relative al condominio negli edifici
Per
il condominio negli edifici valgono le disposizioni generali
appresso riportate.
CODICE
CIVILE
Capo
I – Della comunione in generale.
Art.
1100 – Norme regolatrici.
Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comunione a
più persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente, si
applicano le norme seguenti.
Art.
1101 – Quote dei partecipanti.
Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali. Il
concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della
comunione, è in proporzione delle rispettive quote.
Art.
1102 – Uso della cosa comune.
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne
alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di
farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare
a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento
della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla
cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti
idonei a mutare il titolo del suo possesso.
Art.
1103 – Disposizione della quota.
Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altro
il godimento della cosa nei limiti della sua quota.
Per
le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le
disposizioni dell’art. 2808 e seguenti.
Art.
1104 – Obblighi dei partecipanti.
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la
conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese
deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti salva
la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
La
rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente
approvato la spesa.
Il
cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a
pagare i contributi da questo dovuti e non versati.
Art.
1105 – Amministrazione.
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere
nell’amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria
amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti,
calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la
minoranza dissenziente. (art. 1109)
Per
la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che
tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati
dell’oggetto della deliberazione. (art. 1109)
Se
non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione
della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la
deliberazione adottata non viene eseguite, ciascun partecipante può
ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di
consiglio e può anche nominare un amministratore.
Art.
1106 – Regolamento della comunione e nomina di amministratore.
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall’art. precedente,
può essere formato un regolamento per l’ordinaria amministrazione e
per il miglior godimento della cosa comune.
Nello
stesso modo l’amministrazione può essere delegata ad uno o più
partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli
obblighi dell’amministratore.
Art.
1107 – Impugnazione del regolamento.
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti
all’autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro
trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti
il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la
deliberazione. L’autorità giudiziaria decide con unica sentenza
sulle opposizioni proposte.
Decorso
il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia
stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi
causa dai singoli partecipanti.
Art.
1108 – Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria
amministrazione.
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti
almento due terzi del valore complessiva della cosa comune, si possono
disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a
renderne più comodo o redditizio il godimento, purchè esse non
pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino
una spesa eccessivamente gravosa.
Nello
stesso modo si possono compiere gli atti eccedenti l’ordinaria
amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli
all’interesse di alcuno dei partecipanti. (art. 1109)
E’
necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di
alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per
le locazioni di durata superiore a nove anni.
L’ipoteca
può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo
comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme
mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.
Art.
1109 – Impugnazioni delle deliberazioni.
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare
davanti all’autorità giudiziaria le deliberazioni della
maggioranza:
1.
Nel caso previsto dal secondo comma dell’art. 1105 se la
deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;
2.
Se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell’art.
1105;
3.
Se la deliberazione relativa a innovazioni o altri atti eccedenti
l’ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e
del secondo comma dell’art. 1108.
L’impugnazione
deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni
dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in
cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del
giudizio, l’autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del
provvedimento deliberato.
Art.
1110 – Rimborso di spese.
Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o
dell’amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la
conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.
Art.
1111 – Scioglimento della comunione.
Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della
comunione; l’autorità giudiziaria può stabilire una congrua
dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l’immediato
scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri.
Il
patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni
è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dei partecipanti. Se
è stato stipulato per un termine maggiore, questi si riduce a dieci
anni.
Se
gravi circostanze lo richiedono, l’autorità giudiziaria può
ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.
Art.
1112 – Cose non soggette a divisione.
Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si
tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso a cui
sono destinate.
Art.
1113 – Intervento nella divisione e opposizioni.
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire
nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione
già eseguita, a meno che abbiano notificato un’opposizione
anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi
l’esperimento dell’azione revocatoria o dell’azione
surrogatoria.
Nella
divisione che ha per oggetto beni immobili, l'opposizione, per l'effetto
indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della
trascrizione dell'atto di divisione e, se si tratta di divisione
giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda.
Devono
essere richiamati a intervenire, perchè la divisione abbia effetto
nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato
diritti sull’immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e
trascritti prima della trascrizione dell’atto di divisione o della
trascrizione della domanda di divisione giudiziale.
Nessuna
ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione
può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto
le regioni di prelevamento nascenti dal titolo anteriore alla
comunione medesima, ovvero da collazione.
Art.
1114 – Divisione in natura.
La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente
divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.
Art.
1115 – Obbligazioni solidali dei partecipanti.
Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in
solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadano
entro l’anno della domanda di divisione.
La
somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita
della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede
alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo
tra i condividenti.
Il
partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto
rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota
corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti.
Art.
1116 – Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria.
Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione
dell’eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra
stabilite.
Capo
II – Del condominio degli edifici.
Art.
1117 – Parti comuni dell’edificio.
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o
porzione di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal
titolo:
1.
Il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i
tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i
vestibboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le
parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
2.
I locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la
lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per gli
altri simili servizi in comune;
3.
Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che
servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi,
le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di
scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia
elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione
degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli
condomini.
Art.
