· allo 01.02.2004 sono vigenti le vecchie sanzioni (da € 10 a € 103);

· qualunque sia la data dell’accatastamento (dal 2004 in poi) si applicano sempre le vecchie sanzioni;

· il denunciante, anche volendo, non può usufruire del “ravvedimento operoso” perché all’attualità è trascorso più di un anno dal termine ultimo per la denuncia;

· l’Ufficio eleva atto di contestazione con sanzione che può variare tra 10 e 103 euro + interessi;

· se la sanzione è pagata entro 60 giorni dal ricevimento della sua notificasi può versare 1/4 dell’ importo fissato + interessi (è la c.d. definizione agevolata).

· ultima data utile per la denuncia catastale: 31.01.2005;

· dallo 01.01.2005 sono vigenti le nuove sanzioni (da € 258 a € 2066);

· dopo questa data per l’accatastamento si applicano le nuove sanzioni;

· il denunciante non può usufruire del “ravvedimento operoso” perché all’attualità è trascorso più di un anno dal termine ultimo per la denuncia;

· l’Ufficio eleva atto di contestazione con sanzione che può variare tra 258  e 2066 euro + interessi;

· se la sanzione è pagata entro 60 giorni dal ricevimento della sua notifica  si può versare 1/4 dell’ importo fissato + interessi (è la c.d. definizione agevolata).

· se la denuncia avviene dopo 30 giorni scattano le nuove sanzioni;

· se la denuncia fosse stata presentata entro 90 giorni dal 12.03.2006 il  denunciante si sarebbe potuto avvalere del “ravvedimento operoso” e  versare contestualmente alla cassa € 32,25 (1/8 di 258) + interessi;

· se la denuncia fosse stata presentata dopo 90 giorni ma entro 1 anno dal  12.03.2006 il denunciante si sarebbe potuto avvalere del “ravvedimento  operoso” e versare contestualmente alla cassa € 51,60 (1/5 di 258) +  interessi;

· se il denunciante non ha usufruito del ravvedimento l’Ufficio eleva atto  di contestazione con sanzione che può variare tra 258 e 2066 euro +  interessi;

· se la sanzione è pagata entro 60 giorni dal ricevimento della sua notifica  si può versare 1/4 dell’importo fissato + interessi (è la c.d. definizione
agevolata).

· sono sanzionabili le denuncie presentate dopo lo 03.07.2007;

· si applicano le nuove sanzioni variabili da € 258 ad € 2066 (art. 4, comma 3, Provvedimento 02.01.2007) ;

· se la denuncia è presentata entro 90 giorni dallo 03.07.2007 il denunciante può avvalersi del “ravvedimento operoso” e versare contestualmente alla cassa € 32,25 (1/8 di 258) + interessi;

· se la denuncia fosse presentata dopo 90 giorni ma entro 1 anno dallo 03.07.2007 il denunciante potrebbe avvalersi del “ravvedimento operoso” e versare contestualmente alla cassa € 51,60 (1/5 di 258) + interessi;

· se il denunciante non vuole usufruire del ravvedimento l’Ufficio eleva atto di contestazione con sanzione che può variare tra 258 e 2066 euro + interessi;

· se la sanzione è pagata entro 60 giorni dal ricevimento della sua notifica  si può versare 1/4 dell’ importo fissato + interessi (è la c.d. definizione agevolata);

· le uiu di NC o VAR, utilizzabili dopo lo 03.07.2007, devono essere denunciate entro 30 giorni dalla data dell’evento;

· trascorsi i 30 giorni si applicano le consuete nuove sanzioni con le consuete fasi del ravvedimento operoso o della definizione agevolata.

NOTE

1. L’entità della sanzione dipende da molteplici fattori (cfr. art. 7 d.l.vo n. 472/1997) e questo spiega perché è variabile da ufficio a ufficio;

2. Per usufruire del ravvedimento operoso devono concorrere tre accadimenti:

a. volontà esplicita del trasgressore;

b. pagamento contestuale alla denuncia catastale;

c. denuncia catastale presentata entro 90 giorni o un anno dall’evento.

