La
ripartizione delle spese nel condominio è uno dei principali
punti di discordia fra i condomini. Ciò non solo per banali
motivi di natura pratica, ma anche per il fatto che la normativa
relativa alla materia non è sicuramente sufficientemente
dettagliata.
Ai pochi criteri esposti nel nostro Codice Civile si
sovrappongono le regole previste dai regolamenti condominiali e,
inoltre, la giurisprudenza non ha fornito nel campo specifico giudizi
univoci e costanti.
L’unico dato giurisprudenziale univoco
è da individuarsi nella tendenza al frazionamento degli addebiti
in base all'uso potenziale, in applicazione del principio delle
comunioni parziali.
La materia è molto complessa e si rende
necessario con frequenza che la decisione venga presa volta per volta,
analizzando i singoli casi.
Tentiamo quindi di fissare alcuni punti
di carattere generale che possano rivelarsi utili almeno ai fini
dell’inquadramento del problema.
Individuare la proprietà. Occorre innanzi tutto stabilire se la spesa in oggetto riguarda opere, consumi o servizi di proprietà e interesse di tutti i condomini, di una parte o di uno solo di essi.
Se
l'interesse è di tutti sarà necessario verificare se nel
regolamento di condominio sono contenute disposizioni riguardo alla
spesa in questione. Il regolamento di condominio può infatti
stabilire autonomamente il criterio di ripartizione di una spesa.
Se
il regolamento di condominio non prevede nulla sulla spesa in questione
si dovrà allora applicare l'art. 1123, commi I e II, ripartendo
la spesa per millesimi fra tutti i condomini se l'uso, il godimento o
il consumo sono proporzionalmente uguali fra tutti.
Se viceversa
uso, godimento o consumo sono diversi, non proporzionali, fra i
condomini la spesa andrà ripartita secondo l'utilità che
i singoli ne traggono, variando virtualmente le quote millesimali
(aumentandole ai condomini che traggono utilità maggiore e
diminuendole a quelli che ne traggono una minore).
Occorre pertanto
in questi casi, ove non disposto dal regolamento, verificare quale sia
l'utilità che i singoli ne traggono, per poi tradurre tutto
ciò in quote virtuali. Tale iniziativa può anche essere
presa autonomamente dall'amministratore o venire discussa in assemblea
in occasione, per esempio, di opere nuove.
La decisione finale deve comunque essere approvata dall'assemblea.
È
pertanto consigliabile, in caso di installazione di nuove opere o
servizi, deliberare contestualmente all'esecuzione il relativo criterio
di riparto fra i condomini.
In materia condominiale si intende per
uso quello potenziale e non effettivo, per cui, per esempio, il
condomino non può sottrarsi alle spese per il riscaldamento se
mantiene vuoto l'appartamento o chiuse le valvole dei termosifoni.
Fanno eccezione le spese che riguardano le scale e i lastrici solari di uso o proprietà esclusiva.
Se la spesa riguarda invece opere, servizi o consumi di una parte dei condomini (colonna di scarico, scale e ingressi per edifici divisi su più scale, acqua, riscaldamento ecc.), essa verrà ripartita fra i soli condomini interessati escludendo gli altri.
Se la spesa riguarda una proprietà esclusiva, è il singolo condomino a farsene carico.
Fanno
eccezione a quanto detto i casi di responsabilità, ove la spesa
corrisponda a un danno la cui causa è individuata. Per esempio,
nel caso di un guasto del tetto che danneggia una proprietà
esclusiva, il condominio, oltre al ripristino del tetto,
provvederà al risarcimento dei danni subiti dal singolo.
Se
la spesa è regolata da un regolamento contrattuale, la modifica
può avvenire con l'assenso di tutti i condomini e in forma
scritta (con la firma di tutti).
In presenza di regolamento assembleare è sufficiente la maggioranza dei presenti in assemblea e almeno 500/1000.
Le decisioni non devono comunque contrastare con norme di legge inderogabili e con i criteri generali suesposti.
Nel
nostro Paese esistono norme differenti in proposito a seconda che si
tratti di locazioni ad equo canone o a canone libero, usi diversi per i
quali possono valere, oltre che le norme di legge, eventuali patti
contrattuali per le spese straordinarie.
Ulteriori innovazioni sono
state introdotte dalla Legge n. 359/1992 che ha istituito i patti in
deroga. Mediante tale normativa è possibile infatti derogare
alle norme in tema di oneri e accessori previste dalla legge precedente
(legge n. 392/1978 istitutiva dell'equo canone), fermo restando il
rispetto di tutte le altre disposizioni contenute nella Legge n.
392/1978. Con i patti in deroga è possibile quindi pattuire
clausole in deroga riguardanti anche gli oneri accessori. Da ultimo la
materia delle locazioni ad uso abitativo è stata ridisciplinata
dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431. Nel suddetto contratto in deroga
si dovranno pertanto specificare le eventuali deroghe pattuite anche
facendo riferimento ad una delle tabelle predisposte da varie
associazioni di categoria (quella, per esempio, della Confedilizia
sulla ripartizione delle spese fra proprietario e locatario, registrata
all'ufficio del registro di Roma-Atti privati- al n.C. 46286 il
22/11/1994).
Tali tabelle, per avere validità, devono essere allegate ai contratti o richiamate qualora fossero state registrate.