1118 – Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo
precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano
che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il
condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette,
sottrarsi al contributo nelle spese per la loro cconservazione. (art.
1138)
Art.
1119 – Indivisibilità.
Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno
che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della
cosa a ciascun condomino. (art. 1138)
Art.
1120 – Innovazioni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art.
1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o
all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. (art.
1123 e 1136)
Sono
vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità
o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro
architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio
inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. (art.
1138)
Art.
1121 – Innovazioni gravose o volutuarie.
Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia
carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e
all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o
manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non
intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo
nella spesa.
Se
l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è
consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha
deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel
caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi
causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi
dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di
manutenzione dell’opera.
Art.
1122 – Opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune.
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà non
può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni
dell’edificio.
Art.
1123 – Ripartizione delle spese.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle
parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi
nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla
maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al
valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se
si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa,
le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può
farne.
Qualora
un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o
impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le
spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di
condomini che ne trae utilità.
Art.
1124 – Manutenzione e ricostruzione delle scale.
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi
piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà
in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per
l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano
dal suolo.
Al
fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione
del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le
soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualara non siano di
proprietà comune.
Art.
1125 – Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e
dei solai.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte
e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due
piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del
proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico
del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la
decorazione del soffitto.
Art.
1126 – Lastrici solari di uso esclusivo.
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è
comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono
tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o
ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti
i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico
solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di
piano di ciascuno.
Art.
1127 – Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio.
Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi
piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La
stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico
solare.
La
sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche
dell’edificio non la consentono.
I
condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa
pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero
diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi
fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini una
indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la
nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da
edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è
inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte
dei condomini avevano il diritto di usare.
Art.
1128 – Perimento totale o parziale dello edificio.
Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i
tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la
vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato
diversamente convenuto.
Nel
caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini
delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e
ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle
parti stesse.
L’indennità
corrisposta per la assicurazione relativa alle parti comuni è
destinata alla ricostruzione di queste.
Il
condominio che non intende partecipare alla ricostruzione
dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi
diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la
stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti
stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Art.
1129 – Nomina e revoca dell’amministratore.
Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un
amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta
dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L’amministratore
dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo
dall'assemblea.
Può
altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di
ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma
dell’art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua
gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La
nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore
dall’ufficio sono annotate in apposito registro. (art. 1138)
Art.
1130 – Attribuzioni dell’amministratore.
L’amministratore deve:
1.
Eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare
l’osservanza del regolamento di condominio;
2.
Disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a tutti i condomini;
3.
Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per
l’esercizio dei servizi comuni;
4.
Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell’edificio.
Egli,
alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Art.
1131 – Rappresentanza.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o
dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o
dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei
partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia
contro i terzi.
Può
essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti
comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti
dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso
oggetto.
Qualora
la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle
attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza
indugio notizia all’assemblea dei condomini.
L’amministratore
che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al
risarcimento dei danni. (art. 1138)
Art.
1132 – Dissenzo dei condomini rispetto alle liti.
Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una
lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto
notificato all’amministratore, può separare la propria
responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di
soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da
quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il
condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto
pagare alla parte vittoriosa.
Se
l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino
dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere
nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla
parte soccombente. (art. 1138)
Art.
1133 – Provvedimenti presi dall’amministratore
I provvedimenti presi all’amministratore nell’ambito dei suoi
poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti
dell’ammini-stratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza
pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel
termine previsto dall'’rt. 1137.
Art.
1134 – Spese fatte dal condomino.
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza
autorizzazione dell'amministratore o dell’assemblea non ha diritto
al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Art.
1135 – Attribuzioni dell’assemblea dei condomini.
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea
dei condomini provvede:
1.
Alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua
retribuzione;
2.
All’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante
l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3.
All’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e
all’impiego del residuo attivo della gestione;
4.
Alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un
fondo speciale.
L’amministratore
non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che
rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella
prima assemblea.
Art.
1136 – Costituzione dell’assemblea e validità delle
deliberazioni.
L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero
edificio e i due terzi dei partecipanti sl condominio.
Sono
valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà
del valore dell’edificio.
Se
l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero,
l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo
a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla
medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che
rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo
del valore dell’edificio.
Le
deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie
che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo,
nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione
dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono
essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le
deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo
comma dell’art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di
voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i
due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea
non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati
invitati alla riunione.
Delle
deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da
trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore. (art. 1138)
Art.
1137 – Impugnazione delle deliberazioni della assemblea.
Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli
precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro
le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio
ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità
giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del
provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità
stessa.
Il
ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta
giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i
dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Art.
1138 – Regolamento di condominio.
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci,
deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa
l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i
diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme
per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative
all’amministrazione.
Ciascun
condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del
regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il
regolamento deve essere approvato dalla assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 e trascritto nel registro
indicato dall’ultimo comma dell’art. 1129. Esso può essere
impugnato a norma dell’art. 1107.
Le
norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di
ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
artt. 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Art.
1139 – Rinvio alle norme sulla comunione.
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano
le norme sulla comunione in generale.