IL CONDOMINIO E I CONDOMINI
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Le parti comuni.
Il condominio nasce quando uno stabile viene diviso
in più proprietà.
I proprietari delle singole unità "abitative" vengono denominati Condomini.
I Condomini sono comproprietari, tutti insieme, delle parti comuni dello
stabile.
L'art. 1117 del codice civile recita: "Sono oggetto di
proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di
un edificio, se il contrario non risulta dal titolo (di proprietà):
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il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri
maestri, i tetti e lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i
vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, e in genere tutte le parti
dell'edificio necessarie all'uso comune, |
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i locali per la portineria e l'alloggio del portiere,
per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e
per altri simili servizi in comune (sono tutti solitamente in
comproprietà), |
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le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque
genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i
pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di
scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica,
per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli
impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini". |
Esiste comunione anche per le installazioni di interesse
condominiale ubicate in locali di proprietà di un solo Condomino (es.
tubazioni dell'acqua calda, caldaia, vaso di espansione, ecc.), che dovrà
altresì accettare la limitazione al suo diritto di proprietà per le
attività di conservazione e manutenzione.
Il condominio si forma anche quando l'immobile è di proprietà di due soli
condomini.
In questo specifico caso, però, non si potrà applicare l'art. 1136 del
c.c. (costituzione dell'assemblea condominiale e validità delle
deliberazioni) bensì si dovranno applicare gli art. 1105 e 1106 del c.c. e
collegati.
Diritti e doveri del condominio.
L'art. 1118 c.c. così recita: "Il diritto di
ciascun Condomino sulle parti comuni dell'edificio è proporzionato al
valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non
dispone altrimenti. Il Condominio non può, rinunziando al diritto sulle
cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro
conservazione".
Se, però, tutti i condomini accettano la rinunzia od alcuni di essi se
ne accollano le spese di conservazione, la rinunzia è valida (App. Lecce
30.1.1964).
Ed ancora:
Ciascun Condomino può agire contro il condominio (art. 2043 e 2051 c.c.)
quando la cosa di proprietà comune ha causato un danno alla sua proprietà
esclusiva.
Il Condominio non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno
degli altri condomini, se prima non compie atti idonei a mutare il titolo
del suo possesso (art. 1102 c.c.)
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione tra Condomini, a
meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo, a ciascuno,
l'uso della cosa comune (art. 1119 c.c.): una delibera assembleare in tal
senso dovrà ottenere il voto favorevole di tutti i condomini.
Ciascun Condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà non può
eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio (art. 1122
c.c.) o che limitino il godimento comune (art. 1118 c.c.).
Tale divieto si estende anche al danno funzionale, estetico (Cass. n.
3872/18.11.1975) ed igienico (Cass. n. 2543/7.7.1976).
Il Codice civile all'art. 844 vieta le immissione di fumo o di calore, le
esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni che superino la
normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi
(l'organo preposto alla verifica delle immissioni è l'Ufficio di Igiene
Pubblica).
Il Codice penale, inoltre, vieta qualsivoglia schiamazzo notturno (per un
intervento immediato ci si può rivolgere alla Polizia di Stato o ai
Carabinieri).
Curiosità
Spagna:
I proprietari eleggono un
presidente con il compito di rappresentare legalmente il condominio.
Qualora si voglia invalidare una
delibera assembleare, i ricorrenti (proprietari) alla giustizia debbono
disporre di almeno 1/4 delle quote.
I Condomini troppo rumorosi
rischiano di essere buttati fuori di casa, gli altri comproprietari,
infatti, possono chiedere al giudice di vietare ai colpevoli l'uso
dell'appartamento fino ad un massimo di due anni.
Svizzera:
Sono previste sanzioni molto
severe per quei proprietari che non pagano le spese.
Infatti, mentre il condominio ha
il diritto di "bloccare" tutti i bene mobili siti
nell'appartamento del moroso, l'amministratore può ottenere la
costituzione di un'ipoteca legale sulla quota millesimale di proprietà.
Germania:
Il Condomino che commette gravi
infrazioni (come la morosità) può anche perdere il diritto alla sua
proprietà.
L'amministratore deve sempre
tenere ben separati i fondi del condominio dai propri.
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