MIKY & GENNY

ASSEMBLEA CONDOMINIALE ---> INDICE

L'assemblea di condominio è l'organo di autogoverno dei condomini e serve ad amministrare i servizi e le cose comuni. I condomini partecipano all'assemblea e le volontà singole si trasformano in volontà collegiali. Il compito di far eseguire le delibere assembleari è nelle mani dell'amministratore del condominio.
Per il funzionamento di tale organo è previsto l'uso della doppia maggioranza, sia per la validità della costituzione sia relativamente a quella delle deliberazioni. In definitiva, in ambito di assemblea condominiale devono necessariamente raggiungersi contemporaneamente entrambi i quorum previsti.
La maggioranza va pertanto conteggiata sia come numero di "teste" sia come somma dei valori millesimali espressi.
La maggioranza delle "teste" può essere riferita, a seconda delle delibere, o alla maggioranza dei presenti (fisicamente o per delega all'assemblea), oppure alla maggioranza dei partecipanti al condominio.

LA CONVOCAZIONE

Nella convocazione dell'assemblea è opportuno distinguere fra soggetti attivi e soggetti passivi.
Si definiscono soggetti attivi coloro che hanno la facoltà o l’obbligo di convocare l'assemblea:

1) - l'amministratore almeno una volta l'anno per le delibere indicate nell’art. 1135 C.C. o in via straordinaria quando lo ritiene necessario (art. 66 disp. att. C.C.).

2) - il condomino; se manca l'amministratore ciascun condomino può di sua iniziativa convocare l'assemblea ovvero, sempre in assenza dell’amministratore, dare mandato scritto a un soggetto (per esempio, il futuro amministratore) di convocarla.

3) - i condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore dell'edificio possono richiedere la convocazione all'amministratore; trascorsi 10 giorni, se egli non vi ha provveduto, possono farlo direttamente i condomini ( art. 66 disp.att. C.C.). Se l'amministratore convoca regolarmente l'assemblea anche in data lontana, i condomini non possono provvedervi personalmente.

SI DEFINISCONO SOGGETTI PASSIVI I DESTINATARI DELLA CONVOCAZIONE

Tutti i condomini devono essere convocati alla riunione, pena la nullità della stessa (art. 1136, 4° comma, C.C.), e l'avviso di convocazione deve essere ricevuto almeno 5 giorni prima della data fissata per l'adunanza (art. 66, 3° comma disp. att. C.C.). Pur non essendo esplicitamente prevista una modalità specifica per la convocazione, l'amministratore che normalmente convoca l'assemblea lo farà preferibilmente a mezzo raccomandata ordinaria o a mano per avere una valida prova di avvenuta convocazione di tutti i condomini.
Tuttavia, per alcuni casi occorre fare delle precisazioni: per le società la convocazione deve essere inviata presso la sede legale; l'usufruttuario deve ricevere la convocazione solo per partecipare alla discussione e votare le questioni che "attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni" (art. 67 disp.att. C.C.); al proprietario il diritto di voto spetta per le deliberazioni che riguardano le innovazioni, le ricostruzioni e le opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio (art. 67 disp.att. C.C.); l’acquirente è legittimato a partecipare in assemblea solo se è avvenuto il contratto definitivo di traslazione della proprietà. Tuttavia a seguito di accordo con la parte venditrice può partecipare all'assemblea e avere pieni diritti anche con il semplice compromesso.
È importante conoscere anche i diritti dell'inquilino in un'assemblea condominiale. L'inquilino può essere convocato, senza diritto di voto, in assemblea quando all'ordine del giorno si tratterà di questioni relative alla modifica dei servizi comuni. Ha il diritto di voto solo nelle delibere riguardanti la gestione del servizio di riscaldamento.

IL PRESIDENTE E IL SEGRETARIO DELL'ASSEMBLEA

Il presidente dell'assemblea deve essere un condomino; viene eletto all'inizio dell'assemblea e deve constatare che siano stati convocati tutti i condomini, che siano raggiunti i quorum previsti, che le deleghe siano valide e in generale dovrebbe gestire gli aspetti procedurali della riunione.
Il segretario può essere chiunque, ma in genere è lo stesso amministratore. Il segretario redige il verbale dell'assemblea con la massima cura possibile in quanto dalla mancata o inesatta verbalizzazione potrebbero sorgere spiacevoli conseguenze.
L'amministratore non è obbligato a partecipare all'assemblea. È però preferibile che lo faccia direttamente o, al limite, tramite un "suo sostituto" in quanto egli è in grado di fornire tutte le delucidazioni e i chiarimenti relativi alle questioni condominiali.

