I NUOVI AFFITTI

La legge 9 dicembre 1998, n° 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo) ha abrogato la legge n° 359/1992 (legge "sui patti in deroga") e sostituito gran parte delle norme della legge n° 392/1978 (cosiddetto (equo canone").

Per la validità dei contratti di locazione è ora necessaria la forma scritta e la registrazione.
La riforma incentiva la lotta all'evasione e favorisce la piena regolarizzazione dei contratti: il mancato versamento di IRPEF, imposta di registro e ICI renderà impraticabile lo sfratto.

In base all'art. 2 della legge n° 431/1998, i nuovi contratti di locazione ad uso abitativo possono essere stipulati secondo due diversi regimi: libero o convenzionato.

LOCAZIONI LIBERE

Le locazioni "libere" (art. 2 comma 1 della legge) hanno una durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali sono rinnovate per altri quattro anni. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti può comunicare all'altra, con lettera raccomandata (da inviarsi almeno sei mesi prima della scadenza) la propria intenzione di rinnovare il contratto a condizioni diverse o di rinunciare al rinnovo del contratto stesso.

La parte interpellata deve rispondere (con lettera raccomandata) entro sessanta giorni dal ricevimento di tale comunicazione.
In mancanza di risposta o di accordo, il contratto si intenderà non rinnovato. Se invece nessuna delle parti comunica all'altra (almeno sei mesi prima della scadenza) di voler mutare le condizioni o negare il rinnovo, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni precedenti.

LOCAZIONI CONVENZIONATE

La sostanziale novità introdotta dalla nuova legge è costituita dai contratti - convenzionati. Infatti, in alternativa alle locazioni "libere", le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto e le altre condizioni, sulla base di quanto stabilito in appositi accordi sanciti in sede locale dalle organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e degli inquilini, che hanno provveduto alla definizione di contratti - tipo (art. 2, comma 3 legge).

La tabella che segue riassume i principali aspetti ed incentivi dei contratti convenzionati.

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