Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
Sono
oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o
porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal
titolo: il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri
maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i
vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti
dell'edificio necessarie all'uso comune; i locali per la portineria e
per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento
centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; le
opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono
all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le
cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico,
gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il
riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai
locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Il
diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente e proporzionato al valore del piano o porzione di piano che
gli appartiene, se il Titolo non dispone altrimenti. Il condomino non
può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al
contributo nelle spese per la loro conservazione (1104).
Art. 1119 Indivisibilità
Le
parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la
divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della
cosa a ciascun condomino.
Art. 1120 Innovazioni
I condomini,
con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono
disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso
più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (1108).
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla
stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro
architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio
inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora
l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere
voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza
dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili
di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne
vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se
l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non
è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha
deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel
caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa
possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi
dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di
manutenzione dell'opera.
Art. 1122 Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune
Ciascun
condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non
può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni
dell'edificio.
Art. 1123 Ripartizione delle spese
Le spese
necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni
dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e
per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di
ciascuno, salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e seguenti). Se si
tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le
spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può
farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici
solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero
fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del
gruppo di condomini che ne trae utilità (att. 63).
Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale
Le
scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a
cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per
metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di
piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di
ciascun piano dal suolo (att. 68 e seguenti). Al fine del concorso
nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del
valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le
soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di
proprietà comune.
Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Le
spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e
dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani
l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del
piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario
del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo
Quando
l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a
tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a
contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni
del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve,
in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di
ciascuno (att. 68 e seguenti).
Art. 1127 Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Il
proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi
piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La
stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del
lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le
condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condomini
possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa
pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce
notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la
sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini
un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con
la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello
da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli e
inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte
dei condomini avevano il diritto di usare.
Art. 1128 Perimento totale o parziale dell'edificio
Se
l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre
quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la
vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato
diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore,
l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti
comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in
proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse. L'indennità
corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni e destinata
alla ricostruzione di queste. Il condomino che non intende partecipare
alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere (2932) agli
altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva
proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che
non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Art. 1129 Nomina e revoca dell'amministratore
Quando
i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un
amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più
condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere
revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere
revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun
condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art.
1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero
se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (att. 64). La
nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore
dall'ufficio sono annotate in apposito registro (att. 71).
Art. 1130 Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore
deve: eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare
l'osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l'uso delle
cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo
che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per
l'esercizio dei servizi comuni; compiere gli atti conservativi dei
diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine di
ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Art. 1131 Rappresentanza
Nei
limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei
maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o
dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti
e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i
terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione
concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i
provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono
allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un
contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi e
tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere
revocato (att. 64) ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Art. 1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Qualora
l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di
resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato
all'amministratore, può separare la propria
responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso
di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni
(2964) da quello in cui il condomino ha avuto notizia della
deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per
ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito
della lite è stato favorevole al condominio, il condomino
dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere
nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla
parte soccombente.
Art. 1133 Provvedimenti presi dall'amministratore
I
provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri
sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti
dell'amministratore e ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio
del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine
previsti dall'art. 1137.
Art. 1134 Spese fatte dal condomino
Il
condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo
che si tratti di spesa urgente (1110).
Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Oltre
a quanto e stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei
condomini provvede (att. 66): alla conferma dell'amministratore e
dell'eventuale sua retribuzione; all'approvazione del preventivo delle
spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i
condomini; all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore
e all'impiego del residuo attivo della gestione; alle opere di
manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione
straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso
deve riferirne nella prima assemblea.
Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
L'assemblea
è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini
che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due
terzi dei partecipanti al condominio (att. 67 e seguenti). Sono valide
le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di
numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno
successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni
dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero
di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e
almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che
concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e
passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni
dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che
concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie
di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza
stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le
innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere
sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i
condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni
dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un
registro tenuto dall'amministratore. NOTE Deroghe alle maggioranze
previste dagli artt. 1120 e 1136 sono previste nelle seguenti leggi:
Legge 9 gennaio 1989 n. 13, art. 2 (eliminazione delle barriere
architettoniche); Legge 24 marzo 1989 n. 122, art. 9 (realizzazione dei
parcheggi nei condomini); Legge 2 gennaio 1991 n 10, art. 26
(contenimento dei consumi energetici); Legge 17 febbraio 1992 n. 127,
art 15 (recupero del patrimonio edilizio).
Art. 1137 Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
Le
deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti
sono obbligatorie per tutti i condomini (1105). Contro le deliberazioni
contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino
dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria,
ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la
sospensione sia ordinata dall'autorità stessa (1109). Il ricorso
deve essere proposto, sotto pena di decadenza (2964 e seguenti), entro
trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i
dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Art. 1138 Regolamento di condominio
Quando
in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve essere
formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle
cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli
obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la
tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione
(att. 68 e seguenti, 155) Ciascun condomino può prendere
l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la
revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato
dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art.
1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art.
1129 (att. 71). Esso può essere impugnato a norma dell'art.
1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i
diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e
dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni
degli artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e
1137 (att. 72, 155).
Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione
Per
quanto non è espressamente previsto da questo Capo (att. 156) si
osservano le norme sulla comunione in generale Sono oggetto di
proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di
piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: il suolo
su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i
lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli
anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio
necessarie all'uso comune; i locali per la portineria e per l'alloggio
del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli
stenditoi e per altri simili servizi in comune; le opere, le
installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al
godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli
acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti
per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento
e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di
proprietà esclusiva dei singoli condomini.