L'assemblea
di condominio è l'organo di autogoverno dei condomini e serve ad
amministrare i servizi e le cose comuni. I condomini partecipano
all'assemblea e le volontà singole si trasformano in
volontà collegiali. Il compito di far eseguire le delibere
assembleari è nelle mani dell'amministratore del condominio.
Per
il funzionamento di tale organo è previsto l'uso della doppia
maggioranza, sia per la validità della costituzione sia
relativamente a quella delle deliberazioni. In definitiva, in ambito di
assemblea condominiale devono necessariamente raggiungersi
contemporaneamente entrambi i quorum previsti.
La maggioranza va pertanto conteggiata sia come numero di "teste" sia come somma dei valori millesimali espressi.
La
maggioranza delle "teste" può essere riferita, a seconda delle
delibere, o alla maggioranza dei presenti (fisicamente o per delega
all'assemblea), oppure alla maggioranza dei partecipanti al condominio.
Nella convocazione dell'assemblea è opportuno distinguere fra soggetti attivi e soggetti passivi.
Si definiscono soggetti attivi coloro che hanno la facoltà o l’obbligo di convocare l'assemblea:
2) - il condomino; se manca
l'amministratore ciascun condomino può di sua iniziativa
convocare l'assemblea ovvero, sempre in assenza
dell’amministratore, dare mandato scritto a un soggetto (per
esempio, il futuro amministratore) di convocarla.
3) - i
condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore dell'edificio possono
richiedere la convocazione all'amministratore; trascorsi 10 giorni, se
egli non vi ha provveduto, possono farlo direttamente i condomini (
art. 66 disp.att. C.C.). Se l'amministratore convoca regolarmente
l'assemblea anche in data lontana, i condomini non possono provvedervi
personalmente.
Tutti
i condomini devono essere convocati alla riunione, pena la
nullità della stessa (art. 1136, 4° comma, C.C.), e l'avviso
di convocazione deve essere ricevuto almeno 5 giorni prima della data
fissata per l'adunanza (art. 66, 3° comma disp. att. C.C.). Pur non
essendo esplicitamente prevista una modalità specifica per la
convocazione, l'amministratore che normalmente convoca l'assemblea lo
farà preferibilmente a mezzo raccomandata ordinaria o a mano per
avere una valida prova di avvenuta convocazione di tutti i condomini.
Tuttavia,
per alcuni casi occorre fare delle precisazioni: per le società
la convocazione deve essere inviata presso la sede legale;
l'usufruttuario deve ricevere la convocazione solo per partecipare alla
discussione e votare le questioni che "attengono all'ordinaria
amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi
comuni" (art. 67 disp.att. C.C.); al proprietario il diritto di voto
spetta per le deliberazioni che riguardano le innovazioni, le
ricostruzioni e le opere di manutenzione straordinaria delle parti
comuni dell'edificio (art. 67 disp.att. C.C.); l’acquirente
è legittimato a partecipare in assemblea solo se è
avvenuto il contratto definitivo di traslazione della proprietà.
Tuttavia a seguito di accordo con la parte venditrice può
partecipare all'assemblea e avere pieni diritti anche con il semplice
compromesso.
È importante conoscere anche i diritti
dell'inquilino in un'assemblea condominiale. L'inquilino può
essere convocato, senza diritto di voto, in assemblea quando all'ordine
del giorno si tratterà di questioni relative alla modifica dei
servizi comuni. Ha il diritto di voto solo nelle delibere riguardanti
la gestione del servizio di riscaldamento.
Il
presidente dell'assemblea deve essere un condomino; viene eletto
all'inizio dell'assemblea e deve constatare che siano stati convocati
tutti i condomini, che siano raggiunti i quorum previsti, che le
deleghe siano valide e in generale dovrebbe gestire gli aspetti
procedurali della riunione.
Il segretario può essere
chiunque, ma in genere è lo stesso amministratore. Il segretario
redige il verbale dell'assemblea con la massima cura possibile in
quanto dalla mancata o inesatta verbalizzazione potrebbero sorgere
spiacevoli conseguenze.
L'amministratore non è obbligato a
partecipare all'assemblea. È però preferibile che lo
faccia direttamente o, al limite, tramite un "suo sostituto" in quanto
egli è in grado di fornire tutte le delucidazioni e i
chiarimenti relativi alle questioni condominiali.
Le norme sulla costituzione e la validità delle deliberazioni sono contenute nell'art. 1136 C.C.
È
necessario distinguere fra prima e seconda convocazione, in quanto i
quorum per la costituzione e la validità delle delibere sono
differenti; più elevati nella prima convocazione rispetto alla
seconda. È per questo motivo che le prime convocazioni delle
assemblee di condominio risultano deserte. Il quorum per la regolare
costituzione dell'assemblea in prima convocazione è
rappresentato dai 2/3 del valore e dai 2/3 dei partecipanti al
condominio, mentre il quorum per la validità delle delibere
è rappresentato dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno
la metà del valore dell'edificio.
Per quanto riguarda la
seconda convocazione, non è espressamente previsto un quorum
costitutivo, ma, poiché in seconda convocazione (art. 1136,
3° comma C.C.) si ha validità delle delibere solo se le
stesse riportano "un numero di voti che rappresenti il terzo dei
partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore dell'edificio", si
conviene che tale quorum sia necessario anche per la validità
dell'assemblea.
