L'assemblea del Condominio è l'organo principale per le deliberazioni di qualsiasi genere.
Ha poteri "legislativi" e "ordinativi".
Ha, praticamente, le stesse funzioni del governo di una nazione.
I poteri legislativi si esprimono nella possibilità del congresso assembleare di deliberare su tutta la materia condominiale; è un esempio elementare quello di creare il Regolamento del Condominio, oppure di modificare le Tabelle Millesimali. Per raggiungere tali scopi particolari, l'Assemblea deve costituirsi in maggioranza assoluta, cioè con la presenza di tutti i Condomini, mentre per conseguire obbiettivi più correnti, quale, per esempio, la normale gestione contabile annuale, è sufficiente che si costituisca con maggioranze meno imponenti.
I poteri ordinativi consentono all'Assemblea di imporre la volontà della maggioranza; è un esempio elementare quello di disporre il ripristino coattivo dello stato dei luoghi che un condomino abbia modificato, sia per apportare un vantaggio alla propria unità immobiliare, sia per migliorare (a proprio giudizio) l'uso della cosa comune.
Quanto ai poteri esecutivi, l'Assemblea crea appositamente un organo al quale conferisce il mandato di curare il corretto andamento della gestione comune: l'Amministratore del Condominio.
La nomina dell’Amministratore è, dunque, prerogativa dell’Assemblea del Condominio, ma, quando per ragioni particolari, tale nomina non può avvenire, provvede l’autorità giudiziaria ad istanza anche di un solo condomino.
La figura dell’Amministrazione è imposta dalla Legge quando in un edificio ci siano più di quattro proprietari, cioè Condomini (art. 1129 CC).
I compiti specifici dell’Amministratore si concretizzano innanzi tutto nella gestione da bonus pater familiaris dei beni condominiali.
Egli dura in carica un anno, al termine del quale deve rendere il conto della propria gestione (art. 1130 CC).
Durante il trascorrere dell’anno, egli dovrà riscuotere le divisioni condominiali in base al Bilancio Preventivo approvato dall’Assemblea dei Condomini.
Nell’approvare il Bilancio, l’Assemblea deve anche fissare le date di pagamento delle singole quote.
Normalmente il Bilancio prevede il pagamento in divisioni trimestrali, che l’Amministratore redige adoperando la Tabella Millesimale, cioè quella costruzione matematica che consente di ripartire le spese secondo il valore di ciascuna unità immobiliare (art, 1123 CC).
Nei confronti di coloro che non pagano le quote condominiali, l’Amministratore può richiedere al Giudice il Decreto Ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63 Disposizioni di Attuazione del CC.).
A norma dello stesso articolo, l’Amministratore può sospendere al condomino moroso da oltre sei mesi, l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di utilizzazione separata (per esempio, può interrompere il collegamento citofonico o televisivo).
Incassate le somme previste nel Bilancio Preventivo, l’Amministratore dovrà pagare con tempestività i fornitori del Condominio, gli eventuali dipendenti (ad esempio il portiere), provvedere agli interventi riparativi delle cose comuni (ad esempio riparare le colonne di scarico, oppure l’impianto televisivo comune, ecc.).
Egli dovrà eseguire le deliberazioni che l’Assemblea ha assunto in sede di riunione, anche se dall’esecuzione di una decisione assembleare si può creare la compressione del diritto di proprietà di un componente del condominio. Si consideri, infatti, l’ipotesi che l’Assemblea deliberi che sia vietato parcheggiare autoveicoli nel cortile condominiale: tale decisione, evidentemente, limita il diritto dei condomini di servirsi della cosa comune.
L’Amministratore deve anche curare che tutti i condomini osservino scrupolosamente il Regolamento del Condominio, intervenendo con una segnalazione nei confronti del condomino che non dovesse osservarlo e, in caso di persistenza, costringendolo con l’azione giudiziaria. Si consideri l’ipotesi del condomino che, a dispetto del divieto di usare attrezzature che producono suoni eccedenti la normale tollerabilità, non provveda ad adottare gli accorgimenti necessari, come, per esempio, isolare acusticamente l’ambiente nel quale si trovano macchine rumorose, per limitare l’immissione di suoni.
L’Amministratore ha la rappresentanza legale del condominio (art. 1131 CC), sicché a lui compete il diritto/dovere di esercitare le azioni giudiziarie necessarie per tutelare gli interessi del Condominio. Per lo stesso motivo, è nei confronti dell’Amministratore che sono indirizzate le richieste anche giudiziarie, ovvero i provvedimenti dell’autorità amministrativa o giudiziaria contro il Condominio.
E’ compito dell’Amministratore convocare ogni anno l’Assemblea (art. 1135 CC) per:
la nomina dell’Amministratore,
l’approvazione del Bilancio Preventivo,
l’approvazione del Bilancio Consuntivo.
L’Assemblea può essere convocata dall’Amministratore anche quando egli lo ritenga necessario (art. 66 Disp... att. CC), per esempio nel caso sia necessario provvedere ad eseguire lavori straordinari per i quali l’impegno di spesa supera le previsioni del Bilancio Preventivo.
Nel disporre l’Assemblea, sia ordinaria sia straordinaria, l’Amministratore deve convocare, a pena di nullità delle deliberazioni, tutti i Condomini, anche se uno di essi sia proprietario di una unità immobiliare piccolissima (art. 1136 CC).
La comunicazione per la convocazione dell’Assemblea deve essere portata a conoscenza di tutti i Condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza (art. 66 Disp.. att. CC).
La convocazione dell’Assemblea deve prevedere una prima adunanza, ed una seconda adunanza che deve essere fissata per un giorno successivo, e comunque non oltre dieci giorni dalla prima (art. 1336 CC).
Egli può essere revocato dall’autorità giudiziaria, anche ad istanza di un solo condomino, se non ha presentato il Bilancio Consuntivo per due anni, o per gravi irregolarità nella gestione (art. 1129 CC); può anche essere revocato se non ha tempestivamente convocato l’Assemblea quando ha ricevuto una citazione.
