Dal 1° gennaio 1998 il condominio è diventato sostituto d'imposta.
Secondo
le leggi tributarie è sostituto d'imposta "chi in forza di
disposizioni di legge è obbligato al pagamento di imposte in
luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili e anche a
titolo di acconto".
Il condominio dovrà, quindi, effettuare
la ritenuta d'acconto sui compensi corrisposti ai professionisti, ai
lavoratori dipendenti e all'amministratore. Essendo il condominio una
figura astratta, spetta all'amministratore operare in qualità di
sostituto d'imposta.
L'amministratore dovrà, quindi,
effettuare, all'atto del pagamento della parcella del professionista
(ingegnere, avvocato ecc.) la ritenuta IRPEF del 20% e provvedere al
relativo versamento entro il giorno 16 del mese successivo. Tale
ritenuta va effettuata solo per i professionisti.
La manutenzione
dell'ascensore e la pulizia delle scale è affidata a ditte il
cui corrispettivo viene regolarmente fatturato. In questi casi
l'amministratore non deve fare altro che comunicare annualmente
all'anagrafe tributaria l'ammontare delle prestazioni e i dati del
fornitore.
L'amministratore
deve applicare la ritenuta d'acconto anche sul suo compenso (cosiddetta
autoritenuta). Questo anche se l'amministratore riceve, in luogo di un
compenso vero e proprio, un rimborso spese, a meno che non sia
documentato con giustificativi di spesa (cancelleria, postali ecc).
Può
accadere che i condomini stabiliscano di amministrare a turno (di un
anno) i beni e i servizi comuni senza corrispondere alcun compenso
all'amministratore in carica, esentandolo però dal versare la
propria quota condominiale mensile. In tale ipotesi l'esenzione dal
versare la quota condominiale viene considerata quale compenso per
l'amministratore di turno, determinando così l'obbligo della
ritenuta e il successivo versamento dell'acconto IRPEF.
L'amministratore
deve versare la ritenuta d'acconto per i dipendenti (giardiniere,
portiere, pulitori) entro il giorno 16 del mese successivo.
A fine
anno l'amministratore deve compilare il mod. 770 in cui
indicherà l'ammontare delle somme assoggettate a ritenuta e le
generalità e i codici fiscali di tutti i percettori.
Entro il
28 febbraio dell'anno successivo deve rilasciare la certificazione
unica (cosiddetto CUD in sostituzione del precedente mod. 101)
attestante gli importi corrisposti, le detrazioni operate, le ritenute
e i contributi versati.
Il lavoratore dipendente non
presenterà il 740 (sostituito dal mod. Unico) poiché le
imposte dovute gli sono state già trattenute in busta paga. Se
ha altri redditi da dichiarare o oneri da detrarre potrà
avvalersi dell'assistenza fiscale e quindi presentare il mod. 730.
L'obbligo della ritenuta d'acconto comporta, per i condomini non tenuti
alla nomina dell'amministratore perché con meno di 5 condomini,
il dovere di nominare un amministratore oppure delegare uno dei
proprietari ad adempiere agli obblighi del sostituto d'imposta.
Per
poter effettuare i versamenti occorre recarsi in Banca o all'Ufficio
postale e compilare il mod. F24 muniti del codice fiscale del
condominio.
Il "collegato" alla Finanziaria ’98, tra i vari
obblighi a carico dell'amministratore, prevede anche quello di
rilasciare dati, notizie e documenti relativi alla gestione
condominiale, qualora gli uffici delle imposte ne facciano richiesta.
La
stessa finanziaria impone all'amministratore di presentare all'anagrafe
tributaria, insieme alla dichiarazione del mod. 770, l'elenco completo
dei fornitori dei beni e servizi acquistati dal condominio con
l'indicazione della relativa spesa per un ammontare complessivo
superiore a 258,23 euro nell'anno. È necessario dunque che
tutti gli amministratori prestino particolare attenzione alle scadenze
fiscali.