17. Io la circolare n. 4.2007 l'ho capita così

Premessa

Quello che qui presento è un riassunto, spedito e privo di richiami normativi, della circolare n. 4 del 2007. Ma non solo: non ci può essere la circolare 4.2007 senza la circolare  … 4.2006

In altri termini la circolare odierna non solo sviluppa e focalizza alcuni temi introdotti dalla omonima circolare dell’anno precedente ma si intreccia continuamente con essa con trame piuttosto aggrovigliate mentre, alla fin fine, se ne distingue soltanto perché fissa una data di scadenza (3 luglio 2007) per l’accatastamento di una categoria di immobili (vedremo quali) e fa rientrare nella gestione del comma 336 (dell’art. 1 della legge finanziaria 2005) un’altra categoria di costruzioni (come sarà chiarito più avanti).

A mio avviso è dunque conveniente un approccio simultaneo ad entrambe le norme.

Tornando al riassunto preciso che mi sono limitato ad ordinare secondo criteri esclusivamente personali gli argomenti trattati nelle circolari, li ho riassunti senza travisarne il senso e, qualche volta, come collante, ho aggiunto un mio commento.

Alla fine, per sottolineare il carattere pratico del riassunto, ho aggiunto due tabelle riepilogative.

Le persone intelligenti capiranno che un riassunto non sostituisce i testi originali e si regoleranno di conseguenza.

Bene, abbiamo perso fin troppo tempo, è ora di darci dentro.

• L’art. 3 comma 1 del Provvedimento 2 gennaio 2007

Vediamo un po’ quello che dice l’art. 3 comma 1 del provvedimento 2 gennaio 2007. Secondo tale  comma entro nove mesi dalla data di entrata in vigore del decreto-legge 3 ottobre 2006, n. 262, cioè entro il 3 luglio 2007, i soggetti titolari di diritti reali devono dichiarare come autonome unità immobiliari gli immobili o loro porzioni destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato, ovvero ad usi diversi, ricompresi nell'ambito di unità immobiliari già iscritte nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9.

Dunque l’oggetto delle dichiarazioni in catasto, entro il 3 luglio 2007, sono gli immobili ricompresi nell’ambito di uiu più estese, ossia complesse, dove si possono individuare altre uiu prima mai considerate tali.

• Uiu di tipo semplice e uiu di tipo complesso

Per le disposizioni impartite con le circolari in esame le unità immobiliari urbane si distinguono in uiu di tipo semplice e uiu di tipo complesso.

a) di tipo complesso, in quanto comprendenti diverse attività (ad esempio: fiere, stazioni di trasporto terrestri dove sono normalmente presenti oltre al servizio di trasporto, zone ad uso commerciale, ad ufficio, ecc., impianti di erogazione di carburante che comprendono, oltre all’area OIL, rivendite di giornali, bar,.. ).

Le uiu di tipo complesso rientrano nella scadenza del 3 luglio 2007.

b) di tipo semplice (ad esempio: chiosco per la vendita di prodotti artigianali o alimentari tipici del luogo, edicola per la rivendita di giornali e riviste, impianti di erogazione di carburante quando circoscritti alla sola “Area OIL”, coincidente, di massima, con il settore adibito alla sola vendita di carburanti o lubrificanti).

Le uiu di tipo semplice non possono rientrare (cfr. l’art. 3 comma1 prima citato) nella scadenza del 3 luglio 2007 ma sono governate con le procedure del comma 336 dell’art. 1 della legge finanziaria del 2005.

• Chioschi per bar e chioschi per edicole di giornali

Nell’eventualità (un po’ remota specialmente per le edicole) che queste due tipologie di unità immobiliari presentino caratteristiche “singolari”

per tipologia costruttiva precaria a causa dell’uso di materiali leggeri,

per dimensione contenuta,

per diffusione limitata sul territorio,

allora dette costruzioni sono qualificabili propriamente come chioschi i quali, sotto il profilo catastale, sono ancora censibili in E/3.