LA COSTITUZIONE E LA VALIDITA' DELLE DELIBERE

Le norme sulla costituzione e la validità delle deliberazioni sono contenute nell'art. 1136 C.C.
È necessario distinguere fra prima e seconda convocazione, in quanto i quorum per la costituzione e la validità delle delibere sono differenti; più elevati nella prima convocazione rispetto alla seconda. È per questo motivo che le prime convocazioni delle assemblee di condominio risultano deserte. Il quorum per la regolare costituzione dell'assemblea in prima convocazione è rappresentato dai 2/3 del valore e dai 2/3 dei partecipanti al condominio, mentre il quorum per la validità delle delibere è rappresentato dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno la metà del valore dell'edificio.
Per quanto riguarda la seconda convocazione, non è espressamente previsto un quorum costitutivo, ma, poiché in seconda convocazione (art. 1136, 3° comma C.C.) si ha validità delle delibere solo se le stesse riportano "un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore dell'edificio", si conviene che tale quorum sia necessario anche per la validità dell'assemblea.
A seconda dell'oggetto della verifica, in seconda convocazione si possono distinguere le seguenti maggioranze: maggioranza semplice, intesa come 1/3 del valore e 1/3 dei partecipanti al condominio; maggioranza qualificata, intesa come 1/2 degli intervenuti e 1/2 del valore dell'edificio; maggioranza per le innovazioni, intesa come 1/2 dei partecipanti al condominio e 2/3 del valore.
Alcune leggi speciali (L. Tognoli n. 122/1989, leggi sull’eliminazione delle barriere architettoniche n.503/1996 e n. 13/1989) hanno, in taluni casi abbassato detto quorum necessario per alcuni lavori che costituiscono "innovazioni".
È necessario rammentare la differenza fra "partecipanti al condominio" e "intervenuti in assemblea".

LA DELEGA

La delega può essere in bianco o specifica. La prima non contiene alcuna indicazione, la seconda contiene indicazioni di voto su singoli punti. Se il delegato (che può essere chiunque) non rispetta le eventuali indicazioni del delegante, il fatto non tocca il condominio, ma il rapporto diretto fra i due interessati.
Il regolamento di condominio contrattuale o assembleare all'unanimità può limitare ma non impedire il potere di delega. La delega può essere anche orale, ma il fatto che non venga confermata successivamente fa sì che l’eventuale delibera passata con quella delega sia affetta da invalidità.
La procura notarile per delega in tutte le assemblee non è generalmente ammessa in quanto la delega dovrebbe essere concessa volta per volta.

DELIBERE NULLE O ANNULLABILI

"Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini" (art. 1117 C.C.). Tale affermazione dispone il principio fondamentale della obbligatorietà delle delibere per tutti i condomini, quindi anche per gli assenti, i dissenzienti e gli astenuti.
Il problema è se qualsiasi delibera sia obbligatoria per tutti. Il secondo comma dell’articolo in questione dà ad ogni condomino dissenziente la facoltà di ricorrere all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, fermo restando il fatto che tale articolo sancisce l'obbligatorietà per le delibere "prese a norma degli articoli precedenti".
La nullità e l'annullabilità di un contratto in generale sono due concetti distinti che necessitano di presupposti differenti e producono diverse conseguenze. Quello che interessa rammentare è che, nello specifico condominiale, l'impugnazione per nullità di una delibera non è soggetta a prescrizione.
L'annullabilità, in ambito condominiale può essere eccepita entro il termine perentorio (decisamente esiguo) di 30 giorni che "decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti" (art. 1137, III comma C.C.).
Premesso questo, in materia condominiale esiste una vasta casistica giurisprudenziale in merito e ogni situazione particolare va attentamente esaminata. La differenza fra delibere nulle e annullabili non è pertanto sempre agevole e sicura, anche per la particolare natura di questa fattispecie.
In generale la delibera può ritenersi nulla per mancanza dei requisiti essenziali formali, mancata convocazione anche di un solo condomino o quorum irregolare.
Annullabile può ritenersi invece la delibera affetta da vizi formali o eccesso di competenza.
È pertanto consigliabile impugnare una delibera rispettando il termine prescritto, soprattutto in caso di dubbio se si tratta di una delibera nulla o annullabile.

IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE

Come detto sopra non è sempre agevole distinguere una delibera nulla da una annullabile.
La legittimazione attiva è sicuramente prevista dalla legge per l'assente e il dissenziente, mentre per l'astenuto dottrina e giurisprudenza risultano divise. Consigliamo quindi di non astenersi in una votazione se si intende impugnare in seguito la delibera.
Per impugnare una delibera è necessario un atto di citazione da notificarsi all'amministratore e pertanto è necessario farsi assistere da un legale.
È importante rammentare che la legge prevede che le delibere impugnate debbano essere eseguite, in quanto l'impugnazione non sospende l'efficacia della delibera. La sospensione dell'esecuzione di una delibera può essere presa solamente dall'autorità giudiziaria. Tuttavia si ritiene che nel caso in cui si riscontrino vizi che possano inficiarne la validità, e ricevendo impugnativa, l'amministratore non debba dare immediata esecuzione, ma convocare un'assemblea straordinaria con all'ordine del giorno "impugnazione delibera...; provvedimenti da adottare; revoca o resistenza". Qualunque delibera può infatti essere revocata con la stessa maggioranza che l'ha approvata.
Con la revoca della delibera cade la causa dell'impugnazione con risparmio di ulteriore proseguimento dell'azione giudiziaria.

IL VERBALE

Delle deliberazioni dell'assemblea deve essere redatto "processo verbale" da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore (art. 1136 , VII comma C.C.)
La trascrizione deve essere effettuata nel corso della riunione, o prima del suo scioglimento, e deve contenere: la data, l'ordine del giorno, l'accertamento degli inviti a tutti i partecipanti, il numero degli intervenuti di presenza o per delega con i rispettivi millesimi, le decisioni prese in seguito a votazione con le rispettive maggioranze richieste e ottenute, il riassunto delle discussioni, eventuali preventivi esaminati per lavori con i rispettivi costi, le dichiarazioni che i singoli condomini volessero verbalizzare.
Il verbale deve essere firmato dal segretario e dal presidente dell'assemblea.