A seconda dell'oggetto della verifica, in seconda
convocazione si possono distinguere le seguenti maggioranze:
maggioranza semplice, intesa come 1/3 del valore e 1/3 dei partecipanti
al condominio; maggioranza qualificata, intesa come 1/2 degli
intervenuti e 1/2 del valore dell'edificio; maggioranza per le
innovazioni, intesa come 1/2 dei partecipanti al condominio e 2/3 del
valore.
Alcune leggi speciali (L. Tognoli n. 122/1989, leggi
sull’eliminazione delle barriere architettoniche n.503/1996 e n.
13/1989) hanno, in taluni casi abbassato detto quorum necessario per
alcuni lavori che costituiscono "innovazioni".
È necessario rammentare la differenza fra "partecipanti al condominio" e "intervenuti in assemblea".
La
delega può essere in bianco o specifica. La prima non contiene
alcuna indicazione, la seconda contiene indicazioni di voto su singoli
punti. Se il delegato (che può essere chiunque) non rispetta le
eventuali indicazioni del delegante, il fatto non tocca il condominio,
ma il rapporto diretto fra i due interessati.
Il regolamento di
condominio contrattuale o assembleare all'unanimità può
limitare ma non impedire il potere di delega. La delega può
essere anche orale, ma il fatto che non venga confermata
successivamente fa sì che l’eventuale delibera passata con
quella delega sia affetta da invalidità.
La procura
notarile per delega in tutte le assemblee non è generalmente
ammessa in quanto la delega dovrebbe essere concessa volta per volta.
"Le
deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti
sono obbligatorie per tutti i condomini" (art. 1117 C.C.). Tale
affermazione dispone il principio fondamentale della
obbligatorietà delle delibere per tutti i condomini, quindi
anche per gli assenti, i dissenzienti e gli astenuti.
Il problema
è se qualsiasi delibera sia obbligatoria per tutti. Il secondo
comma dell’articolo in questione dà ad ogni condomino
dissenziente la facoltà di ricorrere all'autorità
giudiziaria contro le deliberazioni contrarie alla legge o al
regolamento di condominio, fermo restando il fatto che tale articolo
sancisce l'obbligatorietà per le delibere "prese a norma degli
articoli precedenti".
La nullità e l'annullabilità
di un contratto in generale sono due concetti distinti che necessitano
di presupposti differenti e producono diverse conseguenze. Quello che
interessa rammentare è che, nello specifico condominiale,
l'impugnazione per nullità di una delibera non è soggetta
a prescrizione.
L'annullabilità, in ambito condominiale
può essere eccepita entro il termine perentorio (decisamente
esiguo) di 30 giorni che "decorrono dalla data della deliberazione per
i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti" (art.
1137, III comma C.C.).
Premesso questo, in materia condominiale
esiste una vasta casistica giurisprudenziale in merito e ogni
situazione particolare va attentamente esaminata. La differenza fra
delibere nulle e annullabili non è pertanto sempre agevole e
sicura, anche per la particolare natura di questa fattispecie.
In
generale la delibera può ritenersi nulla per mancanza dei
requisiti essenziali formali, mancata convocazione anche di un solo
condomino o quorum irregolare.
Annullabile può ritenersi invece la delibera affetta da vizi formali o eccesso di competenza.
È
pertanto consigliabile impugnare una delibera rispettando il termine
prescritto, soprattutto in caso di dubbio se si tratta di una delibera
nulla o annullabile.
Come detto sopra non è sempre agevole distinguere una delibera nulla da una annullabile.
La
legittimazione attiva è sicuramente prevista dalla legge per
l'assente e il dissenziente, mentre per l'astenuto dottrina e
giurisprudenza risultano divise. Consigliamo quindi di non astenersi in
una votazione se si intende impugnare in seguito la delibera.
Per
impugnare una delibera è necessario un atto di citazione da
notificarsi all'amministratore e pertanto è necessario farsi
assistere da un legale.
È importante rammentare che la
legge prevede che le delibere impugnate debbano essere eseguite, in
quanto l'impugnazione non sospende l'efficacia della delibera. La
sospensione dell'esecuzione di una delibera può essere presa
solamente dall'autorità giudiziaria. Tuttavia si ritiene che nel
caso in cui si riscontrino vizi che possano inficiarne la
validità, e ricevendo impugnativa, l'amministratore non debba
dare immediata esecuzione, ma convocare un'assemblea straordinaria con
all'ordine del giorno "impugnazione delibera...; provvedimenti
da adottare; revoca o resistenza". Qualunque delibera può
infatti essere revocata con la stessa maggioranza che l'ha approvata.
Con la revoca della delibera cade la causa dell'impugnazione con risparmio di ulteriore proseguimento dell'azione giudiziaria.
Delle
deliberazioni dell'assemblea deve essere redatto "processo verbale" da
trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore (art. 1136 , VII
comma C.C.)
La trascrizione deve essere effettuata nel corso della
riunione, o prima del suo scioglimento, e deve contenere: la data,
l'ordine del giorno, l'accertamento degli inviti a tutti i
partecipanti, il numero degli intervenuti di presenza o per delega con
i rispettivi millesimi, le decisioni prese in seguito a votazione con
le rispettive maggioranze richieste e ottenute, il riassunto delle
discussioni, eventuali preventivi esaminati per lavori con i rispettivi
costi, le dichiarazioni che i singoli condomini volessero verbalizzare.
Il verbale deve essere firmato dal segretario e dal presidente dell'assemblea.