Questo significa che ancora oggi ci potranno essere “edicoluzze” e “chioschetti” censiti in E/3 (dovrebbe essere roba molto vecchia).

Appare invece molto ma molto improbabile che tale classamento sia da proporre per le nuove denunce o che possa persistere per le edicole e chioschi di qualche decina di anni addietro, periodo nel quale la tipologia costruttivo-dimensionale era già simile a quella attuale.

Infatti la standardizzazione tipologica, per costruzione e dimensione, dei nuovi chioschi e la larga diffusione degli stessi sul territorio, può comportare la costituzione di un insieme omogeneo di unità immobiliari raggruppabili in classi e quindi censibili nelle categorie ordinarie in base alla destinazione ed alle caratteristiche intrinseche.

Questo significa che le edicole ed i chioschi di oggi devono essere censiti in categoria C/1. Per oggi si intende sia le nuove denunce e sia le uiu di moderna tipologia ancorché accatastate decenni addietro in E/3. Per queste occorre, conseguentemente, procedere alla variazione di categoria.

• Le scadenze

Edicole e chioschi sono da considerare uiu “semplici” (per distinguerle dalle uiu di tipo complesso che vedremo più avanti) e quindi non rientrano nella scadenza del 3 luglio 2007.

Queste  tipologie, invece, sono comprese negli obiettivi di miglioramento e razionalizzazione del sistema catastale e pertanto le denunce di variazione della categoria (da E/3 a C/1) saranno prodotte autonomamente dalla parte o segnalate alla parte a cura dell’Agenzia oppure dai comuni in applicazione del già citato comma 336 perché esegua la variazione.

• Stazioni di servizio per la vendita di carburante di tipo semplice

Sono di tipo semplice le stazioni di servizio limitate alla zona destinata alla erogazione del carburante (Area OIL) e che non hanno altre porzioni immobiliari.

Nella categoria E/3 restano comprese tutte le unità immobiliari nelle quali si esercitano attività finalizzate al soddisfacimento di esigenze pubbliche come ad esempio i chioschi per impianti di erogazione carburanti.

Nell’unità immobiliare principale adibita a vendita di carburanti o lubrificanti, di norma rientrano gli spazi per autolavaggio scoperto a spazzole rotanti, chioschi, piccoli locali di deposito, nonché locali per una contenuta attività di vendita dei principali articoli di autoaccessori, unitamente alla porzione di area scoperta pertinente.

Si ricorda che una delle caratteristiche per la censibilità nelle categorie ordinarie è la standardizzazione tipologica, per costruzione e dimensione, dei manufatti e la larga diffusione degli stessi sul territorio. In effetti non si vede come i distributori di carburante di oggi possano rientrare in queste caratteristiche (a differenza di quanto accade per le edicole) e pertanto continuano ad essere censiti in E/3 sia le uiu già dichiarate in catasto e sia le nuove dichiarazioni.

• Le scadenze

Non c’è nessuna scadenza perché non c’è nessun accatastamento da fare.

Infatti la semplice stazione di servizio come prima definita, la “stanzioncina”, censita in E/3, rientra tra le uiu “semplici” e come tale non è soggetta alla scadenza del 3 luglio 2007.

Poiché inoltre è stata a suo tempo accatastata correttamente nella categoria di spettanza non rientra nemmeno nell’ambito del citato comma 336.

• Stazioni di servizio per la vendita di carburante di tipo complesso

Sono di tipo complesso le stazioni di servizio non limitate alla zona destinata alla erogazione del carburante (Area OIL) ma che comprendono altre porzioni immobiliari.

Il chiosco, con l’area OIL, si continua a censire in categoria E/3 come nel caso precedente, quello dell’unità semplice.

