LA FORMAZIONE DEL PIANO COMUNALE Il Piano comunale operativoÈ lo strumento di trasformazione urbanistico-ambientale esecutivo, concepito valido per un mandato amministrativo quadriennale, da alcuni definito - come si è detto - il “piano del Sindaco”. La sua rapidità di approntamento è, quindi, importante quanto la sua precisione: ecco perché, anche per i comuni sforniti di Piano comunale strutturale; e non dotati del centro comunale per le informazioni territoriali, è necessario che la Provincia metta a disposizione una completa banca dati, indispensabile alla formazione del Piano comunale operativo. Dal Piano comunale strutturale il Piano comunale operativo raccoglierà automaticamente i vincoli ambientali già esecutivi e cogenti; mentre le altre previsioni del piano, pubbliche e private, diventeranno vincolanti ed esecutive soltanto con il Piano comunale operativo.
Il Piano comunale operativo includerà dunque soltanto gli insediamenti e i servizi destinati a realizzarsi nel corso del quadriennio. Saranno definiti gli ambiti di trasformazione intensiva, selezionati dal Comune su esplicita richiesta delle proprietà che hanno formato i comparti obbligatori, e quelli eventualmente previsti per iniziativa pubblica con ipotesi espropriativa. Per questi ambiti dovrà poi essere redatto, a cura dei promotori, il piano attuativo del comparto, ma già il Piano comunale operativo registrerà le grandezze essenziali: cioè la superficie edificabile, quella a verde privato e ad uso pubblico (prevalentemente verde), nonché l’edificabilità distinta per destinazioni (a meno della “quota flessibile”, che sarà scelta, appunto, con il piano attuativo).
Nel Piano comunale operativo saranno anche indicati gli ambiti di trasformazione estensiva, destinati agli interventi di qualificazione diffusa, da attuare a mezzo di concessioni esecutive: tali ambiti riguarderanno tutta la zona già edificata. Nelle zone di valore storico la disciplina conservativa del Piano comunale operativo predisporrà gli interventi secondo le modalità di legge vigenti, e tale disciplina dovrà estendersi anche a complessi e manufatti di pregio isolati nel tessuto urbano recente o nella zona agricola. Nelle altre zone di trasformazione estensiva, per i singoli interventi sarà sempre prevista la conservazione dei volumi e delle superfici utili esistenti, mentre le destinazioni d’uso saranno disciplinate tenendo conto della necessità di non aumentare il carico urbanistico-ambientale della zona. Nei lotti di completamento saranno invece adottate densità fondiarie corrispondenti alle densità territoriali previste per le zone omogenee circostanti.
I principali contenuti degli insediamenti nel Piano comunale operativo saranno: la residenza e le relative quote per l’edilizia residenziale di proprietà pubblica; gli uffici e la direzionalità; le attrezzature; la grande e la piccola distribuzione; i mercati, i depositi e i magazzini; l’artigianato diffuso e di servizio; l’industria. I principali contenuti dei servizi nel Piano comunale operativo saranno: il verde pubblico e le attrezzature, di quartiere e urbani; la viabilità, i parcheggi pubblici e i trasporti collettivi; le infrastrutture tecnologiche a rete. Infine, i principali contenuti del sistema ambientale nel Piano comunale operativo, che non siano già previsti con gli insediamenti e con i servizi, saranno: i vincoli ambientali derivati dal piano strutturale; gli interventi previsti sul sistema idrogeologico; gli interventi diretti previsti sul sistema vegetale e quelli indiretti, protezionistici, previsti sul sistema faunistico.
Le previsioni del Piano comunale operativo sono, dunque, affidate ai piani attuativi e alle concessioni esecutive per gli insediamenti; per la parte relativa ai servizi, le previsioni sono per una quota realizzate grazie alle cessioni gratuite in applicazione degli standard e alle cessioni compensative a prezzo agricolo dei comparti di trasformazione intensiva. Una seconda quota di servizi è invece individuata direttamente dal Piano comunale operativo: e per tale quota l’acquisizione dell’area avverrà in modo diverso, a seconda della localizzazione.
Per l’espropriazione delle aree a servizi e a verde pubblico comprese nei centri storici e nelle zone di completamento, quando il nuovo regime immobiliare avrà raggiunto condizioni di regime, dovrà essere superato l’attuale prezzo amministrato, sostituito con il prezzo di mercato. In alternativa il Piano comunale operativo potrà attribuire a tutta l’area l’edificabilità convenzionale stabilita per la zona; con l’obbligo di trasferire la superficie utile, nell’ambito della stessa zona omogenea o in una zona omogenea meno centrale, su aree comunali da usare in permuta. Evitando insomma l’accumularsi di carichi urbanistici eccedenti quelli localmente sopportabili.
Anche per l’acquisizione delle aree a servizi e a verde pubblico - comprese nelle zone di espansione fra le quali si troveranno spesso i nuovi parchi urbani di maggiore dimensione - una volta raggiunte le condizioni di regime, potrà essere applicato direttamente l’esproprio a prezzo di mercato. In alternativa, in questo caso, il Piano comunale operativo potrà individuare la parte ove concentrare l’edificabilità convenzionale prevista per la zona, riservando la restante parte alle previste attrezzature o a parco.
Quale che sia la strada prescelta per l’acquisizione dell’area - esproprio o soluzione compensativa - i vincoli previsti dal Piano comunale operativo dovranno diventare esecutivi entro il quadriennio previsto. E il piano dovrà quindi contenere le previsioni finanziarie, non solo per l’acquisizione delle aree, ma anche per la realizzazione delle opere. Il Piano comunale operativo rappresenta, dunque, anche un vero e proprio programma d’attuazione: contenendo le previsioni di massima di tutti i finanziamenti pubblici necessari alla realizzazione delle relative opere. Disponibilità finanziaria di bilancio che costituirà la condizione perché le opere, proposte dalle diverse entità pubbliche, siano incluse nel Piano comunale operativo, e possano ottenere di conseguenza l’indispensabile concessione esecutiva.
La parte normativa del Piano comunale operativo avrà anch’essa, logicamente, una struttura fortemente operativa. La nuova legge urbanistica suggerirà, comunque, di formulare impianti normativi molto snelli: il che sarà reso possibile dalla drastica semplificazione che la legge stessa impone al processo di piano. Una revisione normativa e regolamentare dovrà essere per altro prevista dalla legge, con la formulazione di una proposta tipo, che combini il nuovo Regolamento esecutivo (sostitutivo del vecchio Regolamento edilizio) e le Norme urbanistico-ambientali del Piano comunale operativo. Il nuovo Regolamento esecutivo non sarà però allegato al Piano comunale operativo, bensì al Piano comunale strutturale e potrà anzi - con le eventuali modifiche - sopravvivere agli strumenti urbanistici di medio periodo; esso rappresenta di fatto, per importanza, il terzo strumento innovativo della pianificazione e gestione urbanistica comunale, dopo il Piano strutturale ed il Piano operativo.
Le caratteristiche del Piano comunale operativo comporteranno l’utilizzo di scale cartografiche esecutive, variabili fra 1 :2.000 e 1 :5.000. Ciò significa che, per i Comuni di grande dimensione territoriale, è opportuno che il Piano comunale operativo sia disaggregato per circoscrizioni, continuando ad utilizzare la scala cartografica 1:10.000 per l’inquadramento ed il collegamento con il piano strutturale.