MIKY & GENNY

RIPARTIZIONI SPESE CONDOMINIALI ---> INDICE

La ripartizione delle spese nel condominio è uno dei principali punti di discordia fra i condomini. Ciò non solo per banali motivi di natura pratica, ma anche per il fatto che la normativa relativa alla materia non è sicuramente sufficientemente dettagliata.
Ai pochi criteri esposti nel nostro Codice Civile si sovrappongono le regole previste dai regolamenti condominiali e, inoltre, la giurisprudenza non ha fornito nel campo specifico giudizi univoci e costanti.
L’unico dato giurisprudenziale univoco è da individuarsi nella tendenza al frazionamento degli addebiti in base all'uso potenziale, in applicazione del principio delle comunioni parziali.
La materia è molto complessa e si rende necessario con frequenza che la decisione venga presa volta per volta, analizzando i singoli casi.
Tentiamo quindi di fissare alcuni punti di carattere generale che possano rivelarsi utili almeno ai fini dell’inquadramento del problema.
 

SEMPLICI NORME CUI ATTENERSI

Individuare la proprietà. Occorre innanzi tutto stabilire se la spesa in oggetto riguarda opere, consumi o servizi di proprietà e interesse di tutti i condomini, di una parte o di uno solo di essi.

INTERESSE DI TUTTI I CONDOMINI

Se l'interesse è di tutti sarà necessario verificare se nel regolamento di condominio sono contenute disposizioni riguardo alla spesa in questione. Il regolamento di condominio può infatti stabilire autonomamente il criterio di ripartizione di una spesa.
Se il regolamento di condominio non prevede nulla sulla spesa in questione si dovrà allora applicare l'art. 1123, commi I e II, ripartendo la spesa per millesimi fra tutti i condomini se l'uso, il godimento o il consumo sono proporzionalmente uguali fra tutti.
Se viceversa uso, godimento o consumo sono diversi, non proporzionali, fra i condomini la spesa andrà ripartita secondo l'utilità che i singoli ne traggono, variando virtualmente le quote millesimali (aumentandole ai condomini che traggono utilità maggiore e diminuendole a quelli che ne traggono una minore).
Occorre pertanto in questi casi, ove non disposto dal regolamento, verificare quale sia l'utilità che i singoli ne traggono, per poi tradurre tutto ciò in quote virtuali. Tale iniziativa può anche essere presa autonomamente dall'amministratore o venire discussa in assemblea in occasione, per esempio, di opere nuove.
La decisione finale deve comunque essere approvata dall'assemblea.
È pertanto consigliabile, in caso di installazione di nuove opere o servizi, deliberare contestualmente all'esecuzione il relativo criterio di riparto fra i condomini.
In materia condominiale si intende per uso quello potenziale e non effettivo, per cui, per esempio, il condomino non può sottrarsi alle spese per il riscaldamento se mantiene vuoto l'appartamento o chiuse le valvole dei termosifoni.
Fanno eccezione le spese che riguardano le scale e i lastrici solari di uso o proprietà esclusiva.

INTERESSE DI UNA PARTE DI CONDOMINI

Se la spesa riguarda invece opere, servizi o consumi di una parte dei condomini (colonna di scarico, scale e ingressi per edifici divisi su più scale, acqua, riscaldamento ecc.), essa verrà ripartita fra i soli condomini interessati escludendo gli altri.

INTERESSE DI UN SOLO CONDOMINO

Se la spesa riguarda una proprietà esclusiva, è il singolo condomino a farsene carico.
Fanno eccezione a quanto detto i casi di responsabilità, ove la spesa corrisponda a un danno la cui causa è individuata. Per esempio, nel caso di un guasto del tetto che danneggia una proprietà esclusiva, il condominio, oltre al ripristino del tetto, provvederà al risarcimento dei danni subiti dal singolo.

MODIFICA DEI CRITERI IN ATTO

Se la spesa è regolata da un regolamento contrattuale, la modifica può avvenire con l'assenso di tutti i condomini e in forma scritta (con la firma di tutti).
In presenza di regolamento assembleare è sufficiente la maggioranza dei presenti in assemblea e almeno 500/1000.
Le decisioni non devono comunque contrastare con norme di legge inderogabili e con i criteri generali suesposti.

LE SPESE NELLE UNITÀ LOCATE

Nel nostro Paese esistono norme differenti in proposito a seconda che si tratti di locazioni ad equo canone o a canone libero, usi diversi per i quali possono valere, oltre che le norme di legge, eventuali patti contrattuali per le spese straordinarie.
Ulteriori innovazioni sono state introdotte dalla Legge n. 359/1992 che ha istituito i patti in deroga. Mediante tale normativa è possibile infatti derogare alle norme in tema di oneri e accessori previste dalla legge precedente (legge n. 392/1978 istitutiva dell'equo canone), fermo restando il rispetto di tutte le altre disposizioni contenute nella Legge n. 392/1978. Con i patti in deroga è possibile quindi pattuire clausole in deroga riguardanti anche gli oneri accessori. Da ultimo la materia delle locazioni ad uso abitativo è stata ridisciplinata dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431. Nel suddetto contratto in deroga si dovranno pertanto specificare le eventuali deroghe pattuite anche facendo riferimento ad una delle tabelle predisposte da varie associazioni di categoria (quella, per esempio, della Confedilizia sulla ripartizione delle spese fra proprietario e locatario, registrata all'ufficio del registro di Roma-Atti privati- al n.C. 46286 il 22/11/1994).
Tali tabelle, per avere validità, devono essere allegate ai contratti o richiamate qualora fossero state registrate.