Le porzioni immobiliari, adibite ad autofficina e/o autolavaggio chiuso, con idonee attrezzature e relative area asservite sono classificabili nella categoria “C/3”, in quanto si tratta di attività basata principalmente su prestazione di lavoro manuale, ad esempio attività artigianale.

Eventuali locali destinati a bar, tavola calda o ristorante, nonché locali per la vendita di articoli vari (vasta ed ampia gamma di accessori auto ed autoricambi, giornali e riviste, alimentari, articoli da regalo, ecc…), con porzione di area asservita, sono censibili nella categoria “C/1”, ovvero nella categoria “D/8”, in relazione alle loro caratteristiche estrinseche ed intrinseche che determinano il carattere “ordinario” o “speciale”, con particolare riferimento al parametro dimensionale rilevabile nelle unità similari.

• Le scadenze

In quanto uiu di tipo complesso, il chiosco+area OIL, nonché le altre unità immobiliari presenti nel piccolo compendio, rientrano nella scadenza del 3 luglio 2007; il chiosco e l’area OIL, come già detto, continueranno ad essere censite in E/3 mentre le altre uiu nelle rispettive categorie di pertinenza.

• La destinazione d’uso prevalente tuttavia non scompare

Poiché l’istituto catastale si rinnova senza dimenticare il passato anzi in coerenza e continuità con lo stesso (mi ricorda certi partiti ...), ricordo che il cosiddetto “uso prevalente” non è stato, e non poteva essere, abolito.

Al pari del censimento in C/1 delle edicole di oggi, che non ha tuttavia cancellato del tutto un possibile censimento odierno in E/3 di qualche edicoluzza, la circolare 4 /2007 ricorda che:

“Per un corretto censimento delle unità immobiliari di tipo “complesso” è pregiudiziale verificare se le porzioni di fabbricato, eventualmente presenti e da stralciare dall’unità originaria, presentino o meno i caratteri essenziali dell’unità immobiliare (“l’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato … che, … presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale”). Ove non si riscontrasse tale autonomia, l’unità originaria non può essere scissa in più unità immobiliari (autonome), ma è censita nella categoria catastale più pertinente in relazione alla destinazione d’uso prevalente.”

Quindi non è detto che esistano unità immobiliari di tipo “complesso” che si possano sempre suddividere in unità “semplici”; in tal caso, invece che complesse, io le chiamerei unità complicate.

• L’autonomia della normativa catastale

Si vuole evidenziare la piena autonomia della normativa catastale in tema di censimento rispetto a quella edilizio-urbanistica o di altro settore (quali quella in materia di antinfortunistica, sicurezza, trasporto aereo, ferroviario e navale). La richiamata autonomia catastale è applicabile anche con riferimento ai criteri di strumentalità da utilizzare per l’individuazione delle destinazioni immobiliari che continuano ad essere compatibili con le categorie catastali ascrivibili al “gruppo E” e che potrebbero essere definite da altre normative di riferimento (quali ad esempio per appurare la strumentalità per fini diversi da quelli catastali). Pertanto, le direttive emanate con la presente circolare, hanno rilevanza esclusivamente in materia catastale.

La piena autonomia della disciplina catastale è altresì desumibile dal decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 24 dicembre 1994, n. 300, nonché dai conseguenti modelli del programma informatico denominato “DOCFA”, utilizzati per le dichiarazioni delle unità immobiliari, dove non risulta riscontrabile alcun riferimento a norme diverse da quelle di settore.

• Scadenze e sanzioni

Relativamente alle dichiarazioni in catasto delle unità immobiliari, oggetto dell’intervento del legislatore (sono le uiu complesse), non si applicano le sanzioni previste dall’articolo 28 del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni, purché i relativi obblighi siano espletati entro il 3 luglio 2007.

Dopo il 3 luglio 2007 si applicano invece le sanzioni (da 258 a 2066 €).

