Il regolamento di condominio è previsto dall'art. 1138 C.C., che ne prevede l'obbligatorietà se il numero dei condomini è superiore a 10. Non vi è tuttavia né l'automaticità né l'obbligatorietà del regolamento di condominio. Il condominio vive anche senza regolamento, poiché vi sono norme che sono efficaci anche senza la presenza di esso. Il regolamento deve contenere le norme sull'uso delle cose comuni e per la ripartizione delle spese, quelle per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. L'iniziativa può essere presa da ciascun condomino e la maggioranza richiesta per la costituzione o la modifica di quello esistente è quella prevista dall'art.1136, II comma C.C. L'amministratore ha il compito di far rispettare il regolamento di condominio da parte di tutti i condomini, intervenendo nei casi segnalati. In verità l'esito positivo di tale intervento non è assicurato, poiché l'amministratore, soprattutto nei regolamenti interni e per le norme regolamentari, non dispone di poteri esecutivi, né può prendere di propria iniziativa altri tipi di decisioni.
Si dice d’origine esterna o contrattuale il regolamento predisposto dall'unico originario proprietario dell'edificio, successivamente suddiviso e pertanto caduto in condominio. Tale regolamento, depositato presso un notaio e registrato, è richiamato negli atti d’acquisto delle singole unità immobiliari e tutte le clausole contenute hanno una forza vincolante che deriva dalla volontà stessa dei contraenti quando l'acquirente accetta tale regolamento, concludendo il contratto immobiliare. Può intendersi come regolamento esterno (contrattuale) anche il regolamento redatto in epoca successiva, ma in tale caso avrà forza di legge solo se approvato con il concorso di tutti i partecipanti manifestato nelle debite forme. Più che una forma di regolamento, in queste ipotesi può parlarsi di negozio concluso fra tutti i partecipanti al condominio. Tale negozio può contenere oltre a quanto previsto dall'art. 1138 C.C. anche norme limitative dei diritti di proprietà sulle cose comuni (divieto di posteggio auto nel cortile comune) e altresì su quelle individuali (divieto di adibire a studio le unità immobiliari). Tali limitazioni sono volte ad assicurare il maggior godimento della cosa comune. Gli eventuali oneri reali vincolano anche i successivi acquirenti. In definitiva il regolamento contrattuale può contenere sia norme di natura negoziale (che incidono sui diritti soggettivi) sia norme regolamentari che disciplinano le modalità d'uso delle cose comuni, l'organizzazione e il funzionamento dei servizi. I regolamenti contrattuali, se validamente costituiti, possono in definitiva costituire sui beni comuni servitù, diritti reali di godimento, riservare al proprietario originario la proprietà esclusiva di taluni beni che ricadrebbero altrimenti sotto la presunzione di comunione dell'art.1117 C.C., vietare talune destinazioni di beni comuni o esclusivi. Il regolamento interno o assembleare è quello caratterizzato da un processo formativo interno ad iniziativa di un condomino e la cui formazione e contenuto sono disciplinati dal menzionato art. 1138 C.C.. Questo tipo di regolamento, sicuramente più diffuso di quello contrattuale, non può disciplinare i diritti dei condomini sulle cose comuni e ancora meno sulle proprietà esclusive (non è valido il divieto di adibire a studio la propria abitazione o di parcheggiare l'auto nel cortile condominiale). La misura dei diritti non è modificabile, tuttavia si può stabilire la modalità d'uso sancendo limitazioni che abbiano lo scopo di rendere migliore l'uso dei beni comuni (turnazione dei posti auto).
Limiti
precisi in tal senso sono contenuti nell'ultimo comma dell'art. 1138
C.C., ove si prevede la non modificabilità dei diritti dei
singoli condomini. Importante è la distinzione fra norme
derogabili e norme inderogabili. Queste ultime sono analiticamente
elencate nel suddetto art. 1138 e sono quelle:
sull’indivisibilità, sulle innovazioni, sulla nomina e
revoca dell’amministratore, sulla rappresentanza, sul dissenso
rispetto alle liti, sull’assemblea, sull’impugnazione delle
delibere. L'art. 72 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile
prevede l'ulteriore inderogabilità delle seguenti norme: quella
sulla riscossione dei contributi, quella sull’assemblea
straordinaria, quella sulla rappresentanza in assemblea, quella sulla
revisione dei millesimi.
Come si può notare, dall'elenco
proposto risultano escluse le norme per la suddivisione delle spese.
Tali norme sono pertanto derogabili; la deroga può avvenire per:
a) - regolamento contrattuale di origine esterna o interna con accordo di tutti i condomini.
b) - facta concludentia, ovvero modifica tacita per molto tempo dei criteri
di ripartizione delle spese. L'assemblea, anche se non potrebbe,
approva una ripartizione diversa delle spese, i condomini non impugnano
tale delibera e la decisione si ripete per diversi anni. Una norma
inderogabile può essere derogata solo da un'altra norma. Non
può essere derogata neanche da un regolamento, seppur
contrattuale, anche se taluni autori prevedono la derogabilità
delle suddette norme da parte dei regolamenti contrattuali.
La modifica del regolamento di condominio può avvenire con la maggioranza prevista dall'art. 1136 C.C. (maggioranza dei presenti e almeno 500/1000) per i regolamenti assembleari e per le norme regolamentari di quelli contrattuali (modalità d'uso delle cose comuni, organizzazione e funzionamento dei servizi). Per tutte le altre clausole incluse nei regolamenti contrattuali è invece necessaria l'unanimità dei condomini. Anche una norma derogabile può essere derogata soltanto con l'unanimità dei partecipanti al condominio e non all'assemblea.
L'art.
1350 C.C. prevede tutti quegli atti che debbono necessariamente essere
fatti in forma scritta pena la nullità. Per potere derogare
norme aventi ad oggetto immobili, come, per esempio, l'art. 1117 C.C.
è sempre necessaria una forma scritta. In materia condominiale
la forma scritta non è il verbale dell'assemblea, ma il verbale
sottoscritto da tutti i partecipanti al condominio. Tale contratto
può essere fatto anche fuori dell'assemblea tramite un condomino
promotore. Con l'ultima firma si perfeziona il contratto. In definitiva
i regolamenti contrattuali hanno una grossa forza che, viceversa,
è assente in quelli regolamentari.
Le norme giuridiche
relative al regolamento di condominio sono le seguenti: artt. 1105,
1106, 1129, 1130, 1131, 1133 C.C.; artt. 63, 64, 65 disp. att. C.C.