• Quel che deve fare il professionista

Nel documento di aggiornamento catastale dovrà essere specificamente indicata, nell’apposita casella del modello unico informatico Docfa, predisposto per la trasmissione telematica, ovvero nel modello cartaceo presentato in modalità tradizionale presso la sede dell’Ufficio provinciale competente, la tipologia della dichiarazione mediante la locuzione “Stralcio da categoria E – comma 40 art. 2 DL 262/06”. Nelle more dell’adeguamento della procedura informatica il professionista provvederà ad inserire nella relazione tecnica similare locuzione.

• Le ditte interessate

Sulla questione, pare altresì utile rammentare che, per gli immobili costruiti nelle aree di proprietà demaniale dal concessionario, l’obbligo della dichiarazione catastale è a carico dello stesso concessionario, pertanto a quest’ultimo soggetto è da inoltrare l’atto che accerta l’inadempienza dell’accatastamento.

A proposito ricordo che nel caso delle edicole la ditta da denunciare in catasto (cfr.Territoriale 15232/2002, § 5) sarebbe del tipo:

Comune di …., per l’area,  concedente

Edicolante, per il fabbricato (dove l’edicolante è ovviamente il concessionario).

• Categorie ordinarie (A, B, C), speciali (D), singolari (E) e criterio di classamento connesso al “fine di lucro”

Al riguardo è da osservare come il quadro generale delle categorie - pubblicato nel 1942 in allegato alle Istruzioni II e IV della Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE - non appare rigorosamente in linea con le previsioni normative dal momento che introduce, per alcune categorie dei gruppi B, C, e D, il concetto del “fine di lucro”.

Detta innovativa locuzione, attesa la natura del provvedimento in cui è inserita, non poteva avere che carattere interpretativo della specifica finalizzazione ad “attività industriale o commerciale”, prevista dalle normative istitutive e regolamentari del catasto edilizio urbano. Nondimeno la stessa ha influenzato nel tempo l’adozione di prassi, che hanno individuato nell’esistenza o meno di un “fine di lucro”, correlato spesso alla natura del soggetto, il “criterio” discriminante anche per il classamento nelle categorie del gruppo D, ovvero in quelle del gruppo E.

Per le suddette considerazioni e tenuto conto anche delle circostanze richiamate in premessa, si esprime l’avviso che detto criterio (fine di lucro), specie se correlato alla natura del soggetto intestatario, non possa essere discriminante e determinante per l’attribuzione della categoria.

Il tecnico, pertanto, indipendentemente dalla natura giuridica dei soggetti proprietari e dagli eventuali interessi pubblici perseguiti, nel condurre l’attività di classamento delle unità immobiliari del gruppo D, deve fare riferimento essenziale alle caratteristiche oggettive dell’immobile, che ne determinano la idoneità per le “speciali” esigenze di un’attività industriale e commerciale. Parimenti, in coerenza con le previsioni normative, il tecnico deve tenere conto soprattutto della “singolarità delle caratteristiche” delle unità del gruppo E, che ne impediscono oggettivamente il classamento in una categoria ordinaria o speciale.

Peraltro, è carattere peculiare dei sistemi catastali il censimento degli immobili solo in funzione delle caratteristiche oggettive degli stessi e delle loro variazioni nel tempo e non in relazione a variazioni di natura soggettiva.

In sintesi si ritiene che le unità immobiliari a destinazione commerciale in senso lato per le quali non sia possibile impostare la stima diretta per confronto con le unità di riferimento del gruppo C, debbano essere ricomprese nel gruppo D. Di contro la qualificazione nel gruppo E è propria di quegli immobili con una marcata caratterizzazione tipologico-funzionale, costruttiva e dimensionale, tale da non permettere l’inserimento in categorie ordinarie o speciali e che esulano da una mera logica di commercio e di produzione industriale.

• Impianti di telefonia mobile

Gli impianti per la diffusione della telefonia mobile, di norma risultano allocati su costruzioni già esistenti ovvero su aree di terreno all’uopo destinate.

a) mancanza di immobili asserviti

I manufatti (gli impianti) sono caratterizzati dalla presenza di una o più antenne ancorate a muri o sostenute da piccoli tralicci e dai relativi impianti elettrici ed elettronici.

In questi casi, qualora le apparecchiature elettroniche siano custodite nell’ambito di locali già esistenti, censiti ovvero censibili (anche come parti comuni dell’edificio), e non venga individuata una specifica area all’uopo destinata, i manufatti non necessitano di essere dichiarati in catasto;

b) presenza di immobili asserviti

Laddove vengano individuati aree e locali (preesistenti o di nuova costruzione), destinati proprio ad ospitare le suddette apparecchiature, i manufatti in esame devono essere dichiarati in forma autonoma ovvero come variazione della preesistente unità immobiliare o parte comune dell’edificio.

d) presenza di area asservita

Trattasi di un’area di terreno, di solito recintata, all’interno della quale è installato su platea di calcestruzzo un traliccio cui sono fissate le antenne; in questo caso le apparecchiature elettroniche a corredo, sono di norma ubicate in manufatti di dimensioni diverse in pianta ed altezza. In questa fattispecie, qualora sussista un’ordinaria autonoma suscettibilità reddituale, l’obbligo dell’ accatastamento dei manufatti risulta previsto dagli artt. 2 e 3 del DM 2 gennaio 1998, n. 28 - Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 24 febbraio 1998, n. 45.

La categoria da attribuire è la D/7 e nella stima si deve considerare, oltre al valore dell’area e della costruzione, anche il valore degli impianti fissi.

• La categoria D/10

Alle nove categorie afferenti agli immobili a destinazione speciale si è aggiunta, ai sensi del DPR n. 139 del 1998, la categoria D/10 relativa ai “Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole”.

In detta categoria sono classate “le costruzioni strumentali all’esercizio dell'attività agricola diverse dalle abitazioni, comprese quelle destinate ad attività agrituristiche, ……, nel caso in cui le caratteristiche di destinazione e tipologiche siano tali da non consentire, senza radicali trasformazioni, una destinazione diversa da quella per la quale furono originariamente costruite”.

La disposizione citata prescrive quindi, per l’attribuzione della categoria D/10, sia la verifica della strumentalità, sia la presenza di caratteristiche tali da non consentire senza radicali trasformazioni una destinazione diversa da quella per la quale l’immobile fu originariamente edificato.

Nel caso contrario, di ordinarietà delle caratteristiche delle costruzioni rurali ad uso produttivo, queste potranno essere censite nelle categorie ordinarie più consone (C/2, C/3, C/6, C/7, ecc.).

Si evidenzia, inoltre, quanto previsto dall’art. 3 del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 139, secondo cui “Ai fini inventariali, le unità immobiliari già censite al catasto edilizio urbano non sono oggetto di variazione qualora vengano riconosciute rurali… ”.

Detta disposizione si riferisce specificamente ai fabbricati riconosciuti rurali ed appare pertanto non riferibile a fabbricati strumentali come sopra definiti (iscrivibili nella categoria D/10). La norma in esame, pertanto, va “storicamente” letta ed interpretata nell’ottica delle tradizionali modalità di inventariazione degli stessi nel catasto terreni, ovvero nel catasto urbano, a seconda dell’acquisizione o della perdita dei requisiti di ruralità. In questa ultima fattispecie, venendo meno la strumentalità del bene all’attività agricola effettivamente praticata, viene meno anche il requisito che caratterizza oggettivamente la destinazione del bene stesso che, pertanto, deve essere oggetto di dichiarazione in catasto ai sensi dell’art. 20 del R.D.L. n. 652 del 1939.

Conseguentemente, al cessare della strumentalità, l’uiu D/10 deve variare di categoria e può diventare, a seconda dei casi, categoria D/7 oppure D/8.

Invece se le uiu sono state denunciate nelle categorie ordinarie (A, C) è ininfluente il loro essere o meno fabbricati rurali e rimangono censite al catasto urbano senza cambiare categoria.

• La ruralità dei fabbricati censibili in categoria D/10

L’unica reale discriminante per definire la concreta strumentalità all’attività agricola effettivamente praticata ed, in ultima analisi, la ruralità del fabbricato, risiede quindi nella compatibilità delle caratteristiche tipologico-funzionali con l’effettiva produzione del fondo al quale è asservito, circostanza, quest’ultima, che deve, quindi, costituire oggetto di specifica verifica ai fini del corretto classamento.

L’attività degli Uffici sarà pertanto finalizzata a verificare che negli immobili da accertare vengano esercitate prevalentemente le attività di cui all’art. 32 del TUIR, con riferimento ad una percentuale di prodotti provenienti dal fondo a cui sono asserviti i fabbricati (o meglio le unità immobiliari) superiore al 50%.

Qualora venga accertata tale circostanza, gli immobili devono essere considerati, in linea oggettiva, strumentali all’attività agricola esercitata sul fondo e pertanto classati in D/10 (Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole).

Nel caso contrario, il classamento deve essere effettuato in D/7 o in D/8, laddove sia prevalente, rispettivamente, la funzione di trasformazione industriale dei prodotti agricoli, ovvero quella di commercializzazione dei suddetti prodotti.

• Requisiti oggettivi e soggettivi

In definitiva, le condizioni sulle quali si fonda il possesso o meno del carattere di strumentalità all’attività agricola hanno quindi sia carattere soggettivo che oggettivo.

L’applicazione delle agevolazioni fiscali per le costruzioni che soddisfano i requisiti della ruralità, in quanto strumentali ai fini dell'attività agricola, sono di competenza degli uffici preposti all'accertamento dei vari tributi, a richiesta dei quali, gli Uffici provinciali dell‘Agenzia del territorio forniscono la consulenza tecnica prevista dai compiti istituzionali per la verifica della sussistenza o meno dei caratteri oggettivi delle costruzioni e dei terreni asserviti.

• L’agriturismo

Gli immobili da classare in D/10, in funzione dell’attività agrituristica in essi espletata sono sia quelli aventi caratteri di ruralità, in quanto immobili propriamente strumentali all’attività agricola (è il caso di locali adibiti ad un utilizzo ricettivo nella stessa abitazione dell'imprenditore agricolo), sia eventuali altri immobili ricompresi all’interno dell’azienda agricola, trasformati o costruiti ex novo, destinati segnatamente alla ricezione ed ospitalità dei clienti nell’ambito dell’attività agrituristica.  

I controlli che gli Uffici periferici dovranno effettuare per l’accertamento della sussistenza dei requisiti necessari per il classamento degli immobili in parola nella categoria D/10, sulla base delle indicazioni contenute nella normativa statale e regionale, dovranno avere ad oggetto:

• il riscontro del rapporto di connessione e complementarità fra le attività agrituristiche e quelle di coltivazione del fondo, silvicoltura, allevamento del bestiame “che devono comunque rimanere prevalenti”, con riferimento al tempo di lavoro necessario all’esercizio di dette attività;

• la somministrazione dei pasti e delle bevande che deve essere costituita “prevalentemente da prodotti propri e da prodotti di aziende agricole della zona”;

• la localizzazione degli ambienti dedicati all’ospitalità che deve essere interna all’azienda agricola;

• i limiti stabiliti dall’ordinamento statale o regionale riguardanti il numero dei posti letto, delle piazzole di sosta per i campeggiatori, degli spazi dedicati alla refezione.

Va chiarito, inoltre, che si ritengono compatibili con l’attività agrituristica, ed in genere con la ruralità dell’immobile, la destinazione residenziale, cui è attribuita una delle categorie del gruppo A, e gli immobili con classamento nelle categorie C/2, C/3, C/6